海淀区北下关街道辖下有许多老社区。近期，受多种因素影响，三个社区可能面临失控。有的情况下，业主突然提出退出物业，不再承担服务费和管理费；部分情况下，物业费征收率低，居民与业主互不信任，旧物业申请退出；有的情况下，业主委员会变动较大，自我管理模式难以适应。继续。这些社区不仅难以及时应对卫生和设施维护问题，还不同程度地面临电梯停运、高层停水等问题。为此，当地政府协调产权单位或租用应急物业，维持过渡期间的正常运营。同时，引导社区业主重新选择、聘请新的物业公司，直至顺利交割。目前，三个社区一度被忽视的问题都已得到解决。

大慧寺八号院

产权单位“放开”后，引入专业物业管理

大慧寺八号院始建于1979年，共有建筑8栋，400余户。一直由产权单位管理，不向居民收取任何费用。但服务非常周到，居民普遍认同。但今年年初，业主接到上级相关通知，不再承担小区物业费。

由于产权单位无法正常支付相关费用，社区的管理逐渐力不从心。安全、保洁服务无法正常保障，年度高空枝条修剪、雨漏修复等工作无法如期进行。更严重的是，社区无法提供电梯运行维护费用，二次供水设备无法维护。高层建筑电梯停运、停水等问题随时可能发生。前后的对比，让居民的感受尤为深刻。大家纷纷拨打12345热线进行投诉。问题。面对社区可能出现的管理缺失，在街道物管部门的指导下，社区及时与产权单位沟通协商，召开物管会议进行协商，一致决定推出一套社会化物业公司走进社区。同时，产权单位表示，物业管理公司将进驻小区。此前，社区基本应急服务将得到保障。

如何让居民转变物业服务观念是当务之急。社区党委副书记高哲表示，由于传统观念的影响，一些居民认为产权单位应该一直管理，不应该收取任何费用；部分居民认识到物业管理市场化是必然趋势，愿意付费，但希望产权单位根据现有服务收费；部分居民希望进行自我管理，但自我管理操作流程复杂，不适合社区现状。由于社区居民大部分为单位员工，产权单位广泛动员，社区进一步宣传讲解，组织居民到周边有物业管理的小区走访，引导居民了解物业的退出情况。产权单位，同时改变过去免费物业服务的理念，引入社会化物业公司共同参与社区治理，行使业主权利。

楼盘的推出，对于最近在小区买房、遇到停车问题的居民来说尤其受欢迎。 “产权单位没有资格收费，小区免费停车这么多年了，但车位却要争夺，经常出现乱七八糟的情况，当然希望有人能管管。” ”。随着多方的动员，许多老邻居的看法正在慢慢改变。各方还积极联系周边物业资源，精心挑选并反复沟通服务方案和收费标准。由于小区内每栋楼的条件不同，有的是塔楼，有的是板楼，有的是有电梯，所以各方在如何统一物业费定价上都做出了最大限度的让步，让居民利益最大化。业主表示，将提供房产办公场地等资源，夜间错峰开放单位新地下室停车，并交由新物业公司管理，以减少业主承担的物业成本。尽可能为居民谋福利，争取居民最大利益。今年10月，社区通过业主投票，成功选出新的物业公司。

大慧寺八号院居民投票决定聘请新的物业公司。

新物业公司入驻社区近两个月以来，居民最直观的感受就是“专业的人做专业的事”。一位居民表示，以往在产权单位管理过程中，凡是涉及社区的小修或大修，往往需要事先审批，然后统一安排。如今，社区各种基础设施设备的维护更加专业，响应速度也更快。

大慧寺20号院

旧房产需要腾出，紧急房产必须转换为常规房产

不久前，大慧寺20号院第一部加建电梯正式开工。近年来，社区居民要求加装电梯的呼声不断。但由于他们与旧物业之间互不信任，相关工作陷入停滞。不仅如此，由于与旧物业管理的矛盾逐渐加深，社区一度面临荒废。

大慧寺20号院有建筑5栋，280余户。老物业从2018年开始接管社区的管理，随着时间的推移，居民与物业之间的矛盾越来越突出。辖区大柳树社区党委书记吴桂丽表示，一方面，部分居民认为老物业在卫生、绿化修树、设备维护等方面服务不够。多年来，他们拒绝缴纳物业费；另一方面，老物业管理认为，由于物业费征收率较低，难以提供更好的服务，卫生、保洁等方面的服务标准也在下降。双方之间没有信任，矛盾越来越突出。在老挝物业的服务合同即将到期时，业主投票不续约，老挝物业也提出了退出申请。

面对社区可能失控的可能性，为保障居民日常生活正常运转，社区组织物管委员会，决定让业主共同决定物业选择，并引入应急物业在正式房产落户之前，首先提供管理服务。 “刚进医院的时候，没有人收垃圾，经过连续两天的清扫，七八车垃圾被清走。”应急物业负责人表示，他们入住后，提前提供了实事服务。院子里的车棚不仅破旧，连屋顶都没有，下雨天还漏水。因此，他们与街道、社区合作，增设充电桩、安装屋顶，最大限度地方便居民充电。社区各项基础物业服务焕然一新，居民看在眼里、记在心里。

在此期间，街道、社区、物管会等各方正有序推进新物业选招工作。招标阶段，根据物业单位推荐、服务便利性、居民认可度等因素，最终入围包括应急物业在内的6家物业公司。最终，通过业主投票，应急房产成功转为常规房产，成为社区的新房产。

大慧寺20号院新楼盘落户后，电梯安装进入快车道。

“现在有了正规的物业管理，社区保洁更及时，破损的道路修复得更快，很多居民之前的后顾之忧都一一解决了。”吴桂丽表示，居民投诉量明显下降，物业管理公司也积极提供服务。标准、收费标准等信息公开，让业主清楚知道物业费花在哪里，并通过亲身体验衡量物业费是否值得，建立双向良性互动，增强业主的付费意识。目前，小区物业费征收率已达到90%。

枣君庙B号院2号

自营模式难以给吉鑫地产带来新变化

枣君庙二号院建于2000年，有100多户人家。前几年业主委员会成立后，业主通过投票形成了自我管理方案。小区虽然只有一栋楼，但看起来管理还是比较容易的。但随着时间的推移，自我管理模式的运行并不理想。与此同时，物业委员会成员发生较大变动，社区一度濒临失控。

此前的自我管理模式是由业主委员会不时向居民收取一定费用，并聘请专业人员对社区内的垃圾清运、设施设备的维护和修理。尽管业主委员会一开始尽了最大努力，但在社区的细节管理上仍面临诸多挑战。与专业的社会化物业公司相比，时间长了难免不能如愿以偿。在自我管理模式的后期，一些业主委员会成员因年龄、精力不足、搬出小区等原因而提前终止任期。但没有新业主愿意出任该职位，业主委员会无法招募候选人，也无法完成换届工作。工作中，自我管理模式难以为继，庭院面临管理缺失。

“面对社区可能陷入疏忽状态的可能性，街道、社区提前邀请应急物业提供务实服务，确保基本的垃圾清运、设施维护等服务。新楼盘的甄选也在有序进行。大钟寺社区党委书记宋秋峰表示，今年8月，在物管委改组的基础上，各方通过广泛宣传引导、上门走访、全体业主投票等方式发动居民指定紧急财产。财产。目前，社区物业费征收率已达到80%以上。一位居民表示，现在社区最大的变化是，无论哪里发生漏水、漏水等紧急情况，无论何时发生，只要报修，马上就会有人处理。

枣君庙B号院新楼盘落户后，维护响应更加及时。

“之前应急物业管理的工作我们都看到了，现在我们已经成为正规公司，所有服务都变得更加专业，我们也希望服务质量越来越高。”