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过去，买房的人都盼望着买房不需要有共享池。他们期待着有一天废除共享池制度，按房子面积买房。现在，公共摊位正以另一种方式消失。房地产产品的迭代正在逐渐让大众分享成为过去式。

2024年起，全国范围内开始公共摊位“零”试点。在全国零共享试点中，广州走得最早、走得最快。

我可以向你展示广州的产品已经发展到什么程度了。

今年9月，招商蛇口以底价10.18亿元、楼面价1.3万/㎡拿下横沥岛3号地块。日前，该项目的产品及单元类型发布。单位最大实用面积可达140平方米。 %。

这不是豪华或改良的住宅。以82平米、110平米、125平米的住宅面积计算，只能算是新装修的房产。

让我向您展示其令人难以置信的 110 平方米公寓。 110平米公寓实用率139%。它可以有4+1间卧室、两间浴室和一个露台。

这是广州目前实施的首个第四代产品。

尽管广州主城区即将推出的新项目尚未执行第四代住宅标准，但也不乏实际使用面积达到130%的户型。

以越秀即将在白云、荔湾开业的两个新项目为例。

越秀荔湾老西关河流街地块是老城核心的纯刚需地块。最小面积为68平方米，最大面积仅为98平方米。但其实际使用面积可达130%。

三房两卫68平米，三房两卫82平米，四房两卫98平米。新规后的高住房获取率，让小户型也能拥有100平米以上的居住体验。

白云梅花园片区的另一越秀新项目也抢手，面积仅有88平方米和105平方米。实际使用面积高达130%，均为四房两卫。

这三个即将上市的新项目代表了广州房源供应率最高的产品。

除了这三套楼盘之外，广州目前在售的新楼盘，只要是新开工规后入市的，住房收购率100%以上已成为标配。

在广州，这种现象甚至已经形成。买房的时候可以选择新房，而不是二手房。新房必须在新的建筑法规实施后购买。

广州的产品之所以能取得如此高的购房率，主要得益于去年11月广州的建筑新规的发布。

去年11月，广州公布了最新的《容积率办法》，将住宅套房中半开放空间的比例从不超过建成面积的15%放宽至20%，并允许设置满足连续开放要求的容积率。主景观阳台的露出比例不低于40%。

半开放空间是指阳台、入口花园、设备平台等。半开放空间给予一半的面积，这给了开发商在公寓设计时的规模空间。

后来，开发商大肆收紧房屋设计，使得房屋可用率越来越高。他们不仅取消了公共摊位，甚至出现了100平方米的建筑面积中实际使用了140平方米的情况。

不仅广州是出台新规的城市，2024年以来，全国多个城市都对新规进行了调整。

今年5月，济南发布新的容量规划规则，对第四代住宅试点和普通住宅的容量规划进行了全面调整。

佛山市住建局等九部门联合下发通知，将住宅套房阳台半实面积上限由建成面积的18%提高至20%，并取消各个阳台的深度和面积限制。

合肥7月发布新的容量计算通知，放宽阳台、露台容量计算规则。例如，如果一个普通标准阳台的投影面积小于内部面积比的20%，则无论是否封闭，都只算容积率的一半。

深圳今年的建筑设计规范中增加了阳台一半进深不得超过2.4米，超出部分的水平投影面积应全额计入规定的建筑面积。此前，深圳阳台深度不能超过2.4米。修改后，可以深度增加，凸窗的深度也从0.6增加到0.8。

……

西安、珠海、昆明、湖州等地均对电容新规进行了调整。调整后，新规产品如雨后春笋般涌现。第四代住房的概念正在全国逐渐深入人心。

第四代住宅又称城市森林花园住宅，注重将地面庭院放置在高层上，让每一个高层住户都拥有一个空中花园。

在实际实施中，第四代住宅的最大特点是住房率高、露台大。

目前全国已有100多个四代安居项目，大部分住房取得率在100%以上，最高的住房取得率达到144%。然而，各个城市的第四代住宅大多是改善工程和豪宅。

例如，重庆第四代住宅主体面积在127平方米以上，西安第四代住宅主体面积在130平方米以上。

小户型也有急需的项目，但全国范围内相对较少。

这里值得一提的是，超过100%的高住房获得率并不能完全等同于四代住房。最明显的区别就是有没有露台。

此次全国范围的容量计算调整以及住房供应率100%产品的崛起，正在形成产品迭代的趋势。如今，普通住房收购率为100%-110%。不排除未来房屋设计会越来越精致，出现房屋获取率150%、160%的新产品。

很多人并没有意识到这一事件对房地产行业的影响有多大。可以说，这一波产品迭代将成为新时代住宅产品和老年产品的分界线。

目前仍处于新产品与旧产品的过渡期。过渡期过后，未来新建住房市场，住房获得率100%以上的产品将成为标配。新品和之前的二手产品也会有很大的价格差距。

过去，住房可用率在70-90%的二手房价格将处于一个梯队，而住房可用率在100%以上的新产品将形成一个梯队。

由于近两年房地产行业不景气，新房和可房率100%的二手房价格相差并不大，特别是在大湾区。由于新房竞争加剧，甚至出现了高价上涨。新房费率规定的产品比价低于二手房价格，属于不正常现象。

在新旧产品的过渡时期，龙猫想给全国重点城市的朋友们一些非常实用的建议。

1、请密切关注您持有房产的地区是否还有大量待出让的土地。如果是这样，请把自己居住以外的房子卖掉，因为当这些新产品进入市场时，它们会杀掉周围的二手房。老产品。

2. 买新的而不是二手的。如果非要在新品和二手次新品之间做出选择，哪怕新品价格略高于二手次新品，也请不要犹豫，坚定选择新品。

3、部分城市新产品仅覆盖待完善领域，尚未影响眼前需求。但请相信，未来，燃眉之急的小户型也将拥有100%的住房收购率。如果不着急住的话，可以等。

4、优质、成熟、稀缺土地上的二手房不用担心。在房地产价值的判断中，区位仍然是核心，比如广州的珠江新城、深圳的深圳湾。即使其他地区有新产品，这些也不会受到影响。核心地段的价值。

未来，买房逻辑发生了翻天覆地的变化。无论是刚需买房，还是买房改善，融资都成了一项技术活。

我们总结了新时代买房的几条小窍门。急需的房子怎么选，改善的房子怎么选，急需和改善都应该避免哪些陷阱。