（一家代理店悄悄关门了。）

东莞二手房交易连续几个月实行“三价合一”。由于购买二手房成本增加，加上住房贷款“利率高、金额小、审核严、贷慢”，部分购房者转向一手房市场，有的陷入观望，二手房交易大幅萎缩。和富地产近日发布的最新数据显示，上半年东莞二手房成交量较去年同期下降30%。

受市场相对低迷影响，记者走访发现，部分中介店已悄然关门。业内人士认为，在新的市场环境下，中介公司发展企业租赁和一手代理业务显得尤为重要。此外，困难时期也能激励行业从业者向诚信、专业的方向发展，通过成本控制和资源共享做出调整，开拓更多业务。

“三价合一”实施，二手房购买成本增加

2016年下半年以来，特别是去年“4·10”政策之后，各种针对性的监管政策和补充细则不断出台。在东莞楼市调控日益精准的趋势下，二手楼市交易“三价合一”（“银行评估价=实际成交价=网上签约登记价”）的提出也就不足为奇了。今年二月。 “三价统一”后，购买二手房的门槛提高了很多。

购房者李先生原本看中西平区镜湖时代城一套二手房，原价98万元，业主要价234万元。但“三价合一”政策出台后，他放弃了购房计划。目前，东莞二手房交易（非唯一五年房龄）个人所得税按照“总价-原价-转让过程中缴纳的税费-合理费用）*20%征收”。李先生告诉记者，按照以往的操作方式，购房者如果少交税，就会与业主协商降低登记价。例如，原本应缴纳的个人所得税约为（234-98）*20%=27.2万元。如果注册价写为162万元，则个人所得税约为（162-98）*20%=12.8万元。您可以缴纳10万元以下的税费。

此外，为了获得更多的银行贷款，还可以与卖家协商，将成交价格定在260万元。即使银行最终的评估价是240万元，按这个价格70%的贷款仍然是168万元，这样他的首付压力就可以减轻。减轻一些。但如今“三价统一”，购房者不得不在税收和贷款之间做出权衡。他们必须要么支付更多的首付并缴纳更少的税款，要么支付更少的首付并缴纳更多的税款。事实上，买房的成本增加了。 “如果买家希望税费与以前相同，则必须支付至少70%的首付款。”镜湖湾附近一家机构的房产顾问告诉记者。

三价合一是指二手房交易中的所有价格统一（交易价、评估价、网签价），税金和贷款申请均以此价格为基础进行计算。即“银行鉴定价=实际成交价=网上签约登记价”。

此前，大部分二手房交易都是基于“阴阳合同”：即买卖双方达成协议后签订三份合同。一份合同中，房屋价格是按照实际成交填写的；另一份合同则按照最低指导价填写价格，用于避税；价格最高的填一份，用它向银行借更多钱，付更少的首付。 “三价合一”就是遏制这种行为，严厉打击降低交易价格的避税行为。

据东莞中原抵押部统计，目前，在东莞地区，兴业银行、东莞银行、平安银行、广州银行、渤海银行、邮政银行、华夏银行、浦发银行、中信银行、兴业银行而中国工商银行、中国银行、光大银行、农业银行、建设银行、东莞农商银行、长安村镇银行均实行“三价合一”。

抵押贷款收紧，一次性付款购房者猛增至38%

去年以来，东莞多家银行收紧了二手房贷款限制，房贷利率大幅上涨，也对二手房市场的交易产生了一定影响。记者从东莞中原房产抵押部获悉东莞房产中介公司信息，今年6月，建设银行、中国银行将首次二手房贷款利率上调30%，二手房贷款利率上调40%。与今年1月份相比，东莞商业银行第一套、第二套利率全线上调。其中，第一套利率基本在5.88%（即上涨20%）及以上，第二套利率在6.13%~6.86%左右（即上涨25%） 〜40％）。

“高利率、小额度、严审核、慢放贷”已成为东莞住房贷款市场的新常态。截至今年6月底，已有11家银行停止放贷，10家银行有额度，但额度紧张，审核严格，放款缓慢，还有15家银行实行“三价合一”政策。

和富房地产经济研究院院长龙斌告诉记者，为了降低付款成本，更多购房者倾向于选择一次性付款。和服大数据显示东莞房产中介公司信息，2018年上半年，一次性支付的占比一改以往的趋势，占比从不到20%跃升至38%，增幅非常明显。相应地，选择按揭还款的购房者比例则大幅下降，从82%下降至62%。

东莞中原地产战略研究中心负责人表示，二手税费大幅上涨、首付增加、二手房购买成本上升，引发二手房加速流动。客户第一手楼市。预计下半年这一趋势将更加明显。此外，“下半年唯一一套”（免增值税和个人所得税）住房将成为二手热点。

购房者已进入观望阶段，部分中介已关门歇业。

“确实有部分客户涌入一手市场，但由于一手房市场也实行限购，更多购房者进入观望阶段，暂时搁置购房计划。”金鑫联鑫营销部相关负责人告诉记者。

记者在走访中还了解到，由于市场萎缩，一些中介店已经悄然关门。南城镜湖湾附近，多家中介店已被更换，其中一家开业一年多的中介店目前已被锁定。金鑫联兴营销部相关负责人认为，一些中小中介没有资金、管理方法和新的经营渠道在这种相对低迷的环境下生存，因此关店实际上是最明智的选择。据不完全统计，目前东莞房产中介行业约有1/5的门店处于关闭状态。

东莞市房产中介协会秘书长郑浩辉也坦言，随着二手房交易的萎缩，市场上确实存在中介倒闭的趋势。

交易：上半年二手房交易量同比下降30%

和富地产数据显示，今年上半年，在整体政策持续收紧的情况下，东莞二手市场成交量持续下滑。据合富研究院对东莞市房产管理局公共信息网二手房网签数据监测显示，今年上半年，东莞二手房网签量为17366套，较去年同期减少30%。去年下半年，较去年上半年有所下降。下降34%，为近年来最低水平。

“政策日趋严格、房贷收紧，导致东莞二手房交易明显降温。”和富地产相关负责人表示。除1月份外，今年其余月份二手交易量均明显低于去年同期。水平甚至只有去年同期的一半。

从区域来看，六大区域二手交易量均出现明显下滑。其中，市区成交最多，上半年共成交5659套，占全市二手交易量的30%以上。市区拥有相对成熟的教育、交通、行政等配套设施，成为不少购房者的热门选择区域，几乎是成交量最低的水乡新城片区的10倍。东南部林深片区成交量也突破5,000套大关，共成交5,066套，略低于市区。

但从降幅来看，这两个热门区域的二手交易同比降幅均超过30%。相比之下，水乡新城片区、松山湖片区二手成交同比降幅较小。

乐友家研究中心相关负责人也告诉记者，今年上半年东莞二手商品房成交量是近两年半以来的最低水平。这主要是因为东莞从今年年初开始实施“三价合一”政策，购房成本大幅上升。交易量相应减少。

价格：均价15481元/㎡，环比上涨7.1%

二手房价格方面，乐友家研究中心数据显示，与一手房类似，东莞二手房成交均价保持着逐步上涨的趋势。今年上半年成交均价为15481元/平方米，环比上涨7.1%。平均价格涨幅逐渐放缓。

从面积来看，东南临深地区二手房价格是六个地区中最高的，为18863元/平方米。市区则由石碣镇、高埗镇低价小区网签拉动。虽然成交量最高，但成交均价较低，为16742元/平方米。

“随着东莞一手房价格逐渐上涨，东莞二手房价格也水涨船高。但近年来，由于限购、限贷、限售等政策的调控，东莞一手房和二手房的价差逐渐缩小，2016年下半年，两者价差最高为3229元/平方米，最低为1512元/平方米。今年上半年的涨幅为人民币/平方米。”乐友嘉研究中心负责人表示。

数据显示，今年上半年，东莞二手房平均总价为142万元，较2017年下半年上涨10.81%。一手住宅193万元，与二手房仍有一定差距。不过，东莞二手房与新房平均总价差距正在逐渐缩小。 2016年下半年，两者平均价差高达66万元。今年上半年，两者价差低至51万元。两者的差价几乎是东莞二手房的首付。

该负责人告诉记者，根据内部监测二手房报价数据发现，目前二手房价格仍在上涨，主要是因为大家对后市比较看好，以及二手房的规划。粤港澳大湾区也是一大优势。

影响：推动从业者向职业诚信方向发展

金信联银行相关负责人告诉记者，当前政策下，除“满屋为一”房屋交易受影响较小外，其他二手房的交易成本均有所上升。记者了解到，目前深圳二手房交易个人所得税按总价的1%征收，而东莞则按差价20%征收。由于这两年东莞房价上涨，100平米的房子总价与原价有所不同。差额往往在100万元以上，那么20%的差价就达到20万元。东莞市房产中介协会目前也在税务部门内部讨论，向税务部门提交意见，申请改变二手房个人所得税征收方式。 1%到3%都在考虑范围之内。

“据我了解，税务部门已经在内部研究此事。”东莞市房产中介协会秘书长郑浩辉告诉记者，“政策对二手房交易市场的影响还是很大的，三价合一后，很多刚需购房者都会选择购买二手房。”更喜欢购买一手房产。”

不过，郑浩辉认为，目前的市场环境对于中介机构来说并不是困难。 “其实，中介行业以前的运营方式是依靠人群战术、信息不对称等，这不是我们中介行业应该发展的方式，也不是行业的价值。所以，这个时候，可以更好地促进中介行业的发展。”行业经营者和从业人员朝着诚信和专业的方向发展并做出调整，这实际上有助于他们通过成本控制和资源共享来发展更多的业务。”

发展公司租赁和一手代理业务尤为重要

金信联银行营销部相关负责人告诉记者，“三价合一”实际上是对房地产交易市场的法律规制和良性引导，公司将根据政策引导调整业务。在当前二手市场低迷的情况下，发展企业租赁和一手代理业务显得尤为重要。

同时，要做好企业内部文化管理。 “当市场低迷、公司发展受限的时候，就是考验公司文化的时候。昨天恰逢金信联合银行成立15周年，我们一直秉承‘厚德载物，敬天’的公司座右铭。” “爱人、爱人”，即使在公司面临危机的时候，我们也坚持“诚信、专业、服务”的经营理念，把员工的利益放在重要的位置。增加企业文化活动，更有利于弘扬企业文化，提高员工凝聚力，组织员工进行培训学习，提高工作能力。”该负责人表示。

他还建议，应该利用市场相对冷淡时期的时间和精力来反思和优化公司的各项制度。优化制度、优化人力配比，可以在一定程度上降低成本、提高效率。