文：老莫

就在最近，房价一直在变相“下跌”，那么这是怎么回事呢？

对于想买房的人来说，这绝对是个好消息，也算是一次大洗牌。

01. 开发商也很困难，房价不能一直下跌，现在他们变相“下跌”

其实之前已经讨论过一个现象，北京、上海、深圳的房价都是从峰值回落到2016-2017年的：先是深圳的峰值是8万元/平，现在已经跌到了5.9万/平方米;二是上海高峰期是 6.5 万元/平方米，现在已经下降到 5.5 万元/平方米;第三，北京的峰值是每平方米 7.5 万，现在已经下降到每平方米 5.4 万元。

相比之下，广州的房价跌幅最小，但这次变相的房价“下跌”发生在广州。

早在 2023 年，新规出台，将阳台面积比例放宽至套房总建筑面积的 20%，但确实有政策和对策，从 2024 年初开始，部分项目将进一步提高比例至 30%。说白了

，EFF 率又高了，老实说，这项新规定比折扣便宜得多，因为很多人都不知道有什么问题。

如果你曾经买过新房，你一定听过销售说，“我们项目的房价高达85%，阳台面积给一半，凸窗面积全部给人。“你知道问题是什么吗？

其实问题出在 85%，这个数字是假的，就是为了糊弄你。

大概在 2015 年之前，高房价让人吓人，普遍超过 75%，有些项目甚至在打广告时说超过 85%，但实际上呢？南京没有这样的情况，销售率高达86%，但实际率只有69%，亏损很大。

按照每平方米2.5万元的平均价格计算，购买100平方米的房子缩水了17%，换算成现金42.5万元。

这房子的总价只有 250 万，你还觉得房价不重要吗？

这就是变相的房价“下跌”，所以啊，很多省份的楼市都有了新的变化，而且很有可能在全国范围内推广。

02. 这个新的变化非常重要，甚至可能改变整个楼市对此描述一点

也不夸张，浙江省直接调整了容积率的计算方法，空中花园的景观绿化、亭台楼阁、开放式走廊和绿化阳台都不计入容积率，因此房率立即放宽至 120%。

11月中旬，兰州也发布了一份文件，其中还提到“立体生态住宅要有空中花园、共享空气平台、门内外有大花园”。

所以现在，只要房子面积大一点，基本上都超过 120 平方米，都有大阳台。

然而，这一变化遭到了一些反对，原因非常离谱：如果新项目有大阳台，将加速低房价老房子的价格下跌。

这并不奇怪，过去建房的一般比例只有75%，建筑面积100平米的房子也只有75平米，就算设计三居室，但面积不大，最小的可能只有6平米，最大的最多也只有10平米。

但是随着带有大阳台的新项目，情况发生了彻底的变化。

只要房率达到 120%，阳台的面积基本就 20 多平米，相当于多出一间卧室半，难怪有人会反对。

其实，这也符合国家希望楼市进入“好不好”时代的初衷，而从这个角度来看，这种变化很可能会蔓延到全国。

原因很简单，北京也发生过类似的情况。

郊区的一个项目户型很不错，南北两侧都有区域可以送人，你猜怎么着呢？72平米的户型，居然做了之前才89平米起手的三居室，这不是省钱吗，还能是什么呢？

不要混淆，这不是通过减少共享面积来增加 EFF，而是改变计算方式，所以不仅不会导致房价上涨，而且还会省钱。

以 72 平方米和 89 平方米为例，假设均价为每平方米 25000 元，足足节省 元。

所以，其实楼市真的在变化，真的越来越好了，如果你只关注房价有没有下跌，那你肯定会失望的，因为房价不会一直下跌，这是注定的。

你要明白的是，只要楼市进入稳定期，很多不足都会慢慢改变，房源开工率就是其中之一。

您对此有何看法？