12月11日至12日，中央经济工作会议在北京召开。会议提到，明年的重点任务之一是切实防范和化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。继续努力稳定房地产市场，加大城中村、危房改造力度，充分释放刚性住房和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量土地和商品房，推动存量商品房处置。

就在会议召开前几天，红星新闻记者对话中国房地产集团有限公司原董事长、国家房改工作组原组长孟晓苏，探讨未来发展保障性住房建设规模和供应方式。曾被誉为“中国保障房之父”的孟晓苏重点提出了将现有商品房改造成保障房的建议。

▲中国房地产集团有限公司原董事长、国家房改课题组原组长孟晓苏

12月13日，孟晓苏告诉红星新闻，“盘活商业写字楼存量”是他这两年的建议，这与中央经济工作会议的要求不谋而合。

保障性住房缺口较大

建议十年内完成建设

红星新闻：您被媒体称为“中国保障性住房之父”，一直呼吁推进保障性住房建设。为什么要大规模建设保障性住房？

孟晓苏：我国房地产开发新模式是“市场+保障性住房供应体系”，其中关键是保障性住房建设。从去年的中央政治局两次会议、国务院14号文件、去年底的中央经济工作会议，到今年的中共二十届三中全会以及9月份的中共中央政治局会议，中央层面六次强调保障性住房建设。这个数字足以说明中央对保障性住房建设的高度重视。

现在明确，住房供应体系是“市场+保障”。保障性住房建设要以政府行为为主，对保障性住房实行限购、限售等政策。商品房供应要基于市场行为，减少限制。措施允许居民购买。

我国需要大力建设保障性住房。如果保障性住房能够实现大规模供应，整体房价就能健康下降，而且这种房价下降不会影响拥有住房的居民的资产权益。

红星新闻：您一直强调保障性住房建设还不够。您认为我们需要建造多少经济适用房才能满足需求？

孟晓苏：我国城镇人口统计有两个数据，一是户籍人口，二是常住人口。常住人口多于户籍人口，差异的主体是新市民，即进城就业的农民。如果按照城镇户籍人口计算，可以说保障性住房是充足的，但如果按照城镇常住人口计算，就可以看到供给明显不足。

党的二十届三中全会要求，符合条件的农业转移人口享有与迁入地户籍人口同等的社会保险、住房保障、随行子女义务教育等权利。因此，住房保障问题应立足于城镇常住人口来解决。

保障性住房缺口有多大？我国目前城镇户籍人口6.8亿，城镇常住人口9.3亿。两者之间的差距高达2.5亿人。这些新公民一般都是青壮年，他们的子女，即“农村留守儿童”，数量超过4100万，也应纳入计算范围。这些家庭大多数属于中低收入群体，享受经济适用房。以我国平均家庭2.6人规模计算，保障性住房缺口约1亿套。这还不包括城市地区年轻人不断组建的新家庭。我相信每年将供应1000万套，其中新建保障性住房约800万套，需要十年时间才能填补目前的缺口。

保障性住房建设必须充分利用现有住房。

尤其是现有商业、办公楼

红星新闻：您多次建议利用现有住房解决保障性住房问题，特别是把现有商品房改造成保障性住房。 “商品房改保障房”有哪些优势？

孟晓苏：首先，“商改保险”是国家政策支持的。国务院办公厅2021年发文，允许将商业写字楼等闲置、低效使用的非住宅存量转为保障性租赁住房。今年，住建部召开专题会议指出，收购现有商品房改建保障性住房，是党中央、国务院作出的重要决策部署。

其次，商业办公楼改造成经济适用房有其价格优势。现在有些地方在实行“商品房收购改为保障性住房”时，只把“商品房”理解为“商品房”。如此一来，“商品房改保障房”就很难取得进展。这些商品房中土地出让金占很大比例，政府不可能偿还土地出让金。可想而知，在不缴纳土地出让金的情况下，将高地价的商品房变成经济适用房是多么困难。

利用空置的写字楼、商业楼进行“商业转保险”要容易得多。因为商品房的土地出让金并不多，相当于特大城市商品房价格的1/3。

一方面是大量过剩的商业写字楼闲置，另一方面是要加快“商改险”。现有商品房稍加改造即可改建为经济适用房。这就相当于这里一群小伙子愁嫁，那边一群大姑娘愁嫁。如果把这两件事放在一起，就很容易解决。

红星新闻：您认为保障性住房建设资金应该如何筹集？

孟晓苏：中央财政牵头资助保障性住房建设。过去，我担任央企中国房地产集团有限公司总经理时，每年都会向全国230多个大中城市下达住房建设规划，并同步发布开工建设资金。中房建设的保障性住房长期占全国新建住房总数的20%。当时，为了获得开发投资，地方政府主动提供优质土地纳入规划。后来，在没有中央投资和央企引导的情况下，地方政府主导的保障性住房建设开始在偏远郊区建设。去年，国务院14号文件特别强调“优先选择交通便利、公共设施比较完善的地区”。 。中央政府牵头投资、央企牵头落实，在保证资金到位的同时，可以促进保障性住房建设顺利推进。

▲资料图及基于图虫创意的图片

近年来，如果中央每年能投入5000亿元，地方政府再配套5000亿元，就可以达到万亿元的资本规模。中央增发特别国债的投资方向原本就包括重大基础设施，保障性住房是“民生基础设施”。缺钱的地方政府可以用土地进行投资。 1万亿元的资本规模，按照20：80的比例向银行借款，可以达到5万亿元。国务院规定，保障性住房用地“划地”，仅支付相应的土地成本。建设花费5万亿元，比开发商品房能取得更大的效果。每年实现七八百万套保障性住房是完全有可能的。出去。

保障性住房建设与其他基础设施建设不同，回款快。安置型经济适用房两年左右就可以出售，钱就可以收回来。如果算上预售的话，回款的速度会更快。只要能连续投资三年，后续资金就可以循环展期，无需新增投资。保障性住房建设可以带动建筑、建材供应、装饰服务、家电等180多个行业的发展，可以促进经济、恢复就业、增加税收。

让应该享受保障性住房的人回归保障性住房市场

红星新闻：保障性住房的大量供应会对当前的商品房市场产生影响吗？

孟晓苏：现在商品房市场确实存在销售困难的情况。然而，认为保障性住房建设会抑制人们购买商品房，甚至冲击商品房市场的观点是错误的。

工薪阶层，特别是低收入家庭，应该已经享受到经济适用房了。过去，正是保障性住房供给不足的尖锐问题，迫使他们面对商品房市场。随着未来保障性住房的大量供应，这些群体必然会回归保障性住房市场。

红星新闻：您一直呼吁建设保障性住房。您对未来保障性住房建设有哪些新的建议？

孟晓苏：要弥补前几年保障性住房建设的不足，尽快建设保障性住房。人们期待当地政府公布保障性住房建设方案，让符合条件的家庭能够按规定、按条件排队，对未来抱有良好的期待。如果你看到两年内可以买到经济适用房，那么你可以在等待搬进新家的同时租两年的房子。

红星新闻记者刘福耀、亚洲实习生张浩锐北京报道