近日聊城二手房出售信息新，一则聊城新东方龙湾业主参与拍卖自家房屋的消息让人感动。这并不是一个孤立的案例。一对新婚夫妇买房后，房东后悔并起诉违约，导致婚姻未能圆房，拖延了一年多。这件事也真实地发生在聊城的一位滴滴司机身上。我和老铁都是普通人。在这个房子就是我们半生的时代，买房已经不是什么天大的事了。买房之前一定要多了解相关信息，才能避免各种陷阱，少花钱。 ，这也是我写公众号的初衷。

我看到一些来自农村的父母，正着急着给孩子买一套婚房。他们对这座建筑一无所知，完全被房产销售所主导。如果房子没有问题就好了。但一旦出了什么问题，全家人都会有麻烦。所以，我在此呼吁大家，如果你是成年人了，应该花时间和精力自己去了解买房的经历，不要把买房的事情留给父母。

回到正题，下面是一个聊城二手房交易真实案例的详细流程。买房的路漆黑，晚上风大。希望大家都能顺利买到满意的房子。

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寻找房子看房

任何没有准备就去看房子的人都是流氓。 （手动搞笑脸）

1.您有房产证或土地证吗？

如果不是很确定，为了保险起见，不要买没有房产证的房子。文中提到的龙湾老板就是一个例子。我告诉中介不要看没有房产证的房子。这里要注意下面的情况。如果房子的主人有抵押，他会说你给他钱，他就可以把房产证赎回给你。放开他吧！让他借钱去兑换证书然后再回来找你。

转让所有权时，房东需要取得土地证书。一种情况是，政府可以无偿收回划拨的土地。划拨土地上的房屋可以无限期使用（如果政府不收回），但不能出售。如果想卖的话，就得缴纳土地出让金，变成出让土地。使用寿命为70年。这时候就和商品房差不多了。如果土地证上写着“转让”，就是转让的土地。

2、房屋总价

根据你的首付和你能负担的每月还款额，计算出你能负担得起的房子的总价。聊城二手房首付比例为30%（25%中介有时也可以操作）。二手房商业贷款期限为：房龄+贷款期限≤30年。聊城小商行略有宽松。聊城市公积金贷款最高限额为50万。如果你首付30万，用公积金贷款买房，总价80万就是你的上限。

3. 税务问题

原则上，二手房交易的税费由买卖双方共同承担，但房地产市场从来不讲原则。即使房东承担部分费用，也会计入房屋总价。

契税：纳税标准：首套房90平方米及以下网签价格×1%，首套房90平方米以上网签价格×1.5%，第二套房网签价格× 3%。

增值税：房屋使用年限不满2年的，增值税及附加税标准：网签价÷（1+5%）×5.65%

房屋使用年限超过2年的，普通住宅免税。非普通住宅纳税标准为：价差÷（1+5%）×5.65%。差价=合同价格-原采购价格-交易中的税金-合理费用。

个人税：个人纳税标准为：差额×20%，差额=合同价-原进货价-交易中的税金-合理费用。这种税法有一个大前提。卖方必须提供完整且准确的房屋。购买原值凭证。如果没有此证明，可以采用另一种方式纳税：普通住宅网签价格×1%，非普通住宅网签价格×2%。唯一豁免的是超过五年的，也就是说房子的房产证自签发之日起算五年。唯一的是，卖家在聊城交易系统中只有这套房子。最好买一套国内唯一的房子五年以上的房子，这样可以省很多钱。

代理费：

聊城的中介费一般是房屋总价的2%。有的中介会说包含贷款服务费。很多地方都没有这个费用。这可能是聊城的一个特色。中介费还有很大的商量空间。一般来说，30%的折扣是没有问题的。能砍多少就看你的能力了。

一般来说，中介费的支付时间是签订合同后支付一部分，所有权转让后支付一部分。这样可以避免过早付款而中介机构不再处理此事。付款后记得索要发票。因为机构不同意，我一次性付清了，但是后续的服务还可以。

这些税费将包含在您的首付款中，因此请在此列出，以避免因税费而导致首付不足而违约。

4、权重选择方法

重量选择无论是买房还是生活中都非常好用，省去了你的犹豫和纠结。例如，如果你最关心位置（舒适度），其次是平面图（），那么你会买一套位置满意但平面图稍差的房子，而不是买平面图好但位置差的房子。

5、多看几遍意向房子

决定买哪一套房子后，一定要多看一下（我看了3遍）。如果小区或附近有熟人，最好多和他们沟通，比如房子的位置、布局、结构、朝向、通风、采光等。 、品质、面积、层高、装修、家具等，如周边交通、生活设施、社区绿化、噪音、电梯、保安、业主委员会等。

注意顶层是否有漏水现象。如果有（您确定还需要吗？），修理费用和时间必须协商并写入下面的合同和协议中。总之，如果您有任何疑问，一定要询问中介和房东。清除。

6、房子是租的

因为我国承认“买卖不违反租赁”，也就是说房屋买卖合同不能与此前订立的租赁合同竞争。我买的房子是出租的，所以交付方式要在三方协议和买卖合同中写清楚。如果不急着入住，也可以通过商定如何接管来缓解每月的付款压力。如果急着装修，在合同中注明即可。信中明确房东会要求租客在规定时间内离开，并明确如果超过则租客是否违约。

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交易前产权审查

1、与代理机构协商代理费用

聊城基本没有专属房的概念，所以我建议先谈好中介费，货比三家，选择哪个便宜一些。如果你像我一样先交定金，签协议，再谈代理费，那你在谈判中就会处于劣势。有人说这不道德，但后来有些代理经理愿意在签订协议后才协商代理费。强迫购房者合乎道德吗？

2、产权是否清晰并与房东讨价还价

房子各方面都没有问题。交易确认后，房东带着房产证来到代理店。注意，你感兴趣的房子可能处于抵押状态，也可能因债务纠纷而处于被扣押状态。为了确保万无一失，最好去房管局调一下档，看看是否可以。 房改房、工程房、经济适用房、单元房，这些住房在转让时都有一定的限制。不要留下任何疑问。还有一点就是，如果房产证上有两个人的名字，那么后续的所有手续都必须由两个人来办理。当有人签名的时候，你在前面越担心，在后面就越有信心。

2、签订三方协议

中介费已经协商好了，在签订三方协议（房东、你、中介机构）之前，你必须缴纳房屋押金。这里提醒一下：如果市场好的话，我建议多交押金，也就是说房东违约的成本很高，这样如果房价涨得太快他就不会卖给你了（这个就是上面滴滴司机的情况）。市场正常的时候，只要房东同意，付多少钱都无所谓。如果您担心直接打电话给房东，您和房东可以去银行签署监管协议，同意在交易中心完成交割手续后再转账。分配给楼主。

根据你和房东协商的结果，房子的装修、家具、卫生等情况都要在这里写清楚。最好在签购房合同的时候写下来，免得最后房东把答应给你的东西搬走了（最后还是拍点照片好）。

如果你想少付首付，因为以后可能会后悔，我建议你一分钱都不要付，三思而后行。

有些人担心与中介讨价还价后，服务质量下降，或者转让后态度消极。这时，他们可以与中介签订一份简单的服务协议，并且不要忘记盖章、签字、按指纹。

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选择贷款银行并支付首付

1.贷款银行

如果你的首付低于30%，你的银行选择就非常有限。祖国最近金融去杠杆，意味着贷款期限会短很多年，每月还款会高很多，你的生活也不会一帆风顺。这取决于您的个人情况。确认银行后，应询问是否有利率优惠。毕竟，您可能会意外地节省一年的蔬菜和水果费用。何不去水城中街走一走呢？ （你知道）

2. 支付首付

如果以上一切正常，您可以选择直接致电房东。我直接给房东打了电话。如果担心的话就去申请贷款的银行（提供贷款的银行一般是免费的，其他银行会收取500左右的监管费）。你和房东去银行签一份资金监管协议，然后分别去银行。开设银行账户，约定过户完成并取得新的房产证后，将首付转给房东。银行在签署监管协议时会要求您签署贷款函。这是为了公平起见，也可以避免买家不配合贷款给卖家带来麻烦。

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签订合同，网上签约

3、签订购房合同和贷款合同

房产证、土地证、房屋状况等都没有问题，房产证上有名字的人都到齐了，开始签合同。租约、家具、户籍过户时间等都写清楚，逾期违约情况也明确。责任是防止落入陷阱。一定要记得阅读违约责任。现在大部分合同都规定，如果由于买方或卖方的原因导致交易无法完成，如果房东担心出尔反尔，这也会在合同中有所体现，比如押金、中介费等一切费用应当明确其赔偿责任。

我在银行把购房合同和贷款合同一起签了。具体手续包括收入证明、身份证、户口本、结婚证等。

4、贷款（抵押）服务费及鉴定费

我说的中介费是包含贷款服务费的聊城二手房出售信息新，一般不会另外收取。

聊城有的中介公司收取0.05%的评估费，有的收取房屋总价的1%（太可笑了）。到房管局网上签字时，和中介讨价还价，直接交给旁边的人就可以了。评估公司，如果你是拿商业贷款，觉得中介价格高，那就自己去找评估公司吧。房局周围有的，评估价一般不超过1k。

5. 在线签名

对于房局信息不全的老房子，可能要花138元去测绘。它位于住房局后面。我严重怀疑这是一个有血缘关系的家庭。另外，还需要花费300元获得一份地块地图，该地图将放在你的房产证的内页上。这里的费用不高，一般不会有什么问题。

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转让所有权、申请抵押

1.契税

如前所述，关于契税，依法纳税是每个公民的义务。他们要有为祖国奉献自己的意识。不过，这里有一个小技巧。网上签约的时候，让中介帮你写下总房价，这样你就可以少付钱。 ，明年的水果钱也有了。我再次强调，依法纳税是每个公民应尽的义务。

我在开发区买了房子，所以就去开发区地税局领取了契税发票，以后抵押贷款银行可能会需要。

2. 登记并等待新的房产证的签发

恭喜你，顺利到达这里并不容易。然后到聊城转盘东北角顺德大厦一楼服务中心登记两张纸。等待房产证出来的时候，可以一边吃火锅，一边唱歌。一个月左右就会出来。老城区的速度比较快。取证必须携带两份文件，一份是业主身份证，一份是银行卡。到窗口领证，从卡上刷80元，即可领取房产证。注意，如果房产证上的房子是夫妻双方共有的，则需要双方的身份证。

3. 抵押贷款

收到房产证后，先别急着拍照发到微信上。首先，邀请发放贷款的银行的人过来申请抵押贷款。 20 分钟内即可完成。接下来，银行会将尾款一次性寄给房东，您也会收到银行关于每月还款时间和金额的通知。恭喜你，你即将踏上房奴之路。

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房屋交接

这位少侠，我见你面色红润，气势磅礴。你必须在聊城有房子。

无论是恋爱还是买房，都有良好的开始和结束。当我写下这篇文章时，我几乎要吐血了。我最终必须非常警惕，以免将来发生争吵。房租交了吗？储藏室打扫干净了吗？屋顶漏水问题解决了吗？最后祝大家生活愉快，购物愉快。

附上交接笔记（这个比较全面）：

1. 结算水表费用。买家在交房前应询问卖家是否已缴纳水费，并且不要忘记保留交房前一个月缴纳水费的收据。

2. 告知仪表状态。购房者在房屋交接验收时，必须亲自检查电表是否被移动或改造、接线方向是否正常等，同时保留之前缴纳的电费收据。交接日当月。

3、协助气体传输。根据燃气公司规定，买卖双方必须携带写明燃气设施费包含在房价内的《房屋买卖合同》以及双方身份证到燃气部门以及卖方在交货日期前一个月支付的燃气费。转让手续。没有协议或者协议不明确的，燃气部门可以拒绝办理。

4、签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，避免影响来年供暖。

5. 还清电话费。有些家庭安装了多条电话线。买方应在合同补充条款中询问清楚并约定是一根线还是两根线，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价格是否包含电话线。购房者可以要求原房主拆除手机，然后申请安装另一部手机。如果确实因电话线路或号码来源紧张而无法询问卖家，那么在交房前，一定要和卖家一起去电信部门办理直至交房日为止的结算话费。一起结清账单后，即可办理转账手续。

6、协助办理有线电视转接工作。有线电视实行一户一卡制度。由于部分二手房空置，平时无人居住，卖家没有缴纳有线电视月租，导致拖欠费用。随着时间的推移，电缆站将会被封锁。因此，买家在交房时，可以要求卖家提交交房日前一个月的有线电视费收据，以及有线电视证明。购房人凭上述两份文件和新的房产证即可办理过户手续。

7、维修资金的结算。根据相关规定，房屋转让时，维护基金账户内剩余金额不予退还。卖方支付的剩余款项可凭物业管理公司提供的证明和《住宅维修基金结算交割单》向买方收取，同时维修基金的所有者更名为买方。

8、附属设施。一般来说，购房者在交房时，都会对房屋的附属设施、设备、装修以及赠送的电器、家具等进行验收，其中下水道堵塞、墙面渗水等问题很容易被忽视。

9、迁移户口。买卖二手房时，除了房屋的交接、权利的转让外，卖方未及时搬出户籍也是最常见的纠纷原因之一，这也是最有可能损害买方利益的纠纷类型。因此，买方可以在房屋交房日前一天到有关部门查询卖方户口是否已迁出。如果在房子交房之前卖家的账户不能迁出，买家必须就这个问题与卖家达成明确的协议。