目前西安主城区房价显得较为“均衡”，东南、西北地区房价普遍超过万元。从2017年下半年开始，初步迹象开始显现，当地人数已超过1万人。到2018年4月，这一趋势更加明显，全国数量超过1万。事实上，城市发展、区位价值、产品等都存在一定差距，有的差别比较大，但房价似乎“平等”。这是正常的吗？

目前的情况是：二环周边和三环内外不同区域的房价差异较大，但房价差距不大；大小市场品质、配套差异明显，但房价趋同；在某些领域，新房价格低于二​​手房。 “上下颠倒”等现象，这显然是不正常的。很多可能还是难以预料的“坑”！那么，现在买房怎样才能避免落入“陷阱”呢？

—— 1 ——

考虑区域价值的恒定因素

城市的发展是动态的。随着交通、学校、商业、医疗、工业等价值因素的变量，房产的价值也会发生变化。在西安主城区，板块价值的变化应该是“最好的会更好，强者永远是强者”。

首先，西安三环沿线西安徐家湾二手房信息西安徐家湾二手房信息，各路段传统价值观和发展趋势不同，南三环优于其他三环。由于东三环的浐江、地铁等因素，每个位置的价值都不同。 “江景+地铁+学校”结合的地段价值高于其他地段。除北三环开通路段相对较好外，其他路段目前最为薄弱。西三环的发展极不平衡。除雨花寨地区相对较好外，其他地区目前都是“陷阱”。

其次，二环沿线不同地段的价值也不同。总体而言，西二环由于工厂、铁路较多、规划混乱、产品落后，价值最弱。东二环有地铁3号线连接，部分区域还可以，有新房可售。南二环西段因其“高科技”概念而相对有价值，而东段则相对较差。北二环的商业和现状不如南二环，但居住氛围较好，尤其是东段大明宫北翼和西段大兴新区。

第三，浐灞核心区和沣东新城，前者是“热门小生”，后者是“明日之星”。两者也分别是大西安东西两条新轴线的关键路段。每个都有自己的发展主题，其价值显现的程度也不同。浐灞核心区域卖的是现状和短期利益，如生态、自贸区、2019一带一路高峰论坛、2021年全运会等；沣东新城基本就是一张“白纸”，卖的是未来，比如长轴、自贸区、绿地501等。

第四，沣西新城、临潼、高陵等地区虽然各有卖点，但基本离不开产业、地铁、无限购等因素。

不同的地区有不同的价值属性。买房的考虑因素差异较大，适合的人群和购房需求也不同。后续我们会一一分析，大家不妨密切关注。

—— 2 ——

大明宫北翼的价值不仅仅在于稀缺

今天我们主要分析西安北二环。目前，代表二环路价值的路段有两个，也是最值得关注的。一是北二环东段，外侧是大明宫北翼；另一个是北二环西段，里面是大兴新区段。

以国家级大明宫遗址公园为核心，3-5平方公里范围内的区域称为大明宫板块。大明宫北翼南邻北二环，西邻太华北路地铁四号线（2018年底通车），徐家湾综合整治区以“智慧创新”发展为目标北临“城”，东临北辰大道、浐灞。生态区边界。大明宫北翼是该地区开发最新、规模最大、品质最高的部分。

大明宫北翼最早的地产代表有北辰大道西侧的绿地香树花城、太华路东侧的万达公馆、龙湖凤翔亭、华苑金悦，后来又增加了万科幸福里、恒大帝景、碧桂园、天玺等

其价值不仅在于区位优势和土地稀缺性，还在于其地面和地铁交通、商业休闲配套、教育资源：

1、地面交通方面，四面均有城市主干道，南至北二环，西至太华路，北至永城路（凤城五路），东至北辰大道，连接内城和主干道。开、浐灞等地区，及二环、三环、环城等地区交通便捷。

2、轨道交通方面，大明宫北翼西侧有地铁4号线，将于2018年底通车，区内设百花村站、大明宫站2个车站;地铁3号线辛家庙站，辐射板东部；规划中的地铁8号线自凤城二路东西向穿越板块腹地。现在和未来地铁交通的便利性将极大地促进区域价值的提升。

3、商务休闲方面，附近有西安标志性商业旗舰万达广场和国家大明宫遗址公园，更远还有浐灞生态区的几个湿地公园。再加上区内的街道公园、社区商业等，居住氛围逐渐浓郁，品质更高。

4、教育方面，2017年绿地收购该街区凤城四路以南、玉景路以东约25亩文教用地，即绿地香树花城西侧，将配备拥有一所幼儿园和一所小学，绿地建设完成后，优胜者将无偿移交给未央区政府。该学校将是公立学校，将填补该行业目前缺乏学校的“空缺”。从辐射范围来看，该街区内的大部分建筑将成为学校的学区划分。

从区位、交通通达、商业设施、义务教育等资源来看，大明宫北翼不仅是北二环，也是主城区内为数不多的优质板块之一​​西安。

—— 3 ——

“好产品”是你等待和“拿起”的东西

大明宫片区多年来一直是西安为数不多的名牌地产企业之一。迄今为止，万达、万科、中建、恒大、绿地、正荣、中海、龙湖、金科、华远、碧桂园、旭辉、中铁建、中航城等国内一线品牌房地产企业在此发展。房地产业已形成规模蔚为大观的品牌楼盘集群，成为优质楼盘的集中地。

最具代表性的是大明宫北翼，上面提到的14家全国一线房地产企业大部分也位于这里。从发展趋势来看，2017年以来，楼市的焦点也主要集中在大明宫北翼。当年，除了恒大、金科项目在售外，绿地、徐汇、万科、中海等也相继在这里拿地。截至目前，大明宫北翼除珠江新城后续保障性住房项目用地外，尚无其他土地可供开发。土地利用。

2017年至2018年一季度，金科天籁城、恒大帝景二期相继售罄；中海泰华府于2017年底开业，均价12000-15000元/㎡。首批5栋楼已陆续售空。两栋均为大户型，尚未确定何时开盘；北二环正荣公馆将于2018年4月首次开业，装修价13000元/㎡，开盘后即清盘，后续楼盘推出时间待定；至于徐汇地块和万科地块，目前还没有具体的推出时间表。目前住房供应相对短缺。

目前，业内唯一值得期待的项目是绿地2017年拿地的项目，名为绿地丰汇。位于绿地香树花城西侧，两者紧密相连，形成一个整体。也可以理解为它的二期工程，为其代建的小学位于其西南侧。从地形上看，北辰大道、凤城四路、玉井路、凤城三路之间形成了一个相对方形的整体。

|绿地山峰鸟瞰图|

从规划信息看，绿地丰汇总建筑面积约25.3万平方米，12栋建筑，住宅建筑面积约15.7万平方米，设有幼儿园、商业等，共计1394间。家庭。建筑形式有高层、平房。高层户型以95平米左右的三房两厅一卫和115平米的三房两厅两卫为主，约占总数的80%；平房单位面积约135平方米，有四间卧室、两间客厅和两间浴室。比例约为20%。从布局和配套来看，是一个比较适合刚需、想改变计划的项目。从施工情况来看，预计很快将开始公布价格和预售。

2017年底，本伟发表文章《》指出，大明宫北翼2018年将进入收官期，亮点是绿地、徐汇、万科、正荣等项目。从目前情况来看，万科、徐汇项目的开盘时间尚未确定，正荣府已经开业，上半年重点将放在绿地沣汇项目上。

总体来说，大明宫北翼是西安“好房子”最集中的地区之一。一季度，由于住房供应出现阶段性短缺，部分购房者因“恐慌”而涌入市场，见房就买，或者盲目自行选择。纵观当前西安楼市形势，“好房子”是“等”来的，但也是“捡”来的！

—— 4 ——

即使接不上“漏”，也要防止掉“坑”。

当前西安楼市有一个值得研究的现象：地区差异较大，但房价差距并不大。数据显示，2018年4月，西安主城区房价总体维持在11000元/㎡左右的水平。除曲江、高新、经济发展略高外，其他地区差异不大。这是极其不正常的。

在这样的情况下，选择区域和房产就显得更加重要。前阶段出现的住房短缺问题尚未完全缓解。部分楼盘一推出就已全部认购。因此，房管局发布通知明确，当出现“购房者多于可售房”的情况时，采用公证摇号的方式出售房屋，似乎只要有房子就买尽快吧。这还不够理性。

越是在这样的情况下，我们越要保持理性。根据自己的情况，选择合适的区域、合适的楼盘、合适的产品。同一区域内，有2-3个同等楼盘可供选择；当房产质量和房价相近时，有2-3个区域可供选择。前提是你能保证你大概率选到合适的房子。

在目前物价局严控品牌房企优质物业涨价的情况下，对于急需优质物业、想要改善物业的人来说，应该尝试一下避免区域价值已敲定、价格与名牌楼盘差距不大，但产品品质却相差较大的楼盘。虽然不一定能捡到“漏”，但至少可以避免掉进“坑”。

编辑=周鑫 编辑=端木

欢迎加入西安楼市知识星球，

长按二维码即可加入！