房地产市场有一套“旧公式”已经运行了20多年。

随着城市化的加速，购房者的收入增加了，两者相互补充。

从1998年到2018年，中国的城市化率从33.4％上升到59.6％，平均每年增加1.3个百分点；在同一时期，中国人均可支配收入每年增加11％，居民住房的购买力得到了显着提高。

这导致了房价的上涨。

在城市化和经济增长的推动下，住房价格在20年内经历了趋势和急剧上升。从1998年到2018年，商业住房的平均价格从1,740元/平方米增加到8,544元/平方米，累计增长4倍，平均年平均增长8％。

这个“公式”的特征是，城市进行土地开发，竞标和拍卖，并将“原始土地”变成“煮熟的土地”。对市场最乐观的开发商可以承受更高的土地价格，并构成“更昂贵的土地”将获得的原则。

土地已经定居，随后的预售系统带来了房地产的杠杆作用。

购房者购买了低预付款的房屋。获得银行抵押后，房地产公司将获得退款并取出部分抵押，以加快建筑物的速度，然后拿出部分资金继续拍卖土地。

这样，购房者只能使用其一小部分资金来利用巨大的房地产市场价值，而开发商只需要一部分资金就可以开始生产和销售，甚至继续扩大。

但是，“旧公式”有许多缺点，例如过于依赖土地销售收入，居民的杠杆率持续上升，房屋空缺率正在上升。任何缺陷都可能导致房地产市场“几乎没有土地”。

如果我们了解今年房地产市场监管背后的“意图”，那么不难理解房地产市场已经具有“新公式”。

以最近的例子为例，已经实施了三种措施，这是非常有说服力的。

首先，国家在线注册网络正在加速。

最近的第一个金融新闻报道说，住房和城乡农村发展部正在领导着制定国家统一示范文本，用于在线签署住房交易，包括：房屋位置，地板总数，地板数量，结构，结构，结构，，区域，公寓类型，方向，计划使用和体积比。 ，建筑年份，卧室和浴室的数量，交易价格，土地权属性，服务寿命，车库，电梯和其他信息。

专家指出，此举旨在找出全国150个关键城市住房的基本状况，并有望提供实施“一个城市，一个政策”并制定和实施精确房地产的第一手基本材料法规措施。

为了进一步，这150个城市基本上涵盖了当前的大多数地区。在线注册和在线部署肯定会促进财产税的促进，并有助于调查和确定购房者名称中的房地产状况。

其次，新的LPR法规将要实施，抵押贷款利率“非常擅长”。

众所周知，从10月8日开始，新发行的商业个人住房贷款利率将与上个月相应时期的贷款市场报价率（LPR）形成，作为定价基准。

指的是9月20日宣布的新贷款市场报价率，1年LPR为4.2％，5年LPR为4.85％。与先前的值相比，1年LPR下降了5个基点，连续第二次下降； LPR超过5年没有改变。

换句话说，5年的LPR是抵押利率的参考基准，将来不太可能降低，但是在各个地方独立增加的空间已变得更大。

这里有很多知识。中央银行明确表示，第一宫不少于5年的LPR，这意味着将来有可能倾向于迫切需求。第二宫显然增加了60个基点，这相当于阻止投机者的猜测，并不排除每个省和城市将继续在此基础上增加积分。

第三，住房租赁市场即将迎来巨大的发展。

租赁市场一直在建立，这也是建造长期机制的重要组成部分。但是，由于尺寸很小，土地供应无法保持不变，因此开发人员不愿意这样做。许多有紧急需求的人宁愿清空六个钱包买房子，也不愿愿意租房。

解决方案并非没有它。以最近的例子为例。首先，允许集体商业建筑土地进入市场。土地的性质不会改变，也不会用于商业和住宅目的，但仅提供租金和负担得起的住房。

随后，住房和城乡发展部举行了针对住房租赁机构的特别纠正工作促进会议。电子屋研究所智囊团中心研究总监Yan 指出，这次会议从租赁市场的角度进行了明确的特殊纠正，应该说这是第一次。

根据不完整的统计数据，自今年下半年以来，九个省和城市在内供应和标准化市场管理。 ，促进住房租赁市场的健康发展。

简而言之：这三个新闻是国家购买申请的国家网络，新的抵押贷款利率的实施以及住房租赁市场的加强。

您应该能够看到，当前的监管措施不再是钝性购买限制，贷款限制和销售限制。取而代之的是，它们从多个方面开始，并从供应方面而不是需求方面解决房地产市场的冲突。

无论是为财产税铺平道路，压制投机者的购房费用，并允许租房者享受与购房者相同的权利，他们都可以从“来源”中解决问题并采取多种措施。这是房地产市场的“新公式”。

在“新旧公式”之间切换时，事实是，您已经开始通过购买房屋来亏损。专家使用一个句子“添加最后的触摸”来为未来的房地产市场添加“脚注”。

中国证券的宏观分析师Liang 最近指出，从投资的角度来看房产信息联网，如果房价不上涨，甚至说房屋价格很小，“您在购买房屋时就开始亏本。”

根据福丹大学2012年的计算数据，上海房地产的平均年折旧率在3％至5％之间。基于4％，持有财产的总成本接近9％，而收入仅小于1.2％。

此外，在100个城市的住房价格统计数据中，过去一年中，超过一半的城市的房价上涨了不到6％。即使根据3％的租金回报率，资本成本和4％的折旧率进行计算，当您在城市中占用房屋时，您损失的所有钱。

六个字“购买房屋时开始亏钱”是专家对房地产市场趋势的深入解释。当住房不再成为有所作为的投机产品时，它成为每个人都能负担的“消费品”房产信息联网，居民可能没有。财产权，但居民也享受学区，医疗保健，就业和其他便利，以及新趋势已经开始酿造。