楼市金九银十让人失望的不是成交量，而是关于房子这类资产的说法。

喊了多年的房产是优质资产，怎么突然就变成了风险资产呢。

如果仅仅是专家学者的解释倒也无妨，仁者见仁，智者见智也是常有的事。这回对房地产的说法是权威媒体的声音：积极做好风险资产价值重估的准备。

其实，房子是何种类型的资产，从房子的一些典型特征就明白这样说的道理了。从房地产的交易特点来看，房子从来就没有当作过优质资产，错的是炒房人自以为是了。

看看房地产的一些特征，想必就不会有很多人来反驳了。

01 价值量大，参与交易的范畴受限

房子这种商品，最大的特点是价值量大，不像一般的商品，几千几万元就算大宗。房子少则几十万元，多则几千万上亿元。

在一线城市准一线城市、二线城市，几百万元的房产是再平常不过。

价值量大对市场交易影响最大的是，交易对象受到限制，交易不活跃，换句话说参与交易的对象不充分。不像一般的商品交易，参与的交易对象非常广泛，交易市场越活跃，参与的人越多，成交的可能性也就越大。

受到价值量大的限制，参与交易的人少，自然会出现想卖得卖不掉，想买的买不起的现象。因为实力决定了范围较小。

02 不可移动，自由交易受到制约

房地产最突出的特征是位置固定不可移动，位置与价值密切相关，同样是钢筋混凝土的构造，建造成本也差不多，只因区位不同，价值千差万别。一套同样面积的房子，在一个地方可能值数百万元，而在鹤岗可能低至二三万元。

区域市场决定房地产不是一个统一的大市场，区位的不可移动，决定任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，不像其它商品，可以从价格抵的地方、供给多的地方、需求少的地方，拿手到价格高的地方，供给少的地方，需求旺盛的地方去变现，卖个好价钱，别的商品能够做到，房地产不能。而且别的商品价格价值即使换个地方相差不大，相差一倍两倍就到了极限，房地产换个地方相差几十倍几百倍习以为常，不足为怪。

03 变现困难，无法及时快速变现

难以变现也是变现能力弱，流动性差的另一种说法。不动产变现能力早在没有较多损失的前提下，将不动产转换成现金的速度。

凡是能够随时、迅速转换为现金且没有损失或者损失小，就是变现能力强，否则变现能力主差。

房地产因为上面价值量大，不可移动，易受限制等特点，加上交易手续复杂，交易税费较多等原因，决定不可能经常买卖，不然要承担更多的税费，带来更多的负担，即使需要买卖，常常需要经过较长的时间才能成交，少则一两个月，多则几个月，甚至一年两年几年也不能成交，就算成交也是双方经过反复的讨价还价，才找到合适的买主。

目前各居高不下的二手房挂牌量不断攀升，就是变现能力困难的最好证明。如果房地产的持有者急需用钱不得不转换成现金时，只有用大幅降价的代价才能实现，有时即使作了相当幅度的降价，也可能在短期内也找不到买主。

由于房地产这些特点，与银行存单，股票、债券及黄金商品和有价证券比起来，是变现能力最差的商品。

上述三个特点是房地产变现能力差的主要方面，此外，交易受到限制也是影响变现的一个重要原因，一起正常的房地产买卖，也要受到很多条件的限制，如保障房性质的经济适用房交易、集体土地上房地产不能上市交易，小产权房的不能交易，已经查封扣压的房地产不能交易等等。

一件商品一种资产，如果变现能力差，想及时变现非常困难的话，将说它是优质资产就有点太现象化了，这么说来，对房地产的说法变成风险资产似乎比较恰如其分。