等我青丝变白发，还想写文章，那时候你们还会在嚒？

我不知道你们会不会在，但我知道大A一定在——

在3000点附近等我。

还有50多天就过年了，是时候梳理一下楼市格局了。

01

跌的城市增加。

风里雨里岁月里，统计终于告诉你，跌哩。

全国70个大中城市中，下跌的城市超过70%（数据来源：国家统计局）

从数据看，同比环比都在跌。

只是，看到这些数据并不容易。

我们每个人都是行走的楼市温度计。

从去年12月份开始，我们就冷得打喷嚏、流鼻涕，可是权威的医生指着数据告诉我们：没事，别担心。

直至我们高烧不退，权威医生才说：哦，真的病了

10月24日，终于承认了统计意义上的房价下跌。

要知道，在如此寒冷的今年，全国住宅均价竟然涨了5个月（3月到8月份）。

数据意外的地方都是远方，统计不到的地方都是他乡，现在，远在他乡的数据终于向事实靠拢了。

好事！

02

倒挂将成历史。

爱情是艺术，追求是技术，倒挂买房看命数。

现在看，全国新盘仅有少数打新项目苟活于世。

2022年1月份至今，打新项目持续减少，京沪倒挂价差缩小至万亿以内，广、深、杭倒挂苟活的打新盘不足10%

以杭州为例。

7月份40个新开盘项目中有13%，也就是5个项目倒挂；

9月份51个新盘项目中有8%，也就是4个项目倒挂；

之前的文章也分析过西安，也是倒挂盘越来越少。

新盘倒挂就像新股入市，之前万人烧香求得一，现在得一也不香。

因为二手房库存量增加，二手房价格走弱，很多城市所谓的一二手房倒挂也只是挂着而已，没有成交。

03

房价，普降

买房心不变，降价天天见。

降价已经是普遍现象，我们着重说说房价最后的阵地：北、上、广、深、杭五城看。

从城市维度看，深圳楼市美丽冻人，降价成为主流。上海、北京小幅下行，广州、杭州震荡波动。

从时间曲线看，6月之后上述五城均是下行曲线。

楼市从来都是由量到价的传达，但凡能用折扣、赠送请客入瓮就不会降价，但凡降价就已是无计可施。

现在北、上、广、深、杭这五个城市的价格格局是：

炽热红心向寒风，核心区域热度不减，外围区域渐染寒意。

核心区域品质型改善盘依旧是千锤百炼，我心不变。

降价？没门

核心区域的房子越贵越旺，而刚需集中的外围地区越降越冷。

就像家长打孩子，好孩子不用打，坏孩子打不好。

以北京为例给大家说说。

东西城房价10万/㎡，稀缺地段贵也想买；顺义4/5万/㎡，价低也要折扣战；

金钱不是衡量爱情的砝码，房价不是度量刚需的标准，但降价是。

现在降价就入市购房的都是准刚需。

90㎡以下面积段的户型，只要价格下降就能成交，所以这个面积段的价格一直在跌，也侧面说明90平米以下户型的购买者最易被降价打动。

套用网友的留言：犹豫不刚需，刚需不犹豫。90平米以下都是真刚需。

而120平米以上的户型价格相对坚挺，这个面积段的客户更看中位置、配套、品质等等。

纵观全国，北上广深杭是这轮行情的最后阵地，一旦失守我们将彻底进入房子不分好坏，只求打折速卖的时代

只是打折归打折，博弈是博弈。

在这一轮周期中，各种力量的博弈才是最精彩的对抗。

比如贷款利率下降叠加限购放开。就像南京、杭州、苏州、天津、成都、武汉等城市，限购基本属于衣服脱光躺平的半放开状态。那么，势必有一部分人会蠢蠢预动。

再比如，北京通州台湖、马驹桥的商品房不再执行双限购，城市外围放开松绑一定会推动部分成交。

…………

没人知道博弈之下是后会有期还是遥遥无期，我只知道‘腰斩‘必不可期。

04

二手房，领跌。

不是新房不懂二手的冷，而是新房冷，二手更冷。

楼市行情先行指标主要看二手房供需和成交量。

现在看，挂盘量不断增加是趋势，且二手房成交价也出现了不同幅度的下滑。

除了深圳降幅在20%左右外，其余四城的二手房价格在3%-5%幅度内波动。

概括而言：

广州二手千万豪宅降价超过10%；深圳老破小学区房和高价盘降幅超过20%；

上海老破大降价超过百万；北京海淀二手房仍独占鳌头；

现在的二手房就像待嫁的老处女，预期很高，就是没有接盘侠。

除了北京，其余四城二手房都是有价无市，成交量持续降低。

05

房企，难起。

百强房企没一强，各个销售撞南墙。

截止10月份，百强房企销售仍然低迷，从1月份到10月份销售金额同比降幅仍然在44%。

整个行业面对巨大的下行压力，市场信心、购买力没有回复，叠加捅鼻子影响，房企销售的压力巨大。

现在房企整体陷入负增长，仅10月份就有60%的房企销售同比降低。

房企现在的问题，说到底是高杠杆、高负债遇上了市场销售下滑，导致的现金流减少问题。

销售回款被房企视为生命线，没有现金流回血又遇融资收紧，房企无一例外都很穷"。

而客户端市场预期不足和信心没有恢复，短期难有起色。

面对这种情况，最新的政策是：

允许部分存在少量涉房业务，但不以房地产为主的房企在A股融资

这是时隔四年，涉房企A股融资首次破冰。

怎么说呢？

一家暴雷是人祸，一群暴雷就成天灾。现在是鱼儿在海里哭泣，如何分辨那一滴是泪水，那一滴是海水。

只是少量涉房业务该怎么界定?

当年恒大又是汽车、又是冰泉，按类目不知道算不算少量涉房业务。

大概率是：老爷怎么说，就怎么算，界定变成看情况而定。

只是现在的环境，大A如此颓，上市的房企要随波逐流跟着绿呢，还是一枝独秀上演逆袭呢！

更关键的问题是：如果碧桂园或万达上市，你敢掏钱赌他翻红嚒？

现在的房企就像深秋的花草，风一吹枯黄落满地，都在等‘落红化春泥，来年花更红，可是寒冬已至，火炭在哪里。

06

之前关于土地的行情写的比较多，今天就省略了。

现在的楼市格局，用五句话概括：

趋冷是定局，回暖是骗局，阑尾是残局，房企是败局。

所有人在看：政策如何破局！

曾经的楼市风光，变成回不去的感伤，现在的事事沧桑，变成了看不完的目光。

世事无常终有定，人生有定却无常。

本文大部分数据均来自CIRC。