决策依然是一门大学问，为什么？

因为你可以靠运气赢一次，但不可能次次都有运气。生活中不乏走狗屎运的躺赢者，但丝毫不妨碍高手们对决策艺术的极致追求。

天意是天意，人力是人力，二者经常被混淆在一起，但混淆只是表象，本质上是对主观能动性的理解的差异。

有时候看起来是天意，其实背后是人力；有时候看起来是人力，其实是天意。天意or人力，死生之地，不可不察也！

影响决策的主要是两个方面：宏观格局和微观技巧。

（1）

以房产为例，什么是房产的宏观格局？

1、运气。运气很重要，锻炼方法除了让自己时刻处于打开状态，真的没有什么具体的落地方案。除了玄学范畴，还可以理解为实力和信息环境叠加的综合结果。说不清楚，只能感受。为何要门当户对？为何混圈子？要的就是信息环境和敏锐度。信息永远是决策的绝对前提，当然两眼一抹黑也不是不可以，开心就好。

2、有人带，高人点拨。自己快速试错，交学费都是很好的信息迭代方法，但这只能提升微观或者感官层面的体会，要想有宏观格局的提升，高人指点才是效率最高的打法。

具体到房产中的高人，要指点什么？主要是方法论层面的东西。比如理解城市格局，城市格局先看城市体量，再看城市的创富能力。比如深刻理解、感受趋势，感受呼吸。打个比方，突然有钱了，不知道买啥，不知道怎么选品质生活，怎么办？很简单，看比自己高一个段位（必须只一层）的有钱人都在干啥就有方向了。

即，宏观格局=布局=有一个好的大局观，有相对不错的信息环境，是先决条件。如果再加上一条的话，那就是入局早（运气成分大）。房产疯狂二十年，很多人没宏观概念，也远远谈不上布局，但就是身价暴涨，原因仅仅是买房买的早（风口上的猪）。

顺势而为，事半功倍，而后就是微观上操作细活儿。

宏观层面属于心法层面，教不会，说不出，只能靠自己实操感受，感受呼吸，而且个人能左右的因素极少，更多看天意，具体能领会多少，因人而异。如果非要说有什么决定因素，就理解成直觉吧。

（2）

什么是微观技巧？

必须指出，在人力能及的范围内，没有宏观层面的理解，微观层面很难力挽狂澜。但宏观趋势，宏观经验，能解决具体问题吗？根本不能，缺乏微观层面的感知，就会感觉无从下手。

微观层=感知层。

怎么感知？其实就四个字：熟能生巧。

如果只买过一套房子，可能战战兢兢的就结束了，要是买50套，交易五十次呢？重复迭代是训练感知敏锐度的不二法宝。但我们也买五六十套感受一下，练一下手感？这是不可能的。但是如何细微的锻炼自己感知能力，如何有针对性的训练，是有明确的路径可以依赖的！

1、第一步：先给自己的需求摸个底。有多少资金？有多大预期？能承受的最坏结果是什么？能承受多少月供？怎么测试？是加杠杆还是留冗余度？装修贷、消费贷，亲戚朋友……最大的杠杆是多少？做多少储备？有应急方案吗？是否有基金、股票、甚至是过桥资源之类的？有了这些，自我摸底就差不多了，一定要明确预期，否则一切白搭，更要明白自己能承受的最坏结果是什么，玩游戏，不下牌桌是游戏的灵魂，一把梭哈，一把出局就没得玩了，游戏大忌！（比如老毛大起大落，但一个原则是永远要留在牌桌上。）

2、第二步：统观认知范围内的房子。即有针对性的先看一圈房子。先高一个预期的房子看10套，有用没？有，给自己将来画个预期，看贵的会更明确现在的需求，而不是好高骛远。其次看几个片区的盘，最后再集中看最少30套以上符合自己需求的房子。

3、排除干扰选项，优选确定性。做完第二步，基本上需求就非常明确了，但还需要最后一步，排除干扰，增加确定性。首先问一个和自己利益无关的房产人，一定要利益无关，或者他真的能客观给到一些信息。比如不同投资角度、比如骚操作，不同打法之类的。其次排除一些片区（罗列理由），优选片区不错、学位、地铁、房龄15年内的电梯房，优选大型商业体，车位足的。最后原则，不追求极致，不激进，非职业玩家免剑走偏锋。

做完这三步，就可以下手了，不要太多犹豫，宏观格局中讲了，要趁早，不要在乎一时的得失，更不要眼红别人，决策做出，落棋无悔。

最后啰嗦一下最关键的，一定要控制好杠杆率，可控制好现金流，备够B计划，即使收益再低也一定不能下牌桌。

（3）

总结要点：格局、趋势把握、下手速度、信息环境、颗粒度。

无论宏观还是微观，一定要提前规划获得这些能力，临时抱佛脚注定手忙脚乱，还不如等待下一个风口。君子藏器而动。