文：千一

接下来的文章，我们会陆续对几个重点区的各个基本面进行全面的剖析，包括交通、二手、产业、规划、旧改等，帮助大家更好地了解一个区域，在买房的时候有个概念，不瞎买。

区域先从白云开始，白云先从二手讲起。

白云呢，一个让人爱恨交加的地方。爱的是它的包容性和房价的高性价比，恨的是它发展速度慢、城市界面差，老是被人吐槽“大农村”。

然而，就是在这种矛盾的情形下，白云依旧是很多人选择安家的地方。

一方面，它近主城，房价相对便宜，而且各项生活配套不差；另一方面，白云重点板块也是有发展的，未来有增量。

住建局公布的最新存量房交易数据，1-8月，白云二手成交了4827套，在全市可以排到第5，超黄埔、荔湾、南沙。

把白云二手市场剖开来看，有几个明显的特征：

1、板块价格分化很大，价差近3万/㎡，对不同预算的同学，有不同的选择（需要说明的是，本文的分析会剔除白云北部四镇，原因在于：片区以连片村庄为主，二手池子不大，在整个市场关注度不高，量、价参考性低）。

2、白云新城、嘉禾望岗最贵，同德围最便宜。

3、白云二手刚需是主力，200-300万的房源成交最多，二手价比较低的同德围-罗冲围顺势成为最好卖的区域。

（白云二手成交结构 图源贝壳）

具体展开分析。

白云二手价格体系

行政区域面积辽阔的白云，因为板块发展进程不同，房价呈现非常明显的割裂感。

一手市场上，白云房价天花板是云山豪宅，冲刺10万+/㎡，房价地下室则是北部的四镇，徘徊在2字头。

二手市场的表现也几乎一样，房价跨度从2字头到5字头。房价基本沿着白云山向两侧递减，西、北部最便宜。

最贵：白云大道南、嘉禾望岗、京溪

这三个板块的二手房价是全白云的TOP3：

最贵的是，白云大道南，即白云新城核心区，二手均价5万/㎡。

紧接着是嘉禾望岗，二手挂牌均价去到4.6万/㎡；京溪板块去到4.5万/㎡。

与最便宜的同德围（2.3万/㎡）拉开近3万/㎡的差距！

（以上数据来源贝壳）

但大家不要被这个价格吓到，因为内部二手价差很大。这种二手溢价主要体现在板块发展程度、楼龄上。

白云新城是白云这么多年打造出的一个门面，这里的城市界面是最好的。

从卫星图就能很好看出，相比左边凌乱、密密麻麻的楼栋，白云新城核心区地块规划整齐有序。

核心的城市配套也基本聚集在这里：

不到5平方公里的范围里有4个地铁站，飞翔公园、白云文化广场、萧岗、白云公园，基本能覆盖片区的出行需求。

有白云山的景观，白云国际会议中心、城市画院、广州体育馆等市政配套，对人流有重要引导作用。

又有白云万达、5号停机坪广场、凯德广场、绿地缤纷天地等商业配套，满足片区乃至整个白云的高档消费需求。

最主要的是，这里还有总部经济产业支撑广州二手房信息，南航、娇兰等。

白云新城-就是白云的精华所在。

二手的5万/㎡还是平均之后的数据。单独看二手各盘，房价已经冲高至13万+/㎡，最贵和最便宜的小区隔着一个10万+。

典型如珠江岭南苑、保利云禧、中海云麓公馆等云山豪宅代表，总价超千万。

普通的二手小区在3~4万/㎡之间，楼龄越老房价越低。2字头的普遍是8、90年代的老小区、宿舍楼。

再看嘉禾望岗板块。

这一片除了新世界开发的那一片广州二手房信息，环境、城市界面会好一点，大部分还是以工业区、厂房、村屋为主。

我们看二手，也主要盯紧岭南新世界这个开发了20多年的大盘，刚需、改善的首选。

有一说一，新世界的确给嘉禾望岗带来了很多东西，这一片要学校有学校，要商业有商业，生活氛围浓厚。

已经进入二手市场的改善小区-凯云新世界是片区房价标杆，去到6.1万/㎡，起步价要接近900万。预算够，追求舒适、大面积改善的同学可以考虑这里。

单价最低的集贤院因为是99年的房，楼龄比较老旧，户型也多以2-3房为主，上车门槛280万左右。

更多人刚需同学会选择稍微新一点，建成于千禧年之后的岭南新世界，更近地铁和商业，产品选择也比较多。

华发四季名苑、依云小镇是在岭南新世界的包围下夹缝生存，放盘量不多，关注度低一些。加上华发的价格更高，依云位置更偏，会被优先排除。

京溪板块是白云山东部最贵的地方，均价4.5万/㎡。旁边挨着的梅花园，也要3.8万/㎡。

这两个板块在一手里是个小透明，因为没有产业、没有概念。但在二手里，却是很受二手买家欢迎。

原因在于：

1、离天河北近，去珠江新城方面。广州大道、地铁3号线，通勤核心区域非常方便，不少天河上班、预算又够不上天河的，会选择买在这里。

未来交通还有一个增量就是：在建的18号线北延段会在京溪设站，对于片区来说是一个利好。

2、这里配套成熟。医疗有南方医科大学、学校有省一级的京溪小学，商业呢基本能满足日常所需，欠缺的大型商业配套可以蹭天河的信达金茂广场、广垦天河1号商业体。

3、这一带宅地的供应停留在2015年。没有新增住宅，仅有的二手房就会成为香饽饽。

尤其是随着天河燕塘拍出高价地，后续梅花铝厂地块的出让，更凸显京溪、梅花园一带的性价比，不排除二手价会受影响拉高。

现在板块楼龄比较新的佳兆业天御，二手单价已经去到7.8万/㎡，恒大御府6万/㎡。其余小区普遍3-4万/㎡。

最便宜、最好卖：同德围

同德围是白云二手最便宜的板块，单价低至2.3万/㎡。

片区内一大片建筑密密麻麻，多是2000年以前老旧楼梯楼，整体的观感略差。

但因为板块挨着越秀、荔湾、白云，2字头的价格颇有优势。同时呢，8号线北延段的开通和华为研发中心的落地，给了板块一些甜头，吸引了不少刚需同学上车。

南部的罗冲围，因为有多个次新二手小区，环境好、品质好，整体均价拉高至3万/㎡。但也还是有性价比的。

因此，同德围-罗冲围几乎每次都能上榜中心区二手住宅成交十大活跃板块榜单。

置业热区：金沙洲

此外，值得一提的是最西部的金沙洲，是一个成熟居住区，说通俗点就是“睡城”。这个已经淡出市场多年，又因为华润、越秀的进驻重新火了一把。

板块的二手均价是3.5万/㎡。

它有地铁6号线、还有预计23年通车的12号线，环境好，有广附，有万达、有永旺，有医院，就是没有产业，但确确实实是一个合格线以上的宜居地。

二手价格3、4万/㎡。其中御金沙、金御蓝湾是金沙洲的标杆盘，近地铁、有学位。

潜力二手板块：黄边

再说说黄边。

这个夹在白云新城、嘉禾望岗中间的板块，二手房价3.6万/㎡。

摊开地图看，黄边的西部还有大片的厂房、村屋，以黄边地铁站为圆心的中心地带，发展建设才相对成熟。

周边有时代玫瑰园、云山诗意、金碧雅苑等3个成熟小区，生活氛围浓厚。

三个小区的二手房价3.7-4.2万/㎡。不过目前这几个小区会受到嘉禾望岗的牵制，主要原因在于学位pk不过，买房的同学会有更多考虑。

但为什么会说潜力呢？

十四五规划提出，设计之都要和白云新城核心区连片发展。

设计之都从2017年开始规划，一期在8月底的时候正式开园，黄边已经从一个低端村级工业园变身成为产城融合现代园区，引进了中交四航局、省交研院、欧派、云创谷等优质总部企业。

设计产业的集聚发展，会带来大量的人才和购买力。对于楼市而言是个利好。

这也就是为什么那么多房企会争抢之前出让的地块了（即即将亮相的中海麓府）。

其它诸如新市、景泰、三元里等老旧板块，二手房比较老旧，价格低于3字头。

其它新兴的板块如白云湖、夏茅，二手目前没啥热度。

一方面，这里还有大片大片的工业区、村庄、宿舍楼，成熟的、有竞争力的二手小区少；

另一方面，受到来自新房低价的压制。多个楼盘促销价低至了2字头，买二手不如买新房。

以上。

白云二手板块颇多，由于篇幅有限，没有全部进行点评，不代表没市场没需求。

如果你还对白云哪个板块、哪个二手盘感兴趣，可以留言告诉我们，安排新一篇详细的解读。