今天是2023年的第一个工作日，年前我们写了一篇文章2023年，关于深圳楼市的5大预判，聊了聊关于今年深圳楼市的5个预判。

2023年深圳楼市剧烈分化，但依然有机会。

是change，也是chance。

今天，我们就来聊聊，春节后，深圳楼市还有没有小阳春？

惨的不只有深圳，还有上海、广州

发上一篇文章，当时全年数据还没有出来。

现在把2022年深圳的数据告诉大家：

一手房：34441套

二手房：21704套

以往深圳一年一二手的成交量，加在一块怎么也得10万套左右。

今年才5.5万套，差不多只有一半，不惨吗？

别急！

看下面这张表。2007-2022年深圳楼市的表现。

不难发现这几点事实：

第一，深圳去年的成交量，整体拉垮，但是新房并拖太多后腿，在2017年、2018年，深圳新房一年的成交量没有跑赢2023年。也就是2020年、2021年这两年打新浪潮很猛，成交量超过了2016年。

第二，二手房的表现确实拉垮，一年2万出头的成交量，往上看低于任何一个年份。按理说，指导价出来第一年的成交量都有4万套，怎么到了指导价第二年成交量只有2万出头。

原因很复杂，但有一点，买家的买房热情确实不高，多数人是没信心+钱被套着。不着急买房，等等再看看。这是社群还有后台很多朋友的心声。

第三，从一二手房的成交比看，这两年深圳一改往年的二手房主导市场，进入了新房主导市场，越来越多的买家用脚投票选了新房。

用一句来总结：深圳楼市确实很冷，但没有大家想象的那么冷。

这是深圳的例子。

其他一线城市呢？

上海2022年一二手房成交量一共是243656套，回到2017年、2018年的水平。

2021年这个数据是367009套。

发现什么了吗？一年成交量少了12万套。同比少了33%。

广州2022年新房成交69724套，二手房成交82739套。

一共是152463套。

2021年广州一手房成交109906套，二手房成交117013套。

一共是226919套。

算下来，一二手成交同比少了32%。

北京呢？

2022年新房成交44725套，二手房成交142174套。一共是186899套。

2021年新房成交87068套，二手房成交193106套。一共是280174套。

一二手成交同比少了33.29%。

深圳一二手房同比少了39%。

这么看来，一线城市的表现都挺惨。

小阳春还是例牌吗？

楼市一般有2个关键节点：

金三银四，金九银十。

第一个，发生在春节2月左右，过完年后楼市会有一个成交小高峰。一直持续到3、4、5月。

第二个，发生在国庆前后，9、10月，下半年的成交小高峰。

元旦之后，很多人都在关心，深圳今年还有没有小阳春？小阳春是不是买房的好时机？

我们先来看深圳去年月度成交的数据。

从数据来看，新房在2月之后，确实有一波成交小高峰，3-4月的成交量明显回升。

二手房的趋势也很明显，经历了2月的最低点，只有872套之后，3、4、5月的成交量逐月往上走。

你可能会说，只有一年的数据，说明不了什么问题。

再看2021年深圳楼市月度成交。

2021年的情况稍微有些特殊，因为疫情很多人就地过年，原本发生小阳春的购房需求提前释放。因此无论是一手房还是二手房，无一例外都是全年的成交高点。

2月过后，3月成交量又上来了。或许是1月冲得太猛，4、5月成交表现都在下滑。

回顾完这两年的数据这说明了什么？

春节之后，小阳春的到来几乎是例牌。

现在疫情全面放开，不存在就地过年一说。

这两天在朋友圈看到不少朋友已经放假，提前过年。

什么会影响小阳春的成交量

那么，什么会影响小阳春的成交量呢？

抛开大的宏观环境、政策走向不说，我们回归最基本的常识。

交易的本质，有人卖，有人买。

首先，卖方。

截至12月初，深圳的新房住宅库存量达到了4万+套的历史高位，按照每个月3000套左右的速度，去化周期大概得13个月。

二手房呢。深圳贝壳网上展示的待售二手房有26079套，这还不算挂在其他中介机构的房源。

据深房中协透露，截至2022年12月1日，乐有家、世华、贝壳找房、中原四大机构公开挂盘出售房源112665套（部分房源或有重复，比如一房挂牌多家机构）。

对比11月1日统计的102442套挂牌房源增加10,223套，环比增长率为10.0%，市场挂牌量持续上涨，反映出当前市场业主出售意愿明显上升。

挂牌量居高不下，不难判断，市场依然在买家手中。

其次，买方。

买方，最缺的其实不是钱，而是信心。

市场上行，看好市场，很多人会调动各方资源去买房。市场下行，情况就反过来了，即便手里有钱，也不敢贸然买房。

影响信心最重要的因素，一个是宏观经济环境，一个是微观收入增长。

如果两个条件都不具备，那还且得熬到春暖花开。

小阳春能持续多久，最终还要看利好消息给不给力。