最近，虽然编辑部阳了不少，但地产人真没停下干活的脚步，已经为过年准备了不少内容！

各区域板块置业天梯图就是其中重头戏！

所谓一鱼多吃！

今天继续普陀板块置业分析——NO.2 万里篇！

其实，万里能成为天梯图top 2还真挺意外的，因为TA在普陀实在过于低调，要不是TOD天元府的出现，你说真的会有人注意万里板块?

怕是很少！

但事实上，纵观整个普陀如果说宜居和投资属性来看，除了上篇咱们聊得内环武宁之外（点击查看复习贴），万里板块无论是从新房的性价比还是居住舒适度来看，都是另一个不错的选择。

1.万里的基本情况

万里板块位于普陀西北部，占地面积也不大

而看似小小的板块，可蕴含了不少历史：

万里板块原先隶属于长征，在清朝末年的时候，还是上海著名的蔬菜乡。

14年，万里划出长征镇，成立万里街道，当时上海想把TA作为一二独立的板块进行规划开发。

所以，成就这样一个年轻的街道，额成为了普陀区一个改善住房的重点板块，上海首批四大示范居住区之一！

那既然是居住示范区，配置应该不错吧？

首先，交通！

熟悉新房天元府的朋友都知道，万里板块交通配置相当优秀！

BUT！真是如此？

起初，这里规划了多达四条地铁线，后来调整为7/11/15号线，如今还又多了一条规划中的20号线，可仔细看看都处于板块的边缘部分，真正都享受到的居民占比并不高，也就天元府享受了全部交通红利！

而自驾上，西临中环，正常路况10分钟内可至五角场等地。沿新村路至岚皋路，达中山北路上内环高架，可快速到达人民广场、陆家嘴等地，地面交通方便。

外加板块内主干道仅真华路、新村路，车辆通行上相对低，导致板块内环境相当安静、舒适。

另外，板块内最大的定位宜居，绿化率更达47%，实地走过这里会发现处处绿意盎然。

所以，对于交通而言，笔者更偏爱这里的安静舒适的居住环境，如果不是居住在上海西站附近，更适合自驾的朋友！

其次，商业！

这里大型商业主要依赖于家乐福、大华虎城、巴黎春天三个商业体。

板块内除了一些零碎的沿街商业之外，没有地标性商业建筑，不过以上这些足以满足周边业主休闲购物需求，毕竟如今下单比什么都来的更便捷。

况且接下来商业配套已经在不断提升，天元府自带的商业、包括辐射圈真如各大商业落地也会给万里的居民们带来更多红利！

第三，在医疗资源上！

老人日常生病仅依靠新村路的万里社区医院，相对大型的医疗机构，需要跑去不远处的中医医院和同济医院大华分院就诊，相对来说资源上还是略有匮乏。

如此看来，说说的居住示范区，但配置貌似一般般？

重头戏，是教育！

之前聊过2个板块，但教育方面万里还是真心强！

民办学校有进华中学，公办教育有九年一贯制的晋元附校，算是普陀不错的小学，九年一贯制万里城实验学校。晋元高中属于市重点，普陀排名第二，师资力量雄厚，学习氛围也相当不错。

再加上童的梦艺术幼儿园，整个板块内全年龄段的教育资源全部配备，从全龄段和教育梯队的层次上来看，万里板块的能级算是普陀区各大板块中比较好的一个。

而且，别忘了！万里自带天生的地域优势！

以南是真如，以北是桃浦，相当于手持真如副中心及桃浦智创城，双重红利，虽说，这些红利可能等的时间久了点，但总比没有好！

2.板块内小区品质数一数二！

前面笔者说过，万里板块绿化率颇高，有大量的绿化、公园

相对的住宅密度明显低许多，甚至是整个普陀最低！

板块内品质小区普遍位于2000-2010年之间，电梯板楼居多，户型设计合理！

笔者查询了部分次新二手名单，还不少

其中，不少次新房小区内部均有充足小区绿化！

代表性作品——中鹰黑森林，在上海新房市场处颇具盛名！

目前挂牌均价约在10-11万左右！

而其他品质不错的次新，像巴黎之春、中浩云花园、中环花苑等楼盘，小区内部均拥有中央绿地，居住环境舒适怡人。

比如：中环花苑，挂牌约在9万+

楼盘占据万里板块优质位置，到地铁到商业的距离差不多，走路也不会太累！

小区体量也不大，多以自住为主，内部同样绿化率颇高，高达50%以上，同时更采用陆家嘴物业，整体口碑都还不错。

对口九年一贯制的万里城实验学校，虽然学校一般，但是九年制还是让家长们少操了很多心。

由于篇幅有限，太多案例，余不一一！

总之，万里板块优质楼盘不少，二手价格也明显不低！

且就目前挂牌来看，均为改善型房源：建面约90平以上的挂牌占比约66%以上！

稍微像样点的也要千万+，而高昂的二手价格真吓退了不少朋友！

数据显示，2022年至今万里板块的二手成交数据垫底，仅成交300余套

其实不难理解，毕竟同样的价格都可以买到中环大宁，吸引外区客可能性不大，笔者认为更适合周边光新、甘泉宜川等改善置换群体。

同时，在这样的二手价格驱动下，更突显出新房的价格优势，虽然倒挂没有特别大，但足够吸睛！

3.新房机会点！

相信大家都猜到了，目前板块内唯一新房供应：

均价约9.6万的TOD站前综合体天元府！

这个项目房万聊过几次，在笔者看来，项目拥有独特优势，也有明显缺点。

优点：

上海中环内唯一在售TOD综合体，普陀未来新地标；万里板块黄金位置，3条地铁交汇畅达全城、1条高铁直达长三角核心城市；楼下就是近10万方购物中心，繁华就在家门口；坐享真如副中心规划红利；无需积分，即可上车！

劣势，门口就有铁路，或多或少会有噪音污染，看购房者自己偏爱，不过目前在售的二期房源已远离铁路，这点倒是也不是问题。

主要还是项目的优点突出，TOD的价值不用笔者赘述，看看莘庄TODTOWN天荟、天空之城如今的二手成交数据，未来这里的升值潜力多高，自行想象。

交通还占据了前面笔者提到的黄金段位，几乎享一切便捷！

更重要的还是价格！

均价约9.6万，和2年前真如中海臻如府一个价，等于用两年前的价格买进。

而天元府如今无需积分，即可上车！明年怕是根本没这机会！

因为万里接下来很长一段时间也不会有新盘露出，还想以如此实惠的价格买进，真的错过二手见！

最后，笔者想说：

万里板块政府规划的宜居板块，板块内部配套基本完善，环境怡人，说不上很完美，但足够用！

主要这里拥有疫情当下，完善的居住环境，绿色健康，安静宜居！这或是很多房子做不到的标准！