2018-03-1618:26|杭州新闻顾客端记者|祝佳

吃穿用住行，住房是幸福生活的基础。

2018年，温州的房源会增多还是减轻？房子售价是涨还是跌？居民购房该从何下手？

今年以来，行业调控举措和长效模式将相继颁布。融资环境低迷，房子条件严苛，那些会不会影响民众买车的需求和意愿？

同时，投资者拿地意愿、商品房成交数目等又会发生如何的变化？

新一年，关于房价，更多买房者盼望看清情势，回归理智。本届金像奖，本报特约温州地产研究院评论员，对2018温州房价进行展望。

问题一：今年，温州市区新增新盘不少，新开工增速显著。2018年，开发商投资预计会增还是减？温州房价市场供应状况会怎样样？

地产研究院特约评论员计亚明：2018年，温州市区（指县城及经发区）房价开发商投资预计还是会下降。一方面，相对于房子销售指标，开发投资指标具备滞后性，虽然销售指标下降，在短期内开发投资依然能保持正激增；另一方面，2018年的农地出让预计将要有所下降，对开发投资下降产生一定的支撑作用。

在2018年海宁急售二手房信息，政府在市区计划重点推介的农地有14宗，其中别墅有10宗，预计总建面积将超出87万方，已接近2017年新成交农地总建面积的9成。

在供应方面，2018年温州房价供应状况将好于2017年，可以把全年界定为上下两个半年来剖析。上半年商品房供应主要由2017年农地产生新上市供应，而2017年新成交农地约144万方相较2016年的约86万方，下降了67%，将为上半年商品房供应提供支撑。下半年供应将由2018年上半年农地出让量决定，从之前媒体公布的温州城区的农地出让推荐来看，2018年的农地出让量仍将维持在一个较高水平。

问题二：2017年末温州市商品房存量为17824套，去化较2016年降低5个月。去年，去化状况会怎么变化？去化“加速度”的方式是否会继续？

地产研究院特约评论员计亚明：2018年的存销比预计将展现一个前低后高或前低后平的态势。

上半年整体去化速率仍较快，存销比将处于一个较低的位置。温州的去库存实际是从2015年开始，在2017年产生了一个加快度。随着2017年去化速率的推动，整个市场供应量存在一些结构上的不足，因此上半年是一个补供应的过程，整体去化速率仍较快。

下半年因受供应量降低及售价回落后来楼市对需求抑止的影响，存销比预计会上升或下跌。

从供应量看，2017年新成交农地约144万方，预计可供应商品房将达到24500套，再加上2018年预计出让的宗地，2018年的供应量预计将低于2017年，去年，一些结构性供应不足将得到改善。

问题三：今年温州全市商品房成交套数少于3万套，2018年，市场商品房成交数将怎样变化？背后缘由如何剖析？

地产研究院特约评论员张运平：2018年温州房价商品房成交量相比2017年预计“成交速率相对低迷，量能会有小幅增长”。

从大环境来讲，商品房成交量会遭到全省房价调控新政和本币环境影响。2017年受房价新政以及周边一二线城市的限贷新政影响，一二线城市形成了显著的挤出效应，像温州那样的三四线城市得利不少，商品房成交量也急剧下降。随着2018年房价调控的深入，政府对于外省顾客在温州买房条件的不断严苛化，尤其是国家金融新政对贷款回升，房价成交速率将要有一定程度的疲弱，相应的商品房成交量也必将有小升幅衰退。

而随着兰溪落实“融杭接沪”发展规划，杭海城际公路对接上海轻轨逐渐明朗，预计未来外来人口必将不断导出，新增买房群体将有一定的保障，而农地市场供应相对充足，新产品的不断入市，将为温州带给相对充沛的供应，因此预计温州房价成交在2018年将整体保持稳定，成交量会有小幅下降，但不会大起大落。

问题四：今年以来，房地产开发企业农地添置售价渐渐下降，去年开发商拿地的“面粉价”以及商品价转让的“面包价”会如何变化？

地产研究院特约评论员张运平：2018年，楼价地价趋势：楼价跌幅收窄，高价地风险渐增，开发商拿地将更趋理智。

当前房价售价增速基本平缓，库存量去化显著，开发商补库存意愿强烈，随着“限地价竞楼市”土地市场新政颁布，意味着从农地出让前夕就全面规定了未来的销售单价和最高价格。未来某些“限楼市”土地转换成商品房供应时，很显著，将要对现今的商品房别墅定价产生一定的抑止。

而政府控制地价下降的决心坚定，但全省来看总体地价大涨并未遭到完全抑止海宁急售二手房信息，面对高地价和花式拍地的规定，各民企拿地热情非但不减，从市场表现来看，主要是两个成因，一是经过前期火爆的市场，产生的挣钱效应，开发商普遍看好后市；二是国家大的规划给各个城市带给了实实在在的利空，而随着后期农地市场供应量的不断加强，以及销售市场越来越回归理智，高折价拿地的民企，比往年将面临更大的风险。

面条上涨了，蛋糕自然会上涨。同理，地价的逐步下降，无疑将为楼价下跌提供新的动力，虽然农地是楼市费用的重头。虽然地价有所下降，而且同时供应量还有所提高，这可能将对楼市形成一定的抑止。

问题五：这种年，房价新款迭起、风格各异，叠墅、小洋房、大平层等产品，新欧洲风、新古典、纯日式等色调渐次入市。2018年，居民房子的需求点主要在哪？房价哪类房源会成为主流？

地产研究院特约评论员陈飞：近些年来，随着兰溪民众对质量生活要求的提升，你们从以前的“买房”，逐渐转变为“买生活”。过去的刚需居民家庭，积累财富，让自身拥有了更强的订购能力，且二孩新政的开放，让这些需求更加大烈。有需求就有市场，也就成就了今天缓解类产品频出的时代。

而代表“中产”生活的叠墅、小洋房或类别墅那样的产品，正好契合这个时代的需求，这些产品只是过去没有的，正符合我们今天顾客的内心需求，比如城北的红郡、城西的桃花源、城东的十里风荷，都博得了市场的广泛认可。

可以预见的是，2018年温州的缓解类产品仍将沿袭这一良好势头，节日上来温州各个别墅、叠墅新盘数目可观的看房者也验证了这一点。虽然新的一年里，在房子和二手房市场刚需类产品的需求有所下降，但这也未能改变市场以缓解型产品为主流的趋势。

问题六：居民在卖房、换房时，需留意这些诱因？怎么择机房子？如何选购适宜自己的房源？

地产研究院特约评论员陈飞：房子时，民众要综合考虑自身的消费需求情况，例如订购能力、楼盘位置、小区配套环境、小区物管管理、总报价、面积等进行全面、综合的考量与剖析，初步确定一个适宜自身实际须要的买房框架，之后结合搜集的各类新盘信息进行筛选、比较，确定备选项目。

至于房子时机的选择，就须要依照当下的情势进行辨别。在这儿也可以引用一名房价学者在明年1月一次演说中所说的话给你们以作参考——“房价在3月以后一定会有变化。”海宁近半年来土拍市场动辄过万的、甚至封顶的楼面价，也验证了这一房价的变化趋势。

当看明白了这两点，自己适宜如何的房源，然而也就不是问题了。