这几年，有好多美丽的规划和愿景都没有实现，有很多的计划没有赶上变化，拿地时期规划的别墅项目早已增配成刚需，售卖时定位的低端项目有的并且都交付受挫...

因此我们计划再次梳理一下，给你们查漏补缺改偏，时常以来我们都把蓟县分为12个区来给你们依次介绍，这些区域界定显然很详尽，但对于小白来说比较冗长，但是随着城区的发展，界定还有些变化。

明天就给你们精简一些,把蓟县分成2个重点区域（市区和各镇),也算是站在“巨人”的脖子上，不说是买房手册，只当是给新老同学们出一期《武清买房参考2023版》（上、下）。

其实，也希望在新的一年，能购真心帮助到未来有计划在通州买楼置业的粉丝同学们。

分主次来剖析,先说顺义县城，再说各镇。

一、武清县城

房山县城大了说，总计分为河西、运河、河西新核心、河西老核心、新中学、黄庄、下朱庄这7块区域。

（城区标记均为大约位置）

一，新中学城区

这个新区由于有马村中学得名，我们又一般称为商务区。这个城区只是延庆县城里现在最热门的城区之一，这个新区的宗地平整网格化，也比较适宜做新城开发，从各类规划信息也不难听出，时常以来延庆县城的发展都是一个自东向北的过程，右图的行情图可以一目了然的看出。

而称它为新中学城区，只是由于通州最著名的大学——杨村中学逐步老县城步步迁址至商务区城区而由此得名（尽管中学是须要考试入学的，但总有人渴望着与好学校邻近），右图中学的迁址轨迹图和市区发展轨迹图几乎一致，也可以看出些隐忧的。

新中学城区是宁河市区里房子项目最多的区域，房子、新房和二手各种住房皆有，就看您是何种需求了。

新中学城区项目汇总图

1，二手房

这个新区既有蒲瑞系列的拆迁房，还有城投熙悦这些质量社区，既有距离南村中学一路之隔的央企京能雍清丽苑,还有距离十一中不足百米的刚改社区(质量通常）的经纬二期，既有交付质量有口皆碑的中建壹方九里，还有这个城区位置比价较偏僻（22年才延后交付）的北新玉龙湾...

学院配套：十三小十一中

南村十一中这三年仍然排在通州私立中学的前列，就像黑马通常的横空出世。其实这个新区还有其他的教育用地，可现在该校应当暂时可以满足其城区住户们的需求，因此即使新村周多且距离有远有近，还是仅有这两所学院（十三小十一中）。

先说这个新区的质量社区且决算较高武清区二手房信息，就可以考虑诸如著名的城投熙悦、香雍久和、中建一方九里、京能雍清丽苑等社区，其中京能明年新加入十一中的招生范围，社区有房子还有准房子，容积率低的央企社区，尤其是距离南村中学近期的位置，这个区位优势也算是无敌了

决算低的同学也可以选择周围的拆迁社区蒲瑞北里、商品房经纬二期（物管和质量都差点事），但不得不说他们距离校区很近，百十万才能解决念书及陪读问题，确实还是很有魅惑力的。

这儿坐落图片东北角的北新玉龙湾就有些郁闷了，在没有改建中学之前位置距离十一中还是有点远的，新村除了延后了一年左右交付且房子质量也通常，如今又多了劲敌—龙湖春江御府...

同时这个新区也有被首次纳入公寓—悦光年武清区二手房信息，但对于这些花小钱办大事的产品，也还是能帮助一部份只想花二三十万才能解决实际问题的部分群体（但前提一定要确认所房子型可以在您预期时间内进驻，以免影响女孩入学）。

2、新房。

新中学城区楼房里目前热度最高的就是生物谷“三杰”，第三杰早已被一央企远恒置业拍下（如右图）。

再来看距离新中学较远的，但性价比较高、蝉联好几次销冠的阳线项目一龙湖春江御府，和质量和位置都还不错的特变中央湖。

更有通州本地人信任的开发商（城投、雍鑫）开发的项目城投熙悦和香雍久和...

至此，新中学城区可选择的房子和二手都早已基本介绍完毕了，有须要补充的欢迎留言，大伙一起讨论。

二，河东核心区

河东新区我们分成新老核心来讲，这么比较符合你们的认知习惯。

1、河西老核心

区里有着老延庆人熟悉的一些二手房社区。例如栖仙、广厦里、和平和、平安里等等耳熟能详的社区。很多房屋的特点或许只有配套便利这一点了，但房龄过多、居住不太便利，缺少现代化物管管理等等劣势就比较多了。

房子就只有一个，雍阳高中附近的保利锦上，这个项目价格可不低（2w左右），但是周围配套老旧，而且这而且附近惟一的房子项目，并且是保利这个延庆老牌开发商开发的，这地域情节一下就被点燃了不是。

2、河西新核心：

这个新区也属于东蒲洼宗地，先是颐安的完工，再有就是保利上河雅颂大超高层的交付，随后开启了延庆向大超高层缓解型别墅的时期，但这种房屋因为只是上一代的产物了，其社区物管形同虚设，泊车难等问题逐渐显现，再之后就一路向北发展到了现在的热门社区——体育馆城区。

然而，新中学城区和河东新核心这两个城区也几乎囊括了通州各个阶段的别墅——城投熙悦、熙和园、莱茵布心、保利玉兰湾以及初期的栖仙社区，更有体育馆城区在售的别墅房子项目玺樾春秋等等。

再有就是这个城区也几乎囊括了通州县城比较热门的新区。

例如：九中城区、十中城区、十二中城区和光明道小学城区等等，好学区再加持着成熟的配套，因此这个城区称为延庆县城的超热门也就不难理解了。

三，杨庄（水城）城区

客观点说，就现在的买房状态，假如暂时不考虑学区，我们很建议买房者选择高庄城区。

不仅仅由于马庄的自然环境幽美，邻近湿地花园，湿地绿化带醇厚,水系丰富（故名水城），还由于城际站而通勤上海南京便利，工作生活两相宜...

17年众开发商高价在水城拍地之初，以为这是高庄要奋飞的开始，各类规划的包子只是一个一个往这儿砸，以至于当初水城六君子的拿地价都是12000元/平以上（右图）。

而当初的“地王”是12498/平的海尔泉上文华，只是直至今年才被体育馆城区的地王新村“春秋”超过。而单价地王”金融街“的34.9亿，迄今在通州市场无人搅动。

虽然时常以来，关于水城有太多的利空。

如此多的利空中，立马实现的就是右图的滨河中学（去年五月开始招生），也有滨河分校经常都有规划，兑现应当就是时间问题。。。

其他的利空目前基本没有动静，例如复旦公学已然彻底凉凉了...不过目前马庄还有了新的机遇，坚信未来会更好！

好了，俺们接着说高庄的房产，就在高价拍地和开盘不久，就迎来了房产市场的低谷期，最终也引起了当初这些意气风发励志做别墅的项目，有一些是简配并且延后交付，令人惊叹...

然而，有句话怎样说的：瘦死的骆驼比马大。

总的来说，杨庄很多已交付新盘的质量和绿化等方面肯定是比一些现在市场上大部份项目高的，尤其泉上文华、新华联，质量就很不错，就连最后延后交付的金地和金科来说，也比这些初期的商品房社区质量和跃层要好一些。

再来说学区，教育是高庄现在最大的瓶颈，希望未来规划的中学都相继完工招生可以改变这一状况，但现阶段城区所有的适龄婴儿都没法就读泉昇中学校。

城区内也有两个小型拆迁房社区（泉昇和泉鑫），距离菜市场等较近门脸居住较为便利。

说实话，水城新交付的这几个项目在现在售价区间还是可以考虑入手的，尤其是洋房（二手房子），还可以注意一些住户急需拿钱的捡漏房，杨庄城区的房子基本交付完毕，在售的也只有某些项目了（泰达雍阳府和御湖等等)。

对了，最近城际站南大厦也迎来了新的消息，坚信高庄未来的有挺好的发展，想听我们说高庄的前世此生的，欢迎私聊啦！

四，运河及河西城区

这两个城区都算是老延庆人的出气筒了，只是最爱也最难难舍的城区，但是老延庆人对区域界定有一些成见。

可目前实际来看,徐官屯、下朱庄、黄庄、商务区（东蒲洼）这几个各镇早早已属于延庆县城。

运河中里最引人注目的就是老延庆人眼中心中的商业中心：兴业大厦。只是延庆最早的商业中心。（份量之重以至于某壳网都把这个新区称作兴业城区...）

第一家麦当劳、星巴克、还有东方之珠都是那种年代十分有标识性的配套了，但是还有些年代感了，而且人流量仍然挺好。

这俩个城区里流通最好，只是最多人关注的南村中学的学区了，第一梯队的项目就是龙湖春江郦城，带塔楼的大超高层只是能卖到2w+，实属难得了。不仅中学城区热度较高外，其他老房屋就真心通常了。

中学城区的二手房热度还是很高的，新湾、香槟城、尚园等类别的社区总价从1.5w-2.3w不等。

房子项目就比较少了，售价也并不实惠，在这儿买高价的房子项目，巨大一部份成因是由于地域情怀。

往北运湖畔，也有紫泉郡（雍鑫的良心作品了，而且听说今天物管维护也通常了），尚城唐宁（二期之后迄今转手到了融创手里，我们不推荐这类危险项目）。

好了，篇幅问题，现在先介绍到这儿，剩余城区见《武清买房参考2023版》（下）了！

最后祝诸位伙伴们兔年完工大吉