上海市中级人民法院

关于妥善处理涉“3.17政策”住房纠纷案件若干问题的大会纪要

2017年3月17日以来，武汉市人民政府陆续出台了一系列房地产调控政策（以下简称“3.17政策”）。

通过限贷、限贷、限售等一系列措施，抑制了房地产价格过快下跌，有效遏制了投机性投资购房，努力保障了广大人民群众的住房需求。

上述新政策在实现促进首都房地产市场平稳健康发展的调控目标的同时，客观上影响了房屋交易当事人的权利和义务。

实践中，市中级人民法院刑事庭先后受理了多起涉及“3.17政策”的住房纠纷案件。

为正确适用法律、统一裁判标准，市法院民事一庭召集市一、二、三法院及部分基层法官和民事庭召开专题座谈会，并与市住教委、规划国土委相关部门进行协商。 经过充分、深入的讨论，就审理此类案件的相关法律适用问题形成如下纪要：

一、审理案件的基本原则

通过司法手段保障房地产调控新政策有效实施，保持房地产市场稳定有序，杜绝房地产市场投资投机，依法保障合法居住需求，防止虚假诉讼。

2. 支持前次会议纪要的应用

2010年12月、2011年12月、2013年7月，市法院民一庭先后下发了《关于妥善审理贷款政策性房屋销售案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房贷款限制新政的房屋销售协议纠纷若干问题的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房贷款限制新政的房屋销售协议纠纷若干问题的会议纪要》北京市中级人民法院住房纠纷“新新政”。 新政资格与纠纷处理提出了具体指导意见，其处理原则可参照适用于涉及“3.17政策”的房屋买卖协议纠纷案件。 但本纪要也有例外情况，对相关问题有专门规定。

三、新政的性质及其实施障碍的认定

“3.17政策”具有新公共政策的性质，其限购、限购、限售等具体措施会造成成本降低或部分房屋销售协议无法执行等障碍。

对于协议签订后因实施“3.17政策”而未能继续履行协议的，因非双方当事人的诱因而难以实现协议目的。 当事人请求解除协议的，除协议另有约定外，一般应予支持。

对于已经网上签约的房屋销售，原则上不存在“3.17政策”造成的履约障碍，但如果有相关证据表明存在新的政策履约障碍，法官应会同有关行政部门核实并作出认定。

4、不构成履约障碍的协议的处理

确有证据证明“3.17政策”导致购房投资履约成本小幅降低且未严重影响当事人履约能力的，应当继续履行协议。 一方以此要求终止本协议的，不予支持。

对于因继续履行协议而减少的购房投资成本的责任，协议有约定的，按照协议约定。 没有约定或约定不明确的，由买卖双方自行承担。

判断协议是否可以继续履行，法官应综合审查协议履行程度、成本削减比例以及买方信用状况等因素。

5、合同终止后的处理

因《3.17政策》导致协议终止后，卖方应将已收到的货款或定金退还给买方； 一方要求另一方承担违约责任或适用押金违约金的，不予支持。

开发商将规划的商业写字楼转让给个人，因“3.17政策”导致商业写字楼销售协议终止的，开发商主张赔偿房屋折旧损失的，不予支持。

六、新政前签署协议的处理

“3.17政策”实施前，购房者已提起诉讼申请房屋过户登记，符合当时购房新政的条件。 如果案件尚未审理，法院可以支持房屋过户登记。

当事人声称，该房屋买卖协议是在“3.17政策”相关新政策出台之前签订的，但不符合“3.17政策”之后的购房条件。 当事人请求裁定继续履行协议并重新办理房屋过户登记的，原则上不予支持。 但个别案件存在重大利益失衡的，法官应当建议有关行政部门予以确认。

7.“连续交易”的处理原则

购房者通过将房屋转让到自己名下的方式向购房者购买房屋，以获得购房资金。 由于“3.17政策”的影响，他很难通过转让房屋获得资金。 买方以此为由，请求不承担与买方的违约责任，但法院未予支持。

八、逃避房地产调控新政行为的处理

法院要加强对以虚假诉讼形式规避“3.17政策”的甄别和审查，准确判断当事人的真实意图。 经审查构成虚假诉讼的，依法裁定驳回当事人的请求，并依照刑事诉讼法的有关规定予以处罚。

各法官对案件审理过程中发现的违法行为、房地产交易违法行为，应当及时通报住建、财政、税务等有关部门； 必要时可以提出有针对性的司法建议。

“3.17政策”住房纠纷案件座谈会纪要

2017年3月17日，继2016年出台“9月30政策”后，上海市又出台了一系列房地产调控政策（以下简称“3.17政策”），对上海房地产市场进行全面调控。

监管范围包括商品房、住宅、非住宅、住房相关企业管理、土地供应等。

新的调控政策包括限制购房条件、提高首付比例、实行差别化个人贷款、严格审核购房资质、加强住宅订购、测绘结算新政管理、严格控制商业办公楼订购资格和个人贷款条件等。

与往年相比，房地产调控政策具有范围广、力度强、配套新政策多等特点，对房屋买卖市场影响巨大，相应的房屋纠纷也大幅减少。

因为这次房地产政策突破了往年只限贷、限住宅贷款的调控措施，整体理念更加严格，不留任何死角。 因此，在纠纷解决思路上，既要凸显更加严格的新政思路，又要明确新型纠纷处理方式。

基于此，市法院民事一庭在组织讨论的基础上，研究制定了“3.17政策”相关会议纪要，并在继承往年住房监管新政争议解决原则的基础上，明确了庭审中部分争议的解决思路。

一是关于延续使用历届政策会议纪要。

为落实广州市近年来多项房地产调控措施，市法院民事一庭先后印发了《关于妥善审理涉及贷款政策的房屋交易案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及新房贷限贷政策的房屋买卖协议纠纷案件若干问题的会议纪要》和《关于妥善审理涉及新房限贷政策的房屋纠纷案件的会议纪要》北京市中级人民法院于2010年12月、2011年12月、2013年7月发布《关于房地产调控新政策中限购、限购、税收等新政策的定性和纠纷处理等问题的具体指导意见》。

由于上海此前的房地产调控措施具有连续性、形式上的一致性，上述会议纪要的基本原则对于本次涉及“3.17政策”的案件的处理仍具有参考作用。

但需要看到的是，此次“3.17政策”规定的思路和手段与往年的规定存在一定差异，因此本纪要规定的争议解决思路和方式也发生了变化。 主要体现在本摘要第三条、第三款、第五条、第六条、第七条。

其次，关于网上签署的协议的继续履行。

根据市住建委相关部门意见，网上签订的房屋销售协议已通过资格预审。 原则上，工信部门认为不受“3.17政策”限制，可以申请相关不动产登记变更；

据市住建委相关介绍，本纪要第三条第三款在明确已网上签约的房屋销售原则上不存在“3.17政策”造成履约障碍的基础上，附加了附带条件。

再次，关于因“3.17政策”导致合同终止后商业写字楼的处理。

该政策的新特点之一是将商业办公楼纳入监管范围，明确规定“在建和出售的商业办公项目严禁转让给个人，重新转让时还应当转让给企事业单位和社会组织；”

这一规定直接导致原本签订协议转让给个人的商业写字楼项目因未取得证书而被撤销，部分商业写字楼的市值也大幅上涨。

开发商将规划的商业办公楼转让给个人有两种情况。

第一类是规划性质为商业办公楼，实际建设用途也是真正的商业办公用途。

此类房屋并非政策严厉打击的对象。 虽然不能再以个人名义订购，但保单前后其价值并没有太大变化，所以不存在所谓的房屋折旧损失。

二是规划物业为商业办公用途，但实际建设用途为个人住宅。

此类房屋违反相关管理规定，是“3.17政策”的重点打击对象。 政策出台后，这类商品办公房的价值大幅上涨，开发商收回房屋后损失惨重，导致部分开发商在协议终止后要求赔偿房屋的折旧损失。

我们认为，开发商实际建设的商业、办公用房为居住用，在建设过程中违反了相关规定，存在过错，并有利用当时监管不力赚钱的意图。 现在，由于新政的监管日益严格和正式，积累财富的不当意图尚未实现，后果应由自己承担。

基于上述理解，本纪要第五条第二款明确规定，开发商主张商品办公用房协议终止后房屋折旧损失的，不予支持。

四是关于政策实施前已履行协议的处理。

对于政策出台前已履行缴款、接管义务但未办理房产证登记的房屋买卖协议继续履行问题，原市法院民事一庭2011年高峰会议纪要认为，房地产调控新政首次出现，不少人对新政并无相关预案。 基于公平和保障居住权的考虑，规定“如果能够证明新政实施前已签订协议，已支付购房款，且房屋已实际占用和使用。如果终止协议将导致当事人利益明显失衡，要求购房者继续履行协议，重新申请房屋过户登记，诉讼请求可以维持。”

经过与住教委、规划国土委等有关部门的协商，考虑到上海的住房市场调控措施历经多次房产9.30新政，且2011年高峰会议纪要已颁布多年，普通老百姓应对市场新调控以及多年未办理房产登记的新调控可能带来的后果抱有期待。

并按照总体严格执行“3.17政策”和不留死角的思路，不再继续履行未办理房产证登记的房屋买卖协议规定。

因此，本纪要第六条第二款规定，“当事人主张房屋买卖协议是在‘3.17政策’相关新政策出台前签订的，但不符合‘3.17政策’后购房条件，恳请裁定继续履行协议并重新办理房屋过户登记的，原则上不予支持。”

但考虑到对某些案件中因特殊原因未取得证明的当事人的保护，该款还规定了一项但书房产9.30新政，即“案件存在重大利益失衡的，法官应当建议有关行政部门予以确认”。

五是关于“系列交易”的处理原则。

因为上海房屋交易市场上存在大量改善性交易，即把名下的房子过户后购买其他房子来改善居住条件。

这样，就有了房屋买卖两个紧密相连的事情。 在房地产新规背景下，之前的协议很容易因为新政而被取消，导致后面的协议购房资金不足，实际无法执行。

由此产生的纠纷在以往的调整中已经存在，因本次调整法院反映此类纠纷较多，故在本摘要第七条中作出规定。

对于此类房屋买卖协议纠纷，我们认为应严格按照协议的相对性原则处理。 由于“3.17政策”，之前的协议无法转让，最终付款也无法拿到。

为此，买方以此为由，请求不承担与买方的违约责任，但法院并未予以支持。

上海市中级人民法院

2017 年 12 月 18 日