正如上面所写，我平时很少写二手房的文章。 与房屋、二手房相比，两个人的控制力太弱，信息不对称更是雪上加霜。 客观地说，近期深圳房价新政，尤其是511新政对股市的影响已经开始显现，尽管5月以后的房源陆续进入网签阶段。 其实这个时期会有旧房挂牌，我们可以研究一下7月份的网签数据，看看能否窥见未来房价走势。

在分析具体数据之前，苏州的重点是什么？

1、511之后，什么样的房子能产生销量？

2、各区是否有不同的交易特征，如房屋面积分布？

3、不同地区什么样的单价房好卖？ （这篇文章还没研究完就废了，网签价无效）

4、目前房价中，老房子能卖吗？

5、目前客户关注的重点是哪个领域、或者蓝筹股、或者新村？

6、YQ新政策对二手房新村的影响如何体现？

7、小面积跳楼与学区有很强的关系，还是与老小、房子搬迁有关？

……

好奇心使人进步~~~

数据来源为7月二手房交易样本。 样本涵盖近6000项，基本具有代表性和科学性。

01

15年房龄是二手房上限

我们看一下上面的图片。 当我们把城市里所有的房子放到一张图片上时，我们首先发现2004年是一条显着的分界线。 其中，2005年建成的房屋是交易高峰。 尤其是2018年，上市时间不满2年的房源交易量大幅下降。

然后学习特别2005

2005年挂牌中，X区比例最高，其次是Y区和GS区，两者基本持平。 相对而言，在WZ区的江阴老街上，这个年代的房屋数量如此之少。

从具体房源来看，X区的成交集中在马邦鑫苑、华通鑫苑、阳山新村、学府雅居等，如果存量房市场没有限售的话，如果有这么大量的房源，经纪网点，如果想专职做二手房业务，当然应该在X区这个安置房小区开设网点。这里虽然房子很多，但信息不对称，对拿房有帮助。 同时，最重要的是，这么多大型社区，居民与卖家的比例也很高。 虽然搭配这种低单价的房子是一门好生意。

Y区511之后，所售房源的特点与新区的表现比较吻合。 与X区相比，金一洞村、莲花二村、张泾社区等新安置村居民的出售意愿更为强烈。 房屋供应量仍多于X区等安置房小区。

GS区的表现有点出乎意料。 三元、菜乡等一些老新村其实房价很低。 不过像天下、新康家园、西环嘉业阳光城等景区，成交量其实是比较大的。

在WZ区，本次抽样的有限房源中，WZ区市区房源不多，银山湖基本忽略不计，主要成交来自枫泾。 看来二手房市场的客户还是比较现实的。

XC区，单独看2005年的房屋，分布比较离散，如元和、渭塘等，且以商品房为主。

注：以上只是2005年建造的房屋的截图。

02

1940年代的老房子

本次采样中，最古老的房屋建于1940年，位于GS区“平江历史文化街”关家园18号。 源头是一栋低层，不出意外是私人住宅。

对于这种私房来说，虽然最近是极其火爆的房子。 姑苏的猪队友2年前也在平江（当然是农村）买了一套民房，改成了酒店。 这些清单的好处是，该期限是永久性的，并且有足够的改造空间。 问题是房贷难、现金需求高、停车不方便、家装成本极高。

对于网上同一地点的私房来说，挂牌总价是吓人的。

03

GS 区、WJ 和 WZ 为活跃区

姑苏在之前的文章中预言，大型二手店应该开在GS区，占领这个区才能得到住房，占领Y区才能得到顾客。 如果二手房主要以住房分配为主，则应分布在X区和Y区两翼。如果以收购房屋为主，追求二手房市场份额，则应积极调整，将分支机构转移至GS地区。

从单月样板房源来看，7月份XC面积仅占总量的10%。 这么多年过去了，XC区二手房不活跃已是不争的事实。 因此，投资房产时，不要只买XC地区的房产。 从股市的交易量来看苏州二手房出售信息嘉业阳光城，该地区的房产转让与其他地区相比确实存在差异。

XC区：逢高抛售劣质资产现象明显

例如，XC区和铁路尚城的精神图腾在7月成交挂牌中占比不足6%。 旺旺亭、黄埭、太平、渭塘、阳澄湖镇等乡镇的房屋至少占总成交量的50%。

例如，XC区最古老的房屋建于1980年，位于望亭乡和平南街8号楼308室，是一栋43.55平方米的多层房屋。

XC地区的许多原住民也在出售劣质资产。 基本购买路线是望亭、东桥、进入科技城或X区市区； 别说市区的顾客了，最远的都去了太湖商城。

本质上是改善升级客户，自有资金不足，选择转让郊区县城劣质房产，升级购房。

Y区：莲花是该区之王

莲花占Y区单月成交量5%以上，1个小区占全区5%以上（大量房屋出售，未明确标明房屋所在地，仅统计数据）。 加上Y区其他安置小区的房屋，安置房成交量占到总量的一半以上。

Y区另一件有趣的事是，毛坯房交易量占该区总量的61%，而全市月度毛坯房交易量仅占53%。 这个不好说，是不是说明Y区的投资者最近在加快出货，虽然直卖毛坯很适合投资者的特点。 其实也有可能是在备案时，房产的属性填写得太仓促了。 不过，这种现象并不仅限于Y区，因此值得关注。

Y区的第三个特点是各片区都有成交，且分布较为均匀。 这也很有趣。 除了75平米以上小跳热销外，144平米及以上以下产品也热销（144平米及以上Y区成交量占Y区总数的14%，位居第二）仅达到 WX 的 17%，也远低于 GS 区域的 4%）。 看得出来，Y区颇有一线城市的气息。 虽然总价高，但很多顾客还是选择Y区大跳跃的二手房，很有意思。

其他地区不会扩大。

04

交易区抢先看

GS区屌丝集中地

这个推论有点UC风格。 主要证据是交易区域的分布。 我们可以明显看到，GS区域75平米以下的房屋成交量遥遥领先，其中包括75-90平米这个刚需购房者的细分市场。

如果我是开发商，我在二线城市卖功能改善房，我肯定会认真覆盖GS区的那些老小区，这里会不断形成升级的客户群。

WJ转售房屋市场火爆

WJ是为数不多的全面积段成交量火爆的房源，尤其是120-144㎡首次或功能提升的房源，成交量占比甚至超过刚需房面积。 更有趣的是，面积200平方米以上的房屋也表现出色。

WJ的二手房好像是511之后的事情，确实Y区被淘汰之后，整个上海的目光都盯着这里。 那么724之后，WJ还能保持这样的人气吗？ 欢迎您留言。

XC区品质刚需首选

姑苏还表示，如果只是需要住在XC区，依据是靠自己的定性判断，而是顾客用脚投票的结果。 我们来看看二手房的特点。 与GS区等其他区域相比，75㎡以下房源不多，更多集中在75-90㎡地段。

说明因为总价比较亲民，所以在XC地区还是可以选择相对舒适的居住环境的。 在这里，姑苏想说服很多想在湖州落户的新上海人，比如活力岛等蓝筹股，虽然尤其是二手房确实适合自住。

WZ区容量大

WZ的地域范围太大，所以从交易结构来看，涵盖了二手房市场常见的几类客户，比如扎根该地区的客户、首次购房的刚性需求客户，以及地理位置改善的二次买家。

这一段值得敲黑板

二手房实际上是对房子的补充。 住房市场无法满足的中小户型住房交易全部记录在二手房中。 这是一件好事，说明上海能够满足大量新上海人的购房需求。

给投资者的启发。 任何投资都必须实现或找到下一个家。 从二手房交易特点来看，各蓝筹股的畅销房型面积不同。 即使是同一只蓝筹股，由于单价上限的原因，不同区域的跳跃总价也不同。 一般来说，投资品最好不要超过144㎡的硬杠。

部分地区适合发货，但不适合购买

比较有代表性的就是GS区。 甚至可以说苏州二手房出售信息嘉业阳光城，这个区的大面积购房者不愿意卖，都是自己住。 因此，市场成交量较小。 虽然不一定是真的，但自住的老房子、小房子较多，成交量不高。 比如三元，7月成交基本稀少。 所以未必是大克莱不愿意卖，小克莱不愿意卖。 因此，姑苏的判断是，在交易中，对中、大蛤的需求并不高。 姑苏区配套设施、停车位、物业管理等方面落后的同事有大跳跃，也可以选择机会考虑转学。 其实除了那些要做现金流牛的人之外。

05

WZ区值得单独一篇文章

①木渎的影响

由于所有房源没有像房子一样有明确统一的记录名称，姑苏根本没有时间去清理，更不用说做热力图了。 我只能扫一眼，只有震泽两个字的房源占到了该区总成交量的15%。 所以，你可以有一个衡量，未来新区、县城这些房屋被抢劫的强度。 难点：枫泾的房子卖了，不可能买胥口吧？

②银山湖多人逃亡

银山湖是上海各种房价让人着迷的地方。 从资源配置的角度来看，这只蓝筹股虽然正常，但当时盛行，是Y区的溢出效应。 其实，并不是说那些屌丝就不能站起来。 沪东等蓝筹股当初也是屌丝聚集的地方。 这篇评论并不浪漫。 而且有趣的是，这里的二手房交易量也非常高。 我看了一下房源，数了东方东路以北的星岛、星宇等，还有郭巷的安置房。 总体成交比例占相城区11-13%。

为什么要逃避？ 而不是投资于利润和运输？

从房屋家装状况分析，目前转让的家装房屋占银山湖房屋总数的60%。 怎么理解，如果你是投资者，一般不会把家装转手转卖，也就是说，银山湖的很多买家在高价出售后，已经有了改善。

从竣工时间来看，银山湖流转房屋70%基本都是2015年（含）以后的建筑。 事实上，房龄在3-4年的房子卖得最好，是二手房市场上的宠儿。 另外，从侧面也可以理解，为什么银山湖的二手房市场比较热闹，而且都是“聪明”的卖场。

③WZ拥有盘阴山湖片区最大的单体房源

经查看，7月份WZ区采样面积最大的房屋面积来自WZ经济开发区郭巷街道独树岛花园135栋，面积501.97㎡，为别墅。 看了一下价格，是875万。 不知道是不是被人为加税了。 目前网上报价基本都在1100万以上。

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定性分析

深圳二手房市场绝对是房价的晴雨表。 目前，很多高价位购房者中有60%（部分售楼处反馈）需要先买房再买房。 二手房市场一旦观望，对于一些非成熟城区的房屋来说将是致命的打击。 郊区县城的高层商业，比如别墅，叠加起来就很难了。

二手楼市低调，仅显示出端倪。 好的多媒体或机构只关注新村的整体单价，虽然不合理。 例如，在Y区，已使用的学区与同时挂牌的未使用的学区之间的价格差异系数尚未完全明确。 二手房确实需要每套单独分析。

持有现金的卖家仍然感到恐惧。 买也好，不买也罢。 在卖家层面，他们被动地观望，但内心却充满恐惧。 从趋势来看，现在绝对不是买二手房的好时机。 房价套现肯定会聚集全市的订单力量去购买X区几个城区的房产。因此，二手房市场要站稳脚跟，必须要等到房价上涨的时候。稳定下来。 说白了，二手楼市价格是受大面积限价房价格影响的。

好久没互动了，后台回复“大性感”，给你们看一张我刚刚在上海天地喝水时拍的性感大照。

最近战斗体有点受不了，更新也很慢。 这篇文章写了一周了，这周六可能没有精力更新了。 我想提前说声抱歉。