1、龙洞片区规划

图片来源：济南市自然资源和规划局

龙洞片区规划范围为北起经十路，南至龙洞风景名胜区入口，西至转山山脊线，东至舜华南路、扁石山山脊线，总用地面积15.74平方公里。城乡用地总面积1574.06公顷，其中建设用地面积873.56公顷，占总用地的55.5%，城市建设用地面积867.29公顷；非建设用地700.5公顷，占总用地的44.5%，主要是水域、生态休闲用地。片区主导功能为行政办公、体育休闲、商务金融、生态居住等多元功能复合的市级公共服务中心。

片区规划为“一心、双轴、一带、四团”。“一心”：奥体市级公共服务中心；“双轴”：东西向城市发展轴和南北向山水景观风貌轴；“一带”：大辛河滨水绿带；“四团”：奥体东组团、全运村组团、三角峪—西蒋峪组团和龙洞组团。

交通规划方面，形成“二横”快速路以及“一横一纵”的主干路道路框架。“两横”为经十路和二环南路东延线；“一横一纵”为旅游路和龙鼎大道。

片区以奥体和龙奥大厦为中心、以龙鼎大道为轴线的南北向景观视廊，沿龙鼎大道、经十路、奥体西路和奥体东路四条道路的沿街立面和天际线控制，强化大辛河沿线以及转山、玉顶山周边区域的自然景观和人文景观融合。

2、龙洞片区单位

3、龙湖片区交通

4、龙洞片区配套

片区有四块住宅组团。旅游路以北是以中海奥龙观邸和东城逸家为主的的奥体东组团。中海奥龙观邸有16栋高层和75栋别墅，高层以大户型为主，定位改善，23年7月小区挂牌价为27307元。东城逸家一共16个地块，23年7月开始陆续推出近4000套房龄7-8年的房源。据置业顾问介绍，之前对公务员销售了整体房源的1/3，现在剩余2/3对外销售。东城逸家23年7月小区挂牌价为30107元。

旅游路以南的三块住宅组团分布在龙鼎大道两侧。临近旅游路的一块是以海尔绿城全运村为主的住宅区，密度低，洋房别墅为主。全运村小区23年7月整体挂牌价为34880元，其中次新房麗园挂牌价已到了46692元，13-17年建成的锦兰园挂牌价37947元，09-10年建成的桂花园南北区价格在30000元左右。另一块是龙鼎大道西侧以名悦山庄和西江华府为主的西蒋峪住宅区。名悦山庄三山环绕，别墅和洋房为主，23年7月挂牌价为37097元。西江华府将和东城逸家一样，将陆续推出约2000套房源对外销售。该小区23年7月挂牌价为30297元。临近龙洞风景区的是以鼎秀家园、鑫源山庄、大华紫郡等为主的龙洞住宅区。其中次新房大华紫郡23年7月小区挂牌价40947元，13年建成的鑫源山庄则为34581元。龙洞片区环境好，密度低，小区总体以改善为主。

龙洞片区主要选定了大华紫郡、名悦山庄、海尔绿城全运村、鑫源山庄和中海奥龙官邸5个小区进行跟踪，以下为跟踪楼盘的基本情况。

1、小区均价趋势

图片来源：城市计划网

大华紫郡位于二环南高架北侧，紧邻龙洞风景区，2017-2022年建成，容积率1.1，总户数613户，楼均12户，主力户型是119㎡三室、210-240㎡的复式和330-380㎡的别墅。因为是龙洞组团龙德学区的次新改善房，小区挂牌价比较高。从有数据以来22年1月的38617元，快速增长到22年7月的最高点41700元，后又回调到23年7月的40947元。

图片来源：城市计划网

名悦山庄位于旅游路南侧转山西路隧道东侧，是近一年五个小区中挂牌价增幅最大的小区。名悦山庄2016-2018年建成，容积率1，总户数1097户，楼均14户，主力户型是96㎡两室、143㎡三室和436-614㎡别墅。小区前几年因为交通原因，价格受到一定影响。21年10月到22年7月，名悦山庄小区挂牌价在33000-34000元之间浮动，变化不大。22年7月之后随着龙洞片区新房供应量减少，片区没有新的土地供应，作为次新房的改善房名悦山庄价值凸显，价格水涨船高，挂牌价从22年7月的34110元增长到23年4月的38247元，后又回调到23年7月的37097元。

图片来源：城市计划网

海尔绿城全运村位于龙鼎大道东侧。因为园区众多，我们主要采集了百合园、桂花园、锦兰园和麗园的数据。这几个园区2009-2021年建成，容积率1.23-1.5，总户数4471户，楼均41户，主力户型是114㎡两室和151㎡三室。小区挂牌价是几个园区求的平均，近两年整体价格波动不大，从21年10月的34435元到23年7月的34880元。但内部园区因为建成年份不同，定位不同，23年7月的挂牌价差异比较大：15-19年建成的麗园挂牌价46692元；13-17年建成的锦兰园挂牌价37947元；09-10年建成的桂花园挂牌价30000元；09-12年建成的百合园挂牌价29186元。

鑫源山庄位于孟家水库南侧，2013年建成，容积率1.23，总户数1364户，楼均55户，主力户型是130-140㎡的三室，房龄已有10年，但近两年的小区挂牌价也在缓慢上升，从21年10月的31240元增长到23年7月的34581元。

图片来源：城市计划网

奥体东组团的中海奥龙观邸小区位于龙奥大厦西侧，经十路、旅游路之间，2010-2016年建房，容积率1.63，总户数2572户，楼均35户，主力户型是114-210㎡的三室，是近两年五个小区挂牌价唯一略降的小区。从21年10月的27546元降到23年7月的27307元。

2、小区分面积段挂牌价格

23年5-7月，两室房源中，除了大华紫郡，其他几个小区均有挂牌，平均面积为87-111㎡。海尔绿城全运村的两室面积最大且有成交；中海奥龙观邸的两室房源面积最小也有成交。三室在售房源平均面积最大的是海尔绿城全运村，为147㎡；其次是大华紫郡，为140㎡；其他几个小区平均面积在130-135㎡之间。除了名悦山庄，其他几个小区三室房源均有成交。四室房源中，除了大华紫郡，其他几个小区均有挂牌，平均面积在190-200㎡左右。大华紫郡、名悦山庄和海尔绿城全运村四室房源均有成交，大华紫郡成交面积最小，为151㎡，另外两个小区的四室成交面积均超过200㎡。

23年5-7月，100㎡以下面积段房源在售均价最高的是名悦山庄，为34284元；其次是海尔绿城全运村，为30627元；中海奥龙观邸最低，为27785元，成交均价为21506元。100-150㎡面积段在售房源均价超过40000元的有大华紫郡和名悦山庄，分别为44771元和41265元，其中大华紫郡有成交，成交均价39711元；该面积段在售房源均价在30000-40000元的是鑫源山庄和海尔绿城全运村，分别为35710元和31313元，成交均价分别为33969元和30263元；该面积段在售房源均价在30000元以下的是中海奥龙观邸，在售均价为25877元，成交均价为26345元。150-190㎡面积段房源中大华紫郡没有在售房源，有成交房源，成交均价46077元；其他几个小区在售均价最高的是名悦山庄，在售均价为47118元，当期没有成交；其次是海尔绿城全运村，在售均价39390元，成交均价33558元；其他两个小区在售均价分别为36491元和30156元，没有成交。190㎡以上的房源中，大华紫郡、名悦山庄、海尔绿城全运村在售均价均超过40000元，分别为47593元、47097元和44353元，其中名悦山庄和海尔绿城全运村有成交，成交均价也都超过了40000元。鑫源山庄和中海奥龙观邸该面积段房源在售均价分别为34616元和32729元，均没有成交。从分面积段房源能看出，房龄新的优质房源，面积越大价格越高，市场接受度越高。非终改的房源，单价和面积没有正相关甚至呈负相关。

1、小区挂牌率

挂牌率=当期挂牌量/总户数

2、小区挂牌成交分析

近两年，大华紫郡挂牌不多，3-15套之间，挂牌量呈上升趋势，每期成交2套以内。21年11月-22年1月有成交，挂牌成交比33%；22年2-10月没有成交；22年11月开始，连续三期均有成交，挂牌成交比20%以下，120天内成交数占当期成交数的50%以上。

名悦山庄挂牌在12-32套之间，挂牌量呈上升趋势，每期成交2套以内。21年8月-22年10月，除了有两期各成交一套房源外，其他几期均无成交。22年11月之后连续三期均有成交，挂牌成交比10%以下，成交房源均是在120天内成交。

海尔绿城全运村挂牌量从21年10月的109套增长到23年7月的248套，是五个小区挂牌量最多的，每期成交在3-14套之间。挂牌成交比最高为22年8-10月的7%，其他几期挂牌成交比均在5%以下。每期120天内成交数均占当期成交数的27%以上，最高一期是23年5-7月，成交的8套房源中有7套是在120天内成交的。

鑫源山庄挂牌量在9-26套之间，挂牌成交比最高是22年2-4月的22%，其他有成交的三期挂牌成交比在4%-5%之间，活跃度不高。

中海奥龙观邸的挂牌量在五个小区中排名第二。从21年10月的70套增长到23年7月的149套，成交套数在1-13套之间。挂牌成交比最高为22年的5-7月和23年的2-4月的12%-13%，其他几期挂牌成交比均在7%以下。120天内成交数占当期成交数的30%以上。

东城逸家

位置：龙奥北路与舜贤路交汇处

开发商：济南市城市建设投资有限公司、济南高新控股集团、山东东城置业、济南济高·东拓置业

物业：中航物业管理有限公司

项目规划：分为逸俊园、逸雅园、逸秀园、逸品园、逸士园、舜奥华府共6个组团，15-18F小高，20-32F高层。

周边配套：项目靠近经十路、舜华南路、龙奥北路；东城逸家中小学优质学区，附近还有奥龙小学、东城逸家中学、地块西侧9班幼托、章锦小学等教育配套；逸家广场、全运村中央广场、峪悦里等商业配套；山东省立医院(东院区）、济南市中心医院（东院区）等医疗配套。

西江华府

位置：龙奥大厦正南侧，龙洞街道龙泽路1号

开发商：济南市城市建设投资有限公司、西安西江置业

物业：中航物业管理有限公司

项目规划：分为B、C、D共3个地块，6-11F洋房，11-18F小高，18-24F高层。B地块1998户，18-24F高层，户型面积135-160㎡；C地块1572户，11-18F小高层，户型面积160-200㎡；D地块876户，6-11F洋房，户型面积160-200㎡。

项目共计4446套房源，面积涵盖135-200㎡。根据住建局官网统计网签2300余套，有2000多套未网签。西江华府8月二手房参考均价30297元/㎡，其中五区8月均价为35966元/㎡，六区7月均价为46082元/㎡。

周边配套：项目靠近经十路、舜华南路、龙奥北路；历下区立德学校、锦熙幼儿园等教育配套；全运村中央广场、黄金99生活广场等商业配套；山东省立医院(东院区）、济南市中心医院（东院区）等医疗配套。

二手房季度数据｜龙洞片区（2023.2-2023.4）