翘首以盼，神盘二手房终于来了！

昨天下午，川发天府上城首批二手房源在贝壳官网正式挂牌，目前挂出三套高层，建面约138-140㎡，清水挂牌单价约2.2w-2.5w，总价约300w-345w。（据说还有很多房源没有显示）

来源：贝壳找房

看到这个价格，朋友圈瞬间刷爆了！

有人觉得第一批川发业主螃蟹吃得真香，毕竟当时上车价格仅约1.2w/㎡，相当于翻了一倍；也有人看衰，认为二手房比新房还贵，购房者不会买单，业主有点飘！

曾经的川发，真香！

事实如何？川发二手房好多钱值得买？今天赶了个急稿，一起来聊聊。

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昨天下午房源公布后，通通第一时间找到中介了解到一些情况。

首先，本批二手房源为川发首次拿证的地块（1号地块），也就是2019年10月21日，建面约107-142㎡，合计934套。

这些房源已于2021年底交付，今年7月份取得大产权证，目前部分房源已取得小产权证，剩下的基本也会在近期拿证！

项目周边实景

按照当时成都的限售政策，所购的住宅需备案满3年，且取得产权证；或取得产权证满2年，方可到房屋所在地办理过户手续。

换句话说，川发首批次房源从拿到房产证开始，限售解除，就可以上市卖了！

其次，我们都知道，在成都买二手房，买家要承担契税、增值税、个税三个主要税费（还有交易服务费、产权转移登记费），缴纳点数可参考以下数据：

如果你是首套房买川发二手房，你则需要交1.5%的契税、5.3%的增值税以及1%的个税（二套房更多）。

不难看出，这里面增值税占了很大比重，这也是为什么购房者都愿意买满二唯一的房源的原因。当然，增值税部分可以和业主商量，对半分或者由卖家出，这取决于卖家是否着急出售！

以川发目前挂牌最低价，建面约138㎡、清水单价约21740元/㎡为例，在原总价300w的基础上，你还需要交税约23.4w，换算下来，实际清水单价相当于2.34w元/㎡。

项目周边实景

而据中介透露，目前多数业主的心理价均在2.5w元/㎡左右，如果按照这个价格成交，买家实际成交价约2.7w元/㎡，来，你们细品！！！

这种情况下，川发二手房好多钱值得买？

先横向对比。

川发最近一次取证是今年6月份，也是它的收官之作。734套房源，精装现房销售，建面约108-160㎡，目前还有部分小高层在售，建面140㎡+，精装单价2.3w-2.4w元/㎡。

项目区域实景

简而言之，川发二手房清水挂牌价在2.2w元/㎡左右，税费买家全出的情况下，实际成交价就和新房差不多！

川发天府上城在售新房小区实景

问题来了，同等价位、同为现房，你愿意买精装还是清水？

再横向对比下二手房。

川发之所以被称为“神盘”，主打的是物美价廉，不管是价格还是品质，在刚需“集团”排名，绝对算得上天花板！

项目1号地块实景

但相较于改善盘，川发的品质其实并不出彩。

而区域内除鑫苑鑫都汇外，如中海锦江城、中海万锦熙岸、万科君逸、德商御府天骄等楼盘都相对改善，品质还不错。

中海锦江城实景

尴尬的是，与川发一街之隔的中海锦江城花涧一期，1梯2户的板式小高层，多数精装房源挂牌价都在2.5w-2.6w元/㎡之间（成交价可能更低），并且建面更低，基本都在130㎡以下，对于锦江生态带的粉丝而言，总价明显更有吸引力！

来源：贝壳找房

因此，倘若现阶段川发二手房挂牌价真的在2.5w元/㎡上下，相比周边二手房，优势会大打折扣！

当然，这只是个人看法，大家也可以在评论区发表自己的观点，一起来讨论下！

本文主笔︱番茄炒蛋︱购房通 出品

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