财富是对认知的补偿，而不是对勤劳的奖赏

二手房交易税费的精算

哪怕每一个环节优化1%，整个流程6个环节下来，优化了6%。

其实税费的精算是一个很赚钱的动作，

平均算下来一套房产的税费可以节省一二十万的现金成本。

所以你必须是一个专业的投资者。

房屋年龄精算

房屋年限:房屋买了不满2年的要交2.5%契税，交1.5%契税，交1.5个税，也

就是全部加起来9一10%的税费，也就是500万的房子，至少要交50万的税费;

有的城市规定房屋要满5年才能够免掉这5.5%费用，5.5%就相当于了20一30

万的费用;

建议:买满5年的时间，手上只有1套住房，就可以免掉个人所得税，只

需要交1.5%的契税就可以了。

[持有的年限越长，税费就越便宜]

房屋时间如何计算?

开发商和国家契税发票填写的日期是不一样的:

国家:是以契税发票填写的日期或者房产证登记的日期来算的

(跟开发商签买卖合同是不算的)

最终是要以房产证登记时间为算，

办理房产证那一天为算。

房东影响:客户要买房，认为税费太高，就会砍价你的房子，损失会很

大。

买客影响:你要买房，税费是不可避免的，必须要交的，签合同之前还

可以跟房东谈税费，签完合同就不可以反悔。

税费承担者的精算

签合同要注明税费是由XX来承担

国家规定，买家和卖家都需要承担各自的税费，税费是不一样的。

买家要承担契税交易费，配图费，项权登记费，土地转让金，还有一个契

税1.5%

如果买二套税费是3%;

卖家要承担交易税、营业税5.5%、个人所得税1.5%

买房都是由买家来承担税费，

并没有法律规定。

你没有跟房东明确提出，

没有提出来就是代表默认交这笔费用。

[买家可以跟房东约定哪一部分，由卖家承担，哪部分是由买家来承

担，口头规定是无效的，要落实到合同上来，这样承担就会很少费用]

了解原房东获得房产的方式

要了解原房东获得房产的方式,

了解其中自己需要缴纳的费用。

一般房东会约定来看房，

实收价格XX钱，

税费是没有另外提的。

这样就默认买家来承担，

因此你有可能踩坑，多付几十万税费。

如果原房东是公司买房，

所要缴税就在30一60%，500万房子，要交150一300万的税费。

如果原房东是“继承”和“赠与”的房产出售，

除了正常税费外，需要承担的税种是一样的;

个人所得税=(总价一购置成本)乘以20%来征收。

随着年代越长，这笔税费就越高，少则几万，多则几十万的成本。

所以房产证只有一位老人名字的，要特别注意。

合同签订的价格不等于评估的价格

合同价格如果高于房管局的指导价，按照合同价格计算。

合同价格如果低于房管局价格，就按照房管局的指导价来交税，这个让中

介查询就可查到。

要注意什么:

①如果一次性付款的，房子原来要按500万成交价交税费，而你能一次性付

款，房管局的费用指导价来交税，只需要按指导价总价的税费缴就可以

了，合情合理合法。

②按揭贷款，房子500万，根据你的性质来进行贷款评估

如果评估为400万，就要400万的70%来缴费

如果评估为500万，就要500万的70%来缴费

(如果你的评估价基数高了，你所承担的费用就高了)

2023.09.22

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