上周为大家整理了看房的避坑指南！（点击红字可查看）

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辛辛苦苦看完房子，已经走到签约阶段了，可能大家以为已经板上钉钉了；

但在二手房交易中，沟沟壑壑往往是藏在交易细节里，

在看房阶段出现的问题，都是小问题，你可以挑挑拣拣，可以讨价还价，不合适谈不拢还可以换个地方接着看；

但到了交易环节，前期的准备功课一点都少不了，出现的问题，稍不留神就是实打实的真金白银要丢出去。

看完了前面了看房避坑指南，这期我们整理了一些二手房签约交易过程中的注意事项，分享给大家。

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网签前必看产调和产证，产权调查要清楚

房子里有没有抵押，查封，违章搭建（拆掉才能交易），还有多少贷款，需要房东提供这些产调的情况，网签之前都要看到。

每向前推进一步，都需要重新拉取一份产调，避免出现交易过程中发生风险。

如果有抵押、抵押金额较大、查封等情形，需要考虑做资金监管。

由谁来承担税费？

在上海，较普遍的情况是买家承担各项税费，较少出现税费各付的情况。

无论支付方是谁，各项税费都需要在签订合同前就商定好，并拟写在补充协议中。

订金、定金、意向金的区别

订金和意向金意思一样，是可以退还；表示有意向、有条件约定，达到一定条件可以转换成定金的一部分，如果无法达成，可在约定时间内，无息退还！

定金有法律效力，买房不履约，无权要求退还。

约定卖家户口何时迁走？

确定有无户口，约定户口迁走的时间，并在合同里签订户口强迁条款，如果约定后没有迁走，可到当地派出所办理强迁。

所以在签订买卖协议时，除产证压在中介那里，另可备注留一小部分尾款，确保户口及时迁出。

待卖家在约定好时间内迁出后另行支付。

学区是否被使用？

如果购买“五年一户”学区房，需要问清楚学区是否被使用；

如买家承诺未使用，需写在补充协议里。

带租房的，看租约合同。

首先，我国法律规定，租客和买家，以同等条件提出购买房产，租客具有优先权，需要租客签署放弃优先购买权。

其次，我国法律认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。

这一点在实际中经常被卖家忽略，导致买家即使过户也不能入住。

如果房子还在出租中，需查看租约合同，约定好交房条件。

相关账单何时结清？

水电煤、暖气、物业费、有线电视，需要在过户之前结清并过户。

如遇房东延租情况，可另行商议，并拟写在合同中；收房的时候，需要重新再核查一遍。

首付如何支付？

订金或意向金，如用现金支付，需要拟写收据并由买家签字。

银行转账最好是买家本人银行转账付给房东，不要由朋友转账，后期办理贷款需要转账凭据用于按揭。

留足按揭贷款时间！

正常办理贷款，尽可能留足够长的按揭贷款时间，至少4-6周。

如果可以，谈判中最好预留到2个月以上，以防一些突发情况。

比如：贷款审批出问题，因为某些原因被银行砍额度，征信没有提前做好功课，流水认定上有点误差等等。

交易周期的控制，需要根据实际情况来判断。

购房合同要全面！

合同中必须明确房屋的基本信息，包括房屋产权证是否真实有效、房产面积大小、是否带车位，带地下室，房产用途是办公还是居住，付款时间节点，付款方式，拟写在合同中的条款，需要尽可能清晰，所有内容必须尽可能落到合同中，不能是模糊的口头约定。

在我们接触过的咨询客户中，大部分是卡在站在全城的角度不知道怎么开始选房。

但也有不少人，是在买房过交易程中遇到了问题才来咨询；

比如贷款金额不足、贷款拒批、交房时租客未清房、卖家隐形债务暴雷等等。

所以我们常说，专业的事情交给专业的人做。

上海的房价，注定让绝大部分人，很难像工作一样，能在这个市场上积累起真实丰厚的经验。

对买房这件事情认知不清晰，花了时间花了钱，最后还踩坑，一套错误的动作，不比随手网店买件衣服，走错了大概率会让资产积累的道路直接倒退好几年。

上海安家指南，核心业务为上海二手房买卖为核心，提供购房咨询、信贷规划、买房卖房、学区落户、家庭资产配置等全案咨询。

派房王博士带队，以十年专业房产实战投资人的身份，为大家提供最专业的沪上买房全案落地服务。

祝愿大家都能买到心仪好房，安家上海！