2020年9月张某与A公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、张某购买由A公司开发的某小区商品房住宅一套，出卖人应当在2021年12月30日前向买受人交付该商品房；2、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际付清之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同；3、发生执行法律、法规和政府规章等强制性文件、不可抗力或意外事件导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期。合同签订后，张某按照合同约定支付全部房款。2022年3月17日，A公司向张某送达了案涉楼房交付通知书。

另查明，A公司在施工期内，因新冠疫情停工90天。

2022年7月，张某将A公司诉至法院，述称因A公司逾期交房，要求解除双方之间签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。

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法院经审理认为，虽然根据案涉《山东省新建商品房买卖合同(预售)》的约定,逾期交房超过60天,原告有权要求解除合同。但是，在双方签订的合同中明确约定，发生不可抗力导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期。逾期交房的时间为67天，A公司因新冠疫情停工90天，这些停工属于不可抗力所致，其期限远超过67天，相互折抵后，A公司的交房时间在合理范围之内。故对原告以逾期交房为由要求解除案涉《山东省新建商品房买卖合同(预售)》的诉请,不予支持。

在开发商逾期交房时，并非所有情况下都应当解除合同，要综合考虑逾期交房的原因及违约情节的轻重。

首先，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于开发商而言，新冠疫情的发生和后果，均不能预见和避免。本案商品房预售合同履行期间，相关部门在新冠疫情的情况下，确无法正常施工，因此可作为不可抗力对待。双方在合同中明确约定，不可抗力导致逾期交房的，可据实予以延期，从这一角度来说，扣除不可抗力导致的停工时间，A公司并不存在逾期交房的问题。

其次，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中载明：一、关于合同案件的审理：……4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。该意见对准确把握新冠疫情适用不可抗力的条件进行了进一步细化和明确，其中就包含本案中所载明的情形。

再者，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。若违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持。即对于违约方违约程度显著轻微的情形，仍有必要对守约方行使解除权加以限制，由此才能平衡当事人之间的利益关系。开发商虽然存在逾期交房，但案涉商品房已经交付至买受人，并不影响买受人合同目的的实现，其违约情节显著轻微，并不构成根本违约。

综上所述，在开发商逾期交房时，如果逾期天数中存在新冠疫情等不可抗力的情形或其违约行为显著轻微，买受人主张解除合同的，不能得到支持。

第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百零九条 【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。

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案例：刘丽娟

编发：邹旭 韩玉虹

审核：万超忠

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