明确自身需求和产品特点，才会更加利于做出适合自己的选择，抛开价格、景观、楼层、视野、遮挡、纯粹讨论在广州买房的气候，朝向，楼间距，进深等角度讨论一下与买房的关系

气候：

就买房而言，对于广州这个城市，首先要明确自己的地理位置，首先说说广州的气候，广州在北半球，亚热带大陆东岸因地处回归线附近，故形成亚热带气候。

夏季受海陆气温差异影响，吹东南风，冬季受来自西伯利亚的寒风影响，吹西北风，这二者轮流控制，季节性交替，偏角超过120度，形成了季风；冬夏季风的交替是广州季风气候突出的特征。

冬季吹偏北风，天气较干燥和寒冷；夏季偏南风，天气温热而潮湿。

夏季风转换为冬季风一般在每年9月，而冬季风转换为夏季风一般在每年4月。

因此，4月也是广州俗称的“回南天”，长蘑菇的季节

广州市区、深圳、珠海、中山等地在北回归线以南，一年中有两次太阳直射现象。

春夏，太阳从东北方向升起，西北落下

冬天则是太阳东南方向升起从西南方向落下

朝向：

南北对流＞南＞东南＞东＞西南＞东北＞西＞西北＞北

东南：采光好，冬暖夏凉，广州受季风影响，常年东南风偏多(特别是夏天)，正南向的房子通风性仅次于南北通透

正南：优点和东南向一样，只有通风性稍差

西南：采光优良，通风差一点，略带西晒，东西通透：通风采光都不错，但西晒是缺点西向太阳从中午晒到傍晚，下午四五点最热，夏天有西南风，冬天吹西北风

正东：采光、通风都过得去

东北：采光过得去，夏天比较闷，其他时候通风过得去，夏季凉爽不够，但冬季偏冷

西北：冬天采光一般，夏天比较闷热，通风不行

正西：广州夏季长，日照时间长，西向常闷热

正北：采光通风都不行，冬冷夏闷热

北向最差，终年无阳光直射，夏天闷热无风，冬天吹西北风

南北对流、南向最佳，终年有阳光直射，夏天能吹到东南风和西南风，冬天可以避开北风，冬暖夏凉人见人爱。

正常情况下是这样，但是每个楼盘都有自己的位置特点，比如黄埔科学城板块的中海誉城小面积的北向整体看出去就是看山，采光上可能没有南向好，但是风景是真的好

保利罗兰国际北向的就是望花园，相对安静，所以楼盘并没有绝对意义上的十全十美，更多的还是匹配自己的需求

我们一般是指客厅的主阳台的朝向，或者说是房屋最大采光通风面的朝向。

板楼塔楼区别：

2000年以前，户型是个分水岭2000年是一个分水岭，2000年是商品房大规模开发的元年，户型都比较方正实用，在此之前都是房改房为主

以前多以板楼为主，朝南且方正

板楼一般是指低于12层的楼房，从外观上看起来长度明显大于宽度，板楼一般是1梯2户到1梯4户之间。板楼板楼最大的特点是每户住宅都能够南北相通，前后通透没有任何阻挡，板楼分为长走廊式和单元式拼

板楼的优点：一是由于板楼的房屋一般都南北通透，所以采光和通风效果都较好，而且户型一般也都比较方正；二是板楼的公共部分面积一般较小，所以需要分摊的面积较小，其套内建筑面积使用率一般在90%以上

塔楼分为方型、T型、蝶形、枫叶型等等，目前市面上最多的就是方型，像个宝塔一样塔楼一般是指12层以上到35层之间的高层建筑，从楼层平面图上可以看到有四五个以上住户围绕一圈，所以塔楼有朝北、朝南、朝东、朝西的各种户型，有的户型可能一年到头都晒不到阳光；塔楼的缺点：塔楼不仅层高，而且每层的住户都要多于板楼，所以塔楼的容积率和建筑密度较高，会造成电梯、公共区域使用的拥挤，居住环境也会比较喧闹，整体居住舒适度较低；而且塔楼的公摊面积一般也较大，其套内建筑面积使用率一般在70%-80%之间。

看楼层的平面图，小区规划图，可以更好直观的看清楼栋位置的分布,比如以下中建天河精诚壹号，坐拥9000亩火炉山公园，30000平方米东大湖

楼间距：

楼间距太小，前楼就会妨碍后楼的通风。

在理想的情况下，楼高比楼间距即（房屋前后间距为楼高的1：1.2倍）

一般商品房的层高为2.8米，如果有32层，如果有32层，那么楼房高度是89.6米，楼间距应该74.7米

一般是多层与多层之间的距离为6米，多层和高层之间的距离为9米，高层和高层之间的距离为13米。

进深：

进深是一间独立的房间从前墙到后墙之间的实际长度，即一间房屋的深度。

开间也叫面宽，指相邻两个横向墙体间的距离，即一单独房间的宽度

进深和开间和进深长的户型相比，进深短的房型通风性能要好。通常情况下，多层建筑的进深最好控制在8米左右，小高层最好控制在10.5米左右，高层控制在13米左右。

每个房间的面积要合理，如果面积过小或过大都会影响到人们的居住舒适度。例如，主卧不得小于12平米，次卧不得小于8平米才能满足最基本的布置要求，客厅面宽超过3.5米才能放下合适的沙发电视柜，而厨房需要达到5平米，卫生间需要达到4平米，才能更方便人们使用住宅最低层高，从2.8米调高到3米

2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）提出：新建住宅的层高不应低于3米，而2019版表述为：建筑层高为2.8米。

《住宅建筑模数协调标准》中规定了住宅建筑的进深、开间常用参数。

户型与得房率：

现在市场上的刚需户型而言得房率高的小三房还是占据很大位置，

塔楼尽可能选择边户或飞机户型，单边位，无论采光通风都会比较好，

得房率越高，套内面积越大，购房的性价比越高

公摊面积

是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公共设施越多，可供公共使用的面积越大，公摊就越大，这就意味着得房率也就会越低，消费者更应该注意的是，购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

有些商家会打着“0公摊100%得房率”的旗号来吸引购房者，商家通过大面积赠送的来填补公摊面积，而这些赠送的面积其实是都不写入产权的，

我们在买房时，一些开发商打出“零公摊”口号，即通过送飘窗、阳台、花园、平台、天台等赠送的面积累计比较多，赠送面积≥公摊面积，将送的面积“对冲”公摊面积。同等价位记得选得房率高的房子，不盲目接受赠送面积，要从日常生活的角度考虑赠送区域的实用性。

但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。

一般情况下，多层住宅的得房率较高，基本控制在85～90％，小高层得房率约80～85％，高层一般在75～80％，写字楼为55～60％。

买房过程中不要过分追求得房率

层高与净高

楼层高度的区分

其实，楼层没有好坏之分，各有各的优缺点，要根据每个人的实际情况不同，来进行选择，不一定贵的高层就适合你，结合实际需求，价格，梯户比，采光，噪音等等，多方面结合，适合你的楼层才是好楼层，主要是开发商）对楼层价格计算的方式。高层住宅楼层楼层数量多超过17层，多数情况下，开发商会以总楼层除以2的楼层作为基准价。比如24层，12～13层的价格就是基准价。

基准楼层越往下，价格越低；基准楼层越往上的楼层，价格普遍高于基准层价格（顶楼除外）

中低楼层住宅（6层）3－4层最贵

因为1层、2层易潮湿，并且容易受到地面噪音的影响，尤其是临街的房子；另外，由于1层和2层的楼梯使用频率最高，如果墙壁隔音效果不好，一旦有走动也会比较嘈杂。

除花园洋房、高端小区之外，大部分6层的楼盘是没有电梯的，所以每天如果都要爬5－6层，对于老然和小孩而言，有点吃不消。如果6层上面没有阁楼，还有面临夏天太热、冬天太冷的情况，同时也会有漏雨的潜在风险。如果6层上有阁楼，虽然2.2米以下面积是赠送的，但是换算起来，单价依然会低一些。

所以，通过以上对比不难看出，还是3－4层最理想，价格自然也最贵。

2、小高层住宅（12层）7－8层最贵

对于12层左右的小高层来说，7－8层是相对比较安静的，不易受噪音和灰尘的影响，

3、高层住宅（18层）13－16层最贵

层高在18层的高层住宅，12层－15层是最明亮的楼层，相比低楼层而言，采光效果好，视野也比较开阔，不过患有心脑血管疾病的购房者其实不太适宜居住，楼层越高气压越低，容易让人觉得喘不上来气。

4、25层及以上住宅18－23层最贵

33层楼房一般使用剪力墙，高层的使用面积比低楼层大，但是却因为受到气压、水压等原因，超过28层的房源房价逐渐走低，低楼层与小高层是一样，由于会受到前排建筑或树木遮挡影响到正常的光照，价格也不高，唯独处于26到28层贵的房源贵：1、;2、26/28数字吉利;3、观景效果好;4、光照通、风佳

现在市面上常见的25层及以上的高层住宅，18－23层是最贵的，底层和顶层价格更便宜。

还有业界说的空气污染层（扬灰层）

其实并没有特别大的影响，空气污染与住人流的活动、车辆的流动都会扬起地面的粉尘。而粉尘的颗粒比较大、重量比较重，受重力的影响它会在近地面浓度较高，比如车辆行进所影响的高度大约在五米到十米左右，也就是楼层在三四层以下，尤其靠近马路、距离交通干线比较近的地方，污染物分布更集中。而同一个住宅区的中心地带，距离马路干线较远，相对安静，在这个区域，灰尘也相对少一些。

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