错过了曾经8000元的燕郊，错过了曾经7000元的固安，你会再错过雄安新区边的白沟吗？

雄安新区设立之初，雄容安三县对房产实施管控白沟房产信息，白沟的楼市却被空前带动起来，大量打着投资目的炒房者涌入，房产销售一度异常火爆。

那么，有了雄安新区的加持，白沟的房产值得投资吗？

白沟为何被投资者疯狂追逐？

中央对雄安新区在发展定位上，对严控大规模的房地产开发和严禁炒房的态度是坚定的。

停售所有商品房，二手房中介全部关停等，遏制所有炒房行为。早在去年，雄安3县都采取了极为严厉的措施，严防死守房地产。

雄安新区对炒房是零容忍态度，同时也建设了大批安置房和保障房来“安置”雄安人。

近日，河北省发改委、河北省住建厅下发《关于分解下达河北省保障性安居工程配套基础设施建设2018年第二批中央预算内投资计划的通知》，河北6市及雄安新区获批中央预算内投资27.533亿，其中雄安获批22.8亿。

据报道，雄安新区容东安置区占地面积约13平方公里，具体位置是在雄安市民服务中心以东，津保铁路容城县境内县城东至南北河照段以南，容城县大河镇留村以西，荣乌高速容城段以北的空旷地区域。在官方描述中，容东片区担负着为雄安新区高质量建设发展提供示范和样板的重要作用。

雄安新区的房产市场发展已经被政府定下了基调。

事实上，早在去年雄安新区楼市全面限购封盘后，雄安新区的周边城市自然而然地成了购房者退而求其次的盘中餐。从区位来说，雄安新区周边的“环雄安四小龙”——白沟、徐水、霸州、定兴，已经成为投资者觊觎的目标。

笔者了解到，目前网上流传的雄安安置区有三个，分别是容东安置区、容西安置区、寨里安置区。除了“容东”，其他两处暂无消息。

纵观环雄安楼市，白沟似乎更受投资者青睐。从产业基础来说，白沟是中国北方著名的商镇，箱包产业发达，是北京批发市场的重要承接地。从政策基础来说，白沟新城的行政级别已是副厅级的管委会架构，归保定市政府直管。从区位优势来说，白沟是距离雄安最近的新城，距离北京也只有110公里。对满腔热情要投资白沟房产的投资者来说，无非是看好兴雄安新区的溢出效应。

自去年雄安新区设立之日起，白沟的楼市应声疯长，一度由之前的5000-6000元/平方米涨至16000元/平方米，涨速惊人，一时一价，并且许多楼盘封盘，房源一度紧张，购房人想买套合心意的房子还需“碰运气”。热潮是短暂的，环雄安地区的炒房大潮引发政府警惕，经过一轮严厉的调控后，目前，白沟二手房价已经由近两万的高价，回归稳定到9000元/平方米上下。

那么，随着白沟房价逐渐回归，对看好雄安新区利好的投资者来说，雄安新区的溢出效到底靠谱吗？

雄安新区的溢出效应尚未显现？

“我深信雄安新区绝不是滨海新区白沟房产信息，最差的结果也应该是北京亦庄的样子。”知名自媒体地产八卦女曾在去年白沟炒房热时撰文《我为什么看好雄安新区，并买了白沟的房子？》。作者认为，自己在白沟买房，明显是在对赌雄安新区的成功。

准确来说，她所对赌的，是雄安新区对白沟房产的溢出效应。在她看来，只要雄安发展起来，雄安有人气，邻近雄安的白沟房子就一定有价值。

这样的观点与公众不谋而合，雄安新区含玉而生的宠儿形象已经深入人心。但雄安新区在媒体和舆论中的火热与现实情况的冷清形成鲜明对比。一位雄安的朋友向笔者描述了雄安的几个场景：从夏日夜晚雄安大街上空无一人的烧烤摊，到大门紧闭的共享办公空间，让这个崭新的城市有些寂寥。在这里，满怀热情来雄安淘金的年轻人，却因为工作无所事事、业务少没发展等原因逃离雄安。这虽然不能代表雄安发展的全貌，却反映了目前雄安发展的现状。

当人们纷纷逃离北上广的时候，逃离的是拥挤和焦虑。但在现在的雄安新区，人们却要逃离雄安的寂寞和冷清。雄安新区是在一张白纸上建立的城市，纵然蓝图引人向往，但产业发展却是一个相对漫长的过程，其自身尚处在人才聚集进程中。在这样现实下，雄安新区尚不足以体现对白沟的溢出效应。目前看来，溢出效应的出现还需要很长时间，并且有很大的不确定性。

此外,在雄安的不炒房严政下，雄安的“0地价”“0房价”的优势，可以吸引企业和人才在雄安落地。如此说来，人们对雄安周边房产的刚性需求有多大是值得质疑的。

地产评论人士戴耀邦，也于近日撰文对雄安的溢出效应表达了谨慎态度。他认为，白沟房价是在预支雄安新区的利好。在雄安新区真正建立起来之前，白沟的房产价位都属于泡沫溢出，受益的是雄安新区建立起来的时间差，并非白沟本身的区域价值所在。

毋庸置疑，白沟新城的未来发展将会受益雄安新区。但白沟新城就等同于雄安新区吗？戴耀邦认为，这种想法有些想当然。

要解释这一点，只需要将记忆拉回到2017年4月1日之前，白沟的房价还停留在4000-5000元/平米之间，而那个时候，宇宙中心北京城的房价与当前不相上下，当时燕郊房价还在接近4万元/平米的制高点，受限售、限贷调控，北京的房价近一年来基本是箱体内平稳运行，而燕郊则一地鸡毛，当前报2万元/平米的房子仍少人问津，4万元的高点已成遥远记忆。白沟新城的房价水平有多少是建立在雄安新区溢出基础上的，这是不言而喻的。

白沟房产升值的基础是人才的流动

正所谓，打铁还需自身硬。

对于白沟房产，白沟新城党工委副书记、管委会常务副主任杨建军曾表示，“白沟新城深入推进转型升级，产城融合，在推进‘京津大卖场、国际商贸城’建设的基础上，高水平打造现代商贸物流产城融合示范区，力争把白沟建设成为宜居宜业、平安善美的城市，用产业和城市发展作为根基来支撑的房价，让产业和北京对接了，不能让房价先对接。”

这是一个美好的愿景。就投资置业而言，推升房价的最主要因素，依旧是人口流入。雄安新区尚且处在人才流动不稳定期，对白沟来说难度更大。

白沟房产是否具有投资价值，不仅仅需要考虑雄安新区的影响，更与白沟自身价值相关——这在一定程度上取决于白沟能否吸引人才流入。因为人的流入，是刺激消费、产业升级、经济发展的必要元素。而人才的流入，又反过来依托于一个地区的产业形态。

白沟的产业基础具备优势吗？白沟目前的产业基础，仍旧是以箱包产业为基础。白沟素有“南有义乌，北有白沟”的说法，以箱包为主的各专业市场总营业面积达400多万平方米，年交易额达760亿元，位居我国十大市场第二名，箱包出口到130多个国家和地区。依托京津冀一体化和北京产业转移的利好，尤其是在承接北京动批产业外溢上，为白沟的产业发展提供了更多可能。但目前为止，白沟的产业形态还是以箱包、服装等低端产业为主，并未形成真正的国际或者国内知名品牌。即便在大力引入的服装行业，白沟也面临诸多竞争对手。

戴耀邦认为，即使在当前动批、大红门市场已关闭的情况下，白沟的小商品批发之都在面临石家庄乐城国际、天津卓尔电商城、河北燕郊的竞争时，也很难说高枕无忧，尤其是河北燕郊、石家庄乐城国际这两地。在他看来，三地未来会长期就服装商贸之都展开激烈竞争，三地相比，各有优势，最终哪个能胜出还有待观察，但可以确认的是，在京津冀区域内，北方商贸中心乃至世界商贸中心，名副其实的只能有一个，也就是说，最终胜出的只能是其中的一个。

在谈到白沟发展时，人们往往将其与紧邻北京的燕郊相比较。两者的的共同特点是，紧邻超级城市，具备相似的区位特点。

有人认为，白沟与燕郊的不同之处在于，白沟所拥有的产业支撑，要远远强于燕郊，并且在房价上，白沟房价更贴地气一些。但是，在接下来的京津冀一体化进程中，白沟的产业对接刚刚开始，能否从产业洼地变成产业领地，吸纳更多高等人才，成为白沟了楼市能够稳定的最关键内在动因。

“从人口集聚这点来说，白沟还不具备人口集聚发展的基础，起码在雄安建成之前，白沟的人口大概率的发展会是缓慢增长态势。”戴耀邦认为，这是不足以支撑白沟当地房价上扬的。要知道，白沟的房价是以2017年4月1日为分水岭，一夜跳涨上来的，维持当前房价的基础是雄安新区的因素，但白沟之于雄安，和燕郊之于北京是有很大不同的。对于工作在北京的人来说，因为北京高昂的房价阻挡，所以选择在燕郊置业。而当前选择在白沟置业是赌未来雄安的发展，可雄安目前还是一张白纸，需要引进大量人才来填充这座城，雄安新区建成后，对白沟来说，人口不是外溢，而是吸纳，这是有本质区别的，所以，雄安建成后，对白沟而言，人口集聚将是一大挑战。

此外，近年来中央对炒房的态度更值得关注，曾多次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，恐怕这个定位在环雄安新区及周边地区的执行只能更加严格。在这样的形势下，白沟楼市的 “投资属性”必然大打折扣。

综上所述，对投资者来说，京津冀协同发展和雄安新区对白沟新城构成的实际利好不可忽视，也意味着一些投资机遇。“房住不炒”的政策趋势也将对环雄安地区的房产投资价值产生深远影响。过去十多年，环北京的地产价格发展趋势并不能等同于环雄安新区未来不动产价格趋势。这就需要我们应该选择更加理性的方式看待白沟的房产市场形势和投资价值。