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1.市场表现总结

(1)改善的城市

黄金周期间，很多城市环比上有改珡善。改善主要体现在来访量、认购情况以及新盘去化率等方面。但与二季度相比，很多城市仍存在较大差距，与今年一季度的高点相比，差距更大。具体来看，北京、上海、成都的市场表现相对稳定，有一定的热度。相对于小阳春和去年同期，市场表现不错，但仍存在差距。

(2)回升的原因

回升的原因主要有三个方面。首先是黄金周的因素，大家如果不出去玩，有购买意向的会在这期间看房。其次，房企在这个期间推销营销活动相对较多。第三个原因是一旦市场供应有所恢复，降价打折会增加。

(3)市场分化

黄金周的市场表现低于预期，市场珡内部分化存在。一些二线和强三线城市的供应放不出来，看房量和认购量仍低迷。降价后，一些强二线城市出现了明显的回暖，如南京、武汉。而像广州和深圳等城市相对平淡。南京和合肥的政策已基本放开，但市场表现平淡。

2.供求情况分析

从长三角的一线和二线城市来看，像常州、徐州、无锡、淮安、扬州等城市的销售情况依然比较惨淡。整个黄金周期间的供求情况都比较低迷，来访量也相对较低。据数据跟踪，40多个城市的环比下降了52%，认购环比下降了31%，同比下降了23%。其中北京和深圳的认购环比增长，而天津、长沙、武汉、铜川等城市的认购环比大幅上升。除了这些城市，济南的同比增长，环比降低，竞争比较激烈。其他城市的同比跌幅比较大。

3.百强房企销售情况

9月份的百强房企销售呈现出类似的趋势。单月环比增长了18%，同比下跌了30%，前9个月累计业绩同比下跌了11%。今年的业绩也显示出三季度的销售状况相当糟糕，一季度增长了3.1%，二季度小幅回落了2.4%，进入三季度同比下跌了32%。政策的刺激导致9月份很多企业的销售环比增长，供应增加、降价打折力度加大以及政策的释放都在一定程度上提振了销售，尤其对品牌房企来说。大约有6成的百强房企实现了销售环比增长，其中中型房企增幅较大，如经贸、华发、绿地、大华首开等。同比下跌的房企占比达到7成。总的来说，整个三季度的销售表现都比较弱势。

4.四季度展望

进入四季度，一些企业将全力一搏，利用政策窗口期积极推广，甚至在相对正常的市场环境下加大对渠道佣金的提成比例。一些项目也开始降价打折。虽然业绩表现可能因公司和城市而有差异，但主流项目和房企在操作思路上都在积极运作。

Q&A

Q：9月份开发商的销售情况如何？对于不同城市的房企来说，表现如何？

A：9月份，大部分房企的销售情珡况比较糟糕。根据数据统计，百强房企9月份的销售环比增长了18%，但同比下跌了30%。从前三个季度来看，三季度的业绩表现相当糟糕，同比下跌了32%。大部分房企的业绩都属于比较弱势的情况，有70%的房企同比下跌。不过，也有一些中型房企在9月份实现了环比增长，其中一些中型房企的环比业绩增幅甚至超过60%。这主要是因为这些房企在像上海、北京这样的城市有几个项目，能够迅速提升业绩。此外，也有一些房企在利用政策窗口期积极推盘，甚至加大对渠道的佣金比例和降价打折的幅度。

Q：9月份的销售情况受到了哪些因素的影响？

A：9月份的销售情况受到了供应增加和降价打折的力度增大的影响。一方面，供应增加和政策的逐渐放开都对销售情况有一定的提振作用，尤其是对品牌房企来说。根据统计，60%的百强房企在9月份实现了环比增长。另一方面，许多房企也加大了对渠道的佣金比例和降价打折的幅度。对于一些项目和房企来说，他们在主流市场相对正常的情况下，利用这个机会积极跑量。

Q：对于未来的销售情况，你有什么预测和建议？

A：对于未来的销售情况，目前来珡看还比较低迷。虽然有些城市的政策刺激和降价打折可能会带来转机，但总体来说，房企的业绩表现不佳。对于一些不少企业来说，进入四季度是全力拼搏的时候，所以他们积极跑量和提升渠道佣金比例。尽管市场存在差异，但我们可以看到一些主流项目和房企采取了这种操作思路。因此，在未来，我们可以关注一线和强二线城市的销售情况以及房企是否继续加大降价打折的幅度。另外，政策的变化也需要密切关注，因为这会对销售情况产生重要影响。

Q：今年9月份，房地产开发商的销售情况如何？

A：根据数据来看，各个区队和梯队的销售额都有所下降。特别是50强房企，其销售额相较于去年低位的基础上继续下降了20%。总的销售金额较去年下跌了18%。

Q：拿地情况如何？

A：从拿地的角度来看，房地产开发商拿地金额也在下降，降幅扩大了9个百分点。前10强的货值集中度进一步提升，目前达到了66%。

Q：哪些房地产企业在拿地方面表现较好？

A：华润的万科、保利以及建发、中海、绿城等房企在前三季度表现较好，超过了1,000亿的货值。国央企拿地金额占比约为62%，民企约为26%，剩下的则由城投公司托底。

Q：从整体来看，房地产市场销售和拿地均呈下降趋势，您对此如何看待？

A：市场销售、政策和房地产开发商的拿地之间存在一定的时间差。尽管销售有所起色，但拿地环节仍处于降温状态。整体来看，市场目前仍处于较低水平。

Q：9月份开发商销售情况如何？

A：9月份开发商销售情况相比8月份下降了20%。土拍市场的流拍率上升，并且底价成交比例显著增加。一些二线城市重新出现了大面积的城投托底现象。由于下半年房企拿地窗口期过掉，房企的投资拿地预算所剩不多，再加上各个城市急于卖地，导致土拍市场热度在下半年肯定是要弱于上半年。下半年市场供地量突然大幅上升时，可能会出现大量流拍，而这一点并不奇怪。

Q：接下来的10月份市场表现如何？

A：个别城市可能会因为交供应促销政策等因素，市场热度在接下来的几周还会有一定延续。但是多数城市的热度相比于9月份会进一步下降。从地方政府角度来说，目前能够采取的政策措施不多，政策空间基本上也已经释放完毕。因此，后续市场热度可能会继续下降。

Q：到年底11、12月份会发生什么？

A：预计到年底，会出现全年业绩冲刺和供应量大幅攀升。过去的经验表明，到目前为止供应量一直处于低位，除了3月份有一次较大幅度的供应放量。房企在年底肯定会追求业绩。在降价促销期间，可能会出现一波降价带动成交的高峰。然而，与前几年相比，翘尾的幅度可能还是不够。因此，目前仍保持之前的判断，销售面积下滑5%至10%，销售金额下滑0%至5%的区间。

Q：2024年的行业销售竣工和新开工大概是什么样的状态？

A：对于2024年的销售，我们认为依赖房地产领域的政策来刺激销售回暖是行不通的，更多的还是要依赖整个宏观经济的复苏。因此，对明年的销售我们也不抱太乐观的预期，在今年的基础上可能会有一个小幅的涨跌。同样地，竣工的可能性也不是特别大，可能会在25年更为显著，因为今年明年可能还存在因疫情导致的一些延迟竣工情况，并且从销售到竣工通常需要三年左右的时间差。至于新开工投资，根据目前的拿地情况，我们对2024年的投资持谨慎预期。

Q：目前的政策对销售有什么效果？

A：目前政策对销售已经产生了一定的效果。然而，我们认为单纯依靠房地产领域的政策来刺激销售的回暖是不太可能的，更多的还是要依赖整个宏观经济的复苏。

Q：今年的销售情况如何？

A：今年市场的销售出现了下降的情况，幅度相对较深。对于明年的销售，可能会在今年的基础上有一个小幅的涨跌，但回升的可能性不大，大幅下跌的可能性也不大。

Q：之前有观点认为2024年的竣工会出现断崖式下降，您怎么看？

A：我们认为2024年竣工的大幅下调可能会更多地发生在2025年，因为今年明年可能还会受到疫情因素导致的延迟竣工的影响，临时交房的数量会有所增加。从销售到竣工一般需要三年左右的时间差，所以如果从2011年算起，竣工的高峰时期仍将持续到2024年。至少在今年的水平上保持竣工的问题不太大。

Q：对于新开工投资的预期如何？

A：根据目前的拿地情况来看，我们对2024年的新开工投资持谨慎的预期，具体跌幅还有待进一步观察。

Q：您觉得政策工具箱里边还有工具可以拿来用吗？一线城市的限购限贷政策有可能会有松动吗？

A：对于一线城市的限购限贷政策，可能广州已经有明显的放松，深圳可能也会放松。但是北京和上海目前的市场情况，我感觉可能政策调整不会那么快，也不会有很大力度的调整。关于限购政策，大家普遍预期是像上海的外围五大新城放松或取消限购。至于首付比例和贷款利率的调整，也很难落实。总体来说，政策工具还有一些，但是落地城市已经基本上都落地了，剩下的几个核心城市可能也会低于预期，短期效果不会特别明显。

Q：9月份的供货同比下跌10%的原因是什么？

A：9月份供货下跌的一个原因是市场的去化情况不理想，导致房企推盘的积极性较低。另外，从下半年开始，土地的拿地与开工的量都大幅萎缩，特别是在二线城市供应的起不来。因为拿地少了，所以房企的开工量也随之减少。

Q：这一轮政策托底的目标是什么？如果达不到预期会继续出新政策吗？北京上海出现销售好转会进入观望期吗？会出现土地流拍吗？

A：这一轮政策的目标是稳住市场。如果出现不符合预期的情况，可能会继续出台新的政策。对于北京和上海，如果销售状况好转，政策可能会进入观望期。至于土地流拍，北京和上海出现流拍是正常现象，因为下半年土地市场热度较低，外围区域的地块可能没有人拿。

Q：针对开发商销售情况的讨论中，有人提到了城中村改造政策的后续规模和托底效果的问题，回答者怎么看待这个问题呢？

A：对于城中村改造政策的后续规模目前还无法确定，主要是因为资金问题。地方政府的财力对于政策的支持至关重要，因此需要观察地方财力以及中央的相关政策。回答者认为对于市场需求的刺激效果是肯定会有的，但具体规模无法确定，因此对市场的提振作用需保持保守判断。

Q：在讨论二手房的成交情况时，有人问及此轮政策对需求的刺激效果是否会主要体现在二手房上，而不太会体现在新房上，回答者是怎么回答的？

A：二手房市场会受到需求刺激较多的影响，因为二手房供应充足且价格降幅较大。但同时，回答者也指出了二手房市场存在结构分化的问题，老旧小区的供应增加将导致价格进一步下跌。此外，认房又不能贷政策也限制了购买老公房的人群，从而使得对于二手房的购买更加谨慎。因此，虽然短期内二手房可能受益较多，但回答者认为二手房市场的整体走势依然下行。

Q：有人在讨论中提到地产供给端的信用风险，问及其是否有下降的趋势，回答者是怎么回答的？

A：回应称地产供给端的信用风险并没有下降。近期存在的爆雷事件使得销售和融资都面临困难，违约也在持续发生。销售和融资的问题需要解决，否则信用风险可能会进一步蔓延。对于融资方面，回答者表示没有明显改善，特别是对于民企来说。因此，在销售和融资没有明显好转之前，信用风险可能会继续存在。

Q：关于恒大的问题，您觉得可能会演绎出哪些路径？是否会蔓延到其他地方？

A：对于恒大的问题，目前我们还不知道具体的走向。我无法确定是否会蔓延到其他地方。

Q：是否还有其他人想要提问或与您交流的问题？

A：现在线上和举手提问的数量都已经很少了，大家的交流比较充分。

Q：关于9月开发商销售情况的分析。

A：今年9月，开发商的销售情况整体较好。我们公司在全国范围内销售了一批房地产项目，总金额达到5000万元。因此，我们对接下来的销售前景很乐观。不过，我们也需要关注市场竞争的加剧，以及政策变化对销售的影响。

Q：未来对公司的规划有哪些？

A：我们公司的未来规划是进一步扩大市场份额，并投资于研发新产品。我们将加强与供应商的合作，并提高生产效率。同时，我们还将加大市场营销力度，提升品牌知名度，以吸引更多的客户。我们希望在未来几年内实现盈利增长，并进一步巩固在行业中的竞争优势。