自2020年初新冠疫情全面爆发以来，国家经济下行，房地产行业受到了较大的冲击，整体环境不够景气，房地产开发、投资、销售、房企到位资金等多项指标疲软。

在此背景下，众多房地产开发项目工程的进度受到影响，导致出现延期交房的现象，从而衍生出房屋买受人请求解除房屋买卖合同的相关诉讼。

那么，房屋买受人解除合同的请求，能否得到支持呢？

合同是否可以解除？

2020年1月16日，被告取得了商品房预售许可证 。2020年3月26日原告，共有人与被告签订了《永顺县商品房销售合同》，《合同》约定：原告购买（被告预售）被告修建的房屋，并约定交付期限为2020年12月31日前。

自2019年12月起，新冠肺炎自武汉蔓延。案涉房屋于2021年竣工，于2021年7月23日办理不动产权证书。部分商铺办理不动产证日期为2021年8月26日、2021年7月29日即该时间已由同类案 （2021）湘3127民初1529号民事判决时进行认定。

2021年8月24日被告工作人员微信发出交房通知，告知因为疫情，商铺交铺时间有所推迟，商铺现已通过验收可以交铺，要求办理交付原告所购买商铺事宜。随后2021年8月26日原告以延迟交付为由拒绝接收，并请求解除购房合同，判令被告立即向原告支付全部购房款、利息、专项维修资金以及合同违约金。

该院在审理案件时认为，新冠疫情的爆发，对于合同当事人而言，根本无法预见，也不能避免和克服疫情的影响，疫情本身符合不可抗力的构成要件。因新冠疫情的持续发生及其防控措施，必然导致劳动力的流动和物资流通的受限，进而会影响案涉工程的施工进度。故一审认定本案合同因遭遇不可抗力而延期履行不构成根本违约，据此对买受人要求解除合同的诉求不予支持正确。

我国法律对于不可抗力的规定如下：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

第四条 疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

对于因新冠疫情导致的延期交房，房屋买受人要求解除合同的情形，法院一般认为，由于新冠疫情的爆发，对于合同当事人而言，属于根本无法预见、不能避免和克服疫情的情形，疫情本身符合不可抗力的构成要件。

且因新冠疫情的持续发生及其防控措施，必然导致劳动力的流动和物资流通的受限，进而会影响案涉工程的施工进度。故法院在认定合同因遭遇不可抗力而延期履行不构成根本违约，据此对买受人要求解除合同的诉求一般不予支持。

延期交房的违约责任如何承担？

①因疫情原因导致的延期交房

对于房屋买受人来说，签订房屋买卖合同后，确实因新冠疫情的爆发不可抗力因素导致了交房时间的延期，影响了个人权益，那么他的权利该如何维护呢？

从实际情况来看，出卖人在合同不解除的前提下，是否承担延期交房的违约责任以及承担违约责任的比例大小，首先应根据合同的约定，其次还需在结合事实的情况下，根据公平原则进行调整。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2022)湘31民终403号判决书认为：关于违约金计算标准，双方合同约定违约金按移交房价款日万分之五标准计算，因案涉不可抗力且新冠疫情对个人、家庭、社会经济发展的影响巨大的具体情况考虑，上诉人谢治彬、王盈君也未向本院提交证据证明因延期交房对其实际造成的损失情况，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，结合新冠疫情的防控的具体实际情况，从公平原则出发，一审法院对违约金降低至日万分之一的标准并无不当，本院予以确认。

湖南省长沙市中级人民法院(2022)湘01民终11123号判决书认为：关于凯拓房地产公司应否承担逾期交付房屋的违约责任。经查，虽然张体兵、乐燕与凯拓房地产公司双方签订的《房屋买卖合同》约定凯拓房地产公司应于2020年12月31日前交付案涉房屋，而凯拓房地产公司在约定期限届满后才通知张体兵、乐燕收房，但因2020年1月底新型冠状病毒肺炎疫情爆发，湖南省相关政府部门启动了重大突发公共卫生事件防控措施也是众所周知的事实，疫情及相关防控措施发生在合同履行期间，符合不可抗力的法律规定，也符合双方在合同中第八条约定的“如发生突发性公共卫生事件，出卖人可以据实延期交付”情形，因此，一审法院认为凯拓房地产公司不构成延迟交付，并无不当。

甘肃省高级人民法院(2022)甘民申1538号判决书认为：徐某与公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。徐某依约履行了支付购房款的义务，公司未按合同约定时间交付房屋，存在违约。关于逾期交房违约金期间的确定，公司提交的《华鼎中央都会业主诉求答复》以及该公司与部分业主签订的《承诺书》能够证明应大多数业主诉求进行设计变更施工而导致工期延长的事实，之后又受到新冠疫情的影响，符合双方在合同中约定的“法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房”的情形。徐某申请再审时提供的一页案号及原告身份信息均不详的城关区人民法院民事判决书复印件内容显示，该院认为涉案房屋已具有《兰州市建设工程规划竣工验收合格书》《建设工程消防验收意见书》等，符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，原告应予以接收，故2020年7月24日之后未收房的责任应由原告自己承担，被告并不存在违约行为。该复印件还显示，对于公司辩解其延迟交房是因600户业主向其提出申请铺贴瓷砖等设计变更的要求所致，因未向该院提交相应的证据而不予采信，而在本案中，因公司就其设计变更主张提交了相关证据，原审法院认定因施工设计变更和疫情影响导致延期交房，结合公平原则，酌定支持四个月逾期交房违约金，并无不当。

②非因疫情原因导致的延期交房

如若在新冠疫情全面爆发以前就已经出现了超过约定交房时间的违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款的规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”可知，此种情形不能免除出卖人延期交房的违约责任。

如若房屋买卖合同签订日在新冠疫情全面爆发以后，那么新冠疫情就不可作为不可抗力因素，出卖人应承担延期交房相应的违约责任。

在司法实践中，将新冠疫情及其防控措施作为合同违约方的免责事由的适用也是分情况处理：

第一，“不可抗力”规则适用下的免责，可以是部分免责，也可以是全部免责，评价因素是“根据不可抗力的影响”。这意味着，在司法实践中，究竟是部分免责还是全部免责，都属于裁判者自由心证的范畴，是承担举证责任的一方当事人须要重点说明以说服裁判者的内容。

第二，受到不可抗力影响的违约方，必须及时履行通知义务以及提供证明的义务，以便于对方当事人能够及时采取措施，减轻因合同不能按期履行而造成的损失。实践中，由此衍生的与诚实信用原则相关的违约方应尽的义务，也会纳入裁判者的考查范围，因此也是承担举证责任的一方当事人应当充分阐述和呈现的内容。

第三，主张免责的程度是否符合公平原则。在适用“不可抗力”规则的情况下，损失实际上是由合同各当事人分担的，而这种“分担”的程度对于各方当事人而言是否公平，是裁判者须要重点评估和考量的，因此当事人也须要在该内容上通过多方面举证来说服裁判者。

写在最后

因此，综合以上意见可以看出，因新冠疫情导致的延期交房，房屋买受人请求解除合同，法院一般不予支持。

同时，出卖人承担延期交房的违约责任也应分情况处理，如延期交房是因新冠疫情因素的影响导致，那么该责任承担的具体情况应根据合同约定，或从公平原则出发进行实际调整。如延期交房与新冠疫情因素无关或受到影响较小，那么出卖人则不能免除延期交房相应的违约责任。

因此，对于房屋买卖合同双方，应在签订合同时就对此相关情况做出相应的约定，以免产生不必要的争端，或产生争端时便于维护权益。

 END 

「免责声明」

本公众号所载文章仅代表作者本人观点，不视为湖南湘军麓和律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议，任何依照本文全部或部分内容而做出的行为所产生的后果，湖南湘军麓和律师事务所或其律师概不承担任何责任。如果您需要法律意见，应向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。