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最近万科物资学院项目「万科东庐」官宣了户型图，网上有不少声音，表示“不理解”，“不太行”。

北万这次是真的不太行吗？带着好奇，我仔细地看了看「万科东庐」的户型，不禁想到古龙先生的那句话：“古往今来，真正的武林高手，都是特立独行，不受影响的人，一个人若连自己独特的个性都没有，又怎么能练得出独特的武功来？”。

这句话用来形容万科再合适不过。

在一个高周转的时代，小户型坚持标准化，或者抄抄作业，是最稳妥的。

但万科没有。

大户型创新很容易，也容易出口碑。

但小户型却是这个时代和这个城市，最应被关照到的产品。

评判一个刚需或者刚改户型好不好，通常最需要关注两点：1.高而有效的使用率；2.多且好用的功能性。

注意，使用率和功能性是业内公认的，小户型刚需刚改客户最关注的点，但我在这里加了两个定语。

因为这两件事，在近几年北京的刚需产品里，非常简单粗暴地被“高得房率”和“房间数量”替代了。不可否认，它们很关键，但并不应止步于此。

言归正传。

用「万科东庐」套数最多的主力户型89㎡三居户型为例，结合邻居「国誉朝华」的88㎡三居户型，对比一下。

一、

「万科东庐」和「国誉朝华」的户型很像，但细看又不一样，最大的区别是「国誉朝华」做了角厅户型，客厅270度转角飘窗——这些年被市场吹捧得很厉害，业内宣传都说这样的采光面以前都是在豪宅才有的配置，而且配上开发商的软装和灯光，这种户型在样板间展示上确实很唬人。

但这种户型在北京，最早就是万科带来的，「万科东望城市之光」当年凭借这个户型，吸引多少客户，也是从那之后被其他开发商纷纷效仿。

而万科这次没用这个户型，并不是这个项目没法用，肯定也不是不好卖。

我想这恰恰就是万科的魄力，实实在在是为买房人考虑的长期主义。

角厅这种户型最大的优势就是展示效果极好，但最大的劣势就是不实用。

为什么这么说？

因为整个人在太阳下面晒真的挺难受的，所以住过角厅的人，或者即使没有住过角厅，但沙发背后有窗户的人，都会知道这种感受。

这种户型住进去，如果要待在沙发区，就得拉窗帘，那还买角厅干什么呢？

另外，它还有一个极大的bug，角厅通常会做飘窗，看似是开发商赠送的面积，但实际上并没有什么用，在样板间展示的时候，会直接在飘窗上做沙发区，看起来很敞亮，但实际自己入住的时候，真的会装修成飘窗沙发区么，如果做了，那以后陪伴你的，就是一个极其不舒适的客厅。

还有一点，就是反光。这是本人亲身体验，我家不是角厅，但我家沙发背后就是窗，周末如果白天在家开电视，窗帘是必须要拉上的。

二、

然后看看户内空间。

要知道买房最怕面积浪费，对于小面积户型来说更是如此，所谓的面积浪费，就比如过道空间。所以主要生活空间面积越大，房屋的使用效率就越高。

在这一点上，两个项目相差不大，但「万科东庐」还是略胜一筹。客餐厨+卧室空间尺度达到总建面的60%（不含飘窗），而且每个空间都很规整，真的不容易。

三、

除了这种绝对空间尺度，看一个户型好不好，还有一个非常重要的关注点——

有效地板面积。

有效地板面积是指一个功能空间里，可以有效利用起来用于开展家庭、个人生活活动的地面完整面积。这个面积衡量不仅仅是要看是不是有墙体等不能挪动的硬隔离，还要用具体的生活场景去度量，如果在一个或者多个日常生活场景里，这个区域能被高效利用上，那它才是有效的。

有效地板面积越大，整个空间看起来和使用起来就会更大。

前面说的角厅，就是一种常用的，让小户型“看起来”更大的方法，但它几乎就是看起来。

除此之外，小户型面积利用，还有一个常用的策略，就是把厨房打开，LDK就是让生活场景复合起来，所以空间会显大，且在使用上的体验也确实更大。

「国誉朝华」和「万科东庐」都打开了厨房。

但「万科东庐」做得更好。在客-餐-厨之间，几乎没有任何障碍物，整个空间完全打开。

而「国誉朝华」做了一个觉得有点莫名其妙的岛台，把这个空间的完整性打破了。即使厨房没有做墙体，但过道还是存在。

另外「万科东庐」主卧地面的完整程度也非常值得赞叹，如果比绝对面积，两个项目的主卧面积是一样的，但万科把主卧进门的地板面积很好地纳入了主卧的活动空间，在这样的空间里，放梳妆台，自己练练瑜伽，甚至放个轻便的踏步机都没问题，因为空间完整，所以场景灵活。

四、

接着前面说到的，「万科东庐」客-餐-厨空间之所以完整，还有非常重要的两个原因。

第一，万科充分利用了S型墙。

在「国誉朝华」88㎡的户型里，冰箱是放在了厨房和餐厅之间，既挤占了餐厨空间，又多多少少让两个空间割裂开来。

万科没有这么做，而是厨房对面，做了S型墙体，看起来冰箱似乎离厨房远了，但在开放空间里，冰箱的位置无形中让厨房显得更大，而且这样的距离，在本来就只有89㎡的户型里，又能有多远呢？

除了冰箱，还有玄关柜和洗衣机的位置，都做了S型墙体，这就是万科的用心之处。

S型墙体虽然在平面图上看，让户型显得不是那么规整。

但真正住起来，居住使用空间才是规整的。

看着这个，作为轻度强迫症的我，爽了……

五、

在让LDK空间真正完整灵活这件事上，除了S型墙，还有一个很多开发商都非常非常容易忽视的小细节，但这个细节非常关键。

那就是烟道管井的位置。

这让我想起我某知名销冠项目的98㎡户型，之所以印象深刻，是因为朋友买了，收房的时候陪她去验房，现场冲击力很大，内心就是“800万的房子也太不走心了”。

因为这个项目厨房本来就非常小，开发商还把烟道放在了厨房和餐厅之间的位置，让业主们原本可以通过自己后天努力，改一改餐厨关系的机会，都没了。

厨房的台面就只剩灶台和水槽之间的转角处，连切菜都没地儿……

反过来看「万科东庐」，餐厅和厨房浑然一体，如果厨房台面不够用，直接向餐厅延伸就行，这样的细节，其实不难，但很多开发商很难注意到，这也是万科一直以来最打动人的地方吧。

以上这些，在「万科东庐」其他三个户型也一样做到了。

六、

到这里还没完，实际上，想为万科说的公道话，是接下来这一点，最近被网上很多人都表示“不理解“——除了89㎡户型，其他三个户型的南向卧室门，都在最南侧。

这真的非常不主流，但不主流的东西就一定不好么？

现在市场上很多所谓的主流，不也是教育了市场认知之后才普遍出现的么？

南侧开门，好处并不直观，但下面这张图应该能明显看出来——卧室私密性非常强。

在北京，刚需刚改客户，买三居或者四居的，很多人是不可避免需要和老人同住，或者阶段性同住的。这样的开门方式，使得家庭成员在客餐厅这些动区活动的时候，不会经过卧室门，尤其对于家庭成员作息时间很不一样时，很有用。

而且这样即使是在家里有客人的情况下，也不用非得关上卧室门。

对于95㎡的户型来说，还有另外一个好处——电视墙很完整。

这里说的电视墙是个代称，这面墙并不是非得挂电视，它可以投影，可以做书柜等等，但墙面的完整会让这些功能实现得更好。

为什么会这样，因为95㎡户型做南向三面宽，势必意味着户型的进深不会很深，但在纵向需要容纳客餐厨三个空间时，进深和面宽就变得同样宝贵了。

尼采说过：“独创性——并不是首次观察某种新事物，而是把旧的，很早就是已知的，或者是人人都视而不见的事物当新事物观察，这才证明是真正的独创头脑。”

虽然这几年北万几乎没有在北京拿新项目，但并不妨碍，他真的始终在进步。只说一点