1、盛福片区规划

图片来源：济南市自然资源和规划局

片区西起大辛河，东至刘智远路，南起涵源大街，北抵胶济铁路，总用地面积约623.4公顷，隶属于历下区、高新区、历城区。片区定位功能完善、配套齐全、融生产生活于一体的综合片区，规划构建拥有高品质生活的生态、宜居片区。

3、盛福片区土地规划

图片来源：济南市自然资源和规划局

图片来源：济南市自然资源和规划局

1、小区均价趋势

图片来源：城市计划网

图片来源：城市计划网

中海紫御东郡2009-2011年建成，共2588户，54栋楼（含41栋别墅），楼层1-32层，楼均48户，容积率1.65，中海物业，甸柳学区。近两年，中海紫御东郡的小区挂牌价一直在20000元以下，且呈下降趋势，从21年10月的19770元一直下降到22年7月跌破19000元。23年7月跌到18000元左右，为18067元。

2、小区分面积段挂牌价格

23年4-7月，一室房源只有绿城百合花园有挂牌没有成交，在售平均面积为111㎡。两室房源两个小区均有挂牌且有成交。绿城百合花园的两室房源平均面积为102㎡，中海紫御东郡为82㎡。三室房源两个小区均有挂牌且有成交。绿城百合花园的三室房源平均面积为131㎡，中海紫御东郡为108㎡。四室房源两个小区均有挂牌且有成交。绿城百合花园的四室房源平均面积为176㎡，中海紫御东郡为148㎡。

小于100㎡的在售房源中，绿城百合花园的在售均价比较高，为19162元；中海紫御东郡的在售均价为17726元，成交均价为16531元。100-150㎡的在售房源中，绿城百合花园的在售均价和成交均价均超过了20000元，在售均价为20915元，成交均价为22202元；中海紫御东郡的在售均价为18734元，成交均价为17926元。150-190㎡在售房源中，绿城百合花园的在售均价和成交均价均超过了25000元；中海紫御东郡的在售均价为18331元，当期没有四室成交房源。

1、小区挂牌率

挂牌率=当期挂牌量/总户数

2、小区挂牌成交分析

21年8月到22年10月，绿城百合花园的挂牌量在100套以下，22年11月到23年7月，挂牌量从101套增加到121套。22年2-4月和23年2-4月的挂牌成交比比较高，分别为11%和12%；21年8-10月没有成交，22年11月-23年1月挂牌成交比比较低，为2%；其他几期挂牌成交比在6%-7%之间。除了21年8-10月，其他几期120天内成交量占当期总成交量的33%-100%。

21年8月-23年1月，中海紫御东郡的挂牌量在113-129套，23年2-4月和4-7月两期分别增长到146套和156套。近两年，中海紫御东郡的挂牌成交比比较稳定，在4.4%-6%之间。近两年，中海紫御东郡每期都有成交，每期成交数在6-9套之间，成交最多的两期为22年8-10月和23年2-4月，分别为10套和15套。22年11月到23年1月成交最少，为2套，且成交周期均超过120天。其他几期120天内成交量占当期总成交量的40%-100%。

保利公园上城

位置：黄台南路以南、杨柳路以北、舜华北路以东

土拍情况：2021年12月6日轨交以9.5亿元底价摘得轨交2号线姜家庄停车场上盖用地，占地5.3万㎡，地上总建面10万㎡，楼面地价6423元/㎡，后保利入股该项目，保利占股80%，轨交占股20%。

开发商：济南舜庄建设发展有限公司

物业：保利物业

项目规划：规划有12栋毛坯住宅，容积率1.9，包含8栋11层洋房、2栋23层高层和2栋18层+23层高层，共908套房源。保利公园上城22年11月10日首开，预计交付时间为2025年。项目包含105㎡、115㎡、125㎡、140㎡共四种户型，参考均价23000元/㎡。23年7月推出最后三栋。

周边配套：片区内有地铁2、3号线，项目紧邻2号线姜家庄站，轨道交通便利。南侧现状工地为在建高中，西侧现状工地为规划体育公园，项目北侧距离胶济铁路160米；商业配套有高新万达广场、丁豪广场、高新银座、万虹广场、龙湖天街、招商天环中心等； 医疗配套有山东大学齐鲁医院高新区医院、市立三院、齐鲁医院东院区、山东省胸科医院、历下医养结合中心等；教育方面项目南侧在建盛福高中、越秀代建初中、规划12班幼托、九年制中小学，东侧规划幼托。

越秀麓端府

位置：济南市历下区舜华北路与中林路交汇处

土拍情况：2020年12月3日，越秀地产鏖战102轮击败万科、中海、海信、金茂等8家房企，以23.35亿元竞得盛福机床四厂A-1地块，其中住宅建面约18.64万㎡，容积率2.5，楼面价12528元/㎡。

开发商：济南越秀地产开发有限公司

物业：越秀物业

项目规划：越秀麓端府容积率2.5，共19栋住宅，包含14栋18层小高层、5栋17层小高层，共1341户。越秀麓端府21年10月11日首开，项目分为两期开发，一期规划9栋楼，665户，预计2023年12月份毛坯交付；二期规划10栋楼，676户，2栋精装，8栋毛坯，预计2024年11月30日毛坯交付。一期主推125㎡毛坯户型，二期主推142㎡、180㎡户型。参考均价约25000元/㎡。23年3月推出最后一栋。

周边配套：项目奥体中路、舜华北路、颖秀路、花园路纵横贯通，约500m直距轨道交通2号线，约1000米直距R3线；5公里范围内5大购物中心—万象城、龙湖天街、高新万达广场、丁豪广场、美莲广场，项目内配建有8400平的社区商业； 规划建设3大公园绿地、1大滨河景观带； 3公里范围内有齐鲁医院东院、省立医院东院、市口腔医院高新院区等，规划1所三甲医疗中心；北面规划60班制公立高中、东面代建36班初中（已签约甸柳集团）、规划48班公立小学，西面幼儿园（已建成），集齐15年教育资源。

招商滨河府

位置：天香路以东、宏宇路以西、中林路以北、杨柳路以南

土拍情况：2020年12月3号，招商竞得盛福A8地块，容积率2.1，楼面价8214.33元/㎡，后取名招商滨河府。

开发商：济南盛华置业有限公司

物业：招商积余物业

项目规划：招商滨河府21年11月20日首开，预计交付时间是2023年9月30日。招商滨河府容积率2.1，共规划了12栋楼，830户，其中5号楼是租赁住房196户，对外销售的有634户，全部为 15、16、18层小高层，精装交付。项目包含建面约131㎡、143㎡、171㎡三大户型。均价约23000元/㎡。

周边配套：项目距离最近的地铁口是2号线开源路站，800米左右。项目自建12班制的幼儿园，中林路南边有一块9年义务教育用地，由今年5月份新土拍的中建代建。

中建星光城

位置：济南市历下区花园东路与开源路交汇处北

土拍情况：

2022年5月7日，中建城发以9.5亿元底价摘得盛福片区7宗地块，包含4宗商务金融用地、3宗住宅用地。3宗居住地块即中建星光城市，是目前为止盛福片区土地储备最多的楼盘。住宅地块总占地14.92万㎡，地上总建面39.47万㎡，住宅平均楼面地价9038元/㎡；其中B-11地块容积率2.7，楼面价9627元/㎡；B-10-2地块容积率2.7，楼面价8363元/㎡；A-2地块容积率2.5，楼面价9701元/㎡。

开发商：济南城盛置业有限公司

物业：中建东孚物业

项目规划：22年11月6首开，项目一期预计24年年底毛坯交付。一期项目容积率2.7，共12栋楼，共745户（含27套居住公寓），项目包含为126㎡、142㎡、167㎡三个户型。二期位于一期西侧，23年6月29日首开，容积率2.5，规划11栋楼，共702户，均为16-18层小高层，项目主力户型为130㎡、142㎡、185㎡、192㎡。参考均价约24000元/㎡。

周边配套：项目2号线、3号线、6号线三轨环伺。从附近坐上地铁可通达机场、高铁站等城市各大要地；商业有高新万达广场、丁豪广场、美莲广场、万虹广场、恒大商业广场、银座购物广场、龙湖北宸天街，东南侧是华润万象城，东北侧是龙湖天街，自身规划约15.4万方商业；东侧是山东省立医院东院区，南侧是山东省武警总队医院、山东省妇幼保健院等；教育配有盛福实验小学、盛景小学、历下区明德中学，另外配建54班中小学。

盛福片区西侧的科技城片区，目前土拍比较活跃，且也有新房在售。

1、科技城片区土拍

2023年4月28日，山东华盛达房地产开发有限公司竞得科技城12-17地块，占地13382㎡（20亩），计容建面3.7万㎡，地块挂牌文件中明确要求提供33722㎡住宅房源定向销售给历下区政府指定单位，最后剩余不足4000平米可对外销售，也就250套房子多点。

8月7日，三发集团与山东华盛达签署DKJ1217地块项目合作协议，双方一致认同以“顶豪”的标准定位实施项目开发建设，由“华盛达地块”正式更名“三发地块”。

图片来源：城市计划网

图片来源：城市计划网

2、科技城片区新房

保利珑誉

位置：华龙路与化纤厂路交汇处西南

土拍情况：2022年12月29日济南四批次土拍中，保利置业以溢价率15%、绿建三星和建筑单体地上总层数的60%后办理预售的条件竞得该组团。

开发商：济南保誉置业有限公司

物业：保利物业

项目规划：保利珑誉分为南北两个地块，共规划16栋住宅，1122户。其中，北侧规划12栋住宅，929户，容积率2.8，包含6栋21层—26层高层、6栋10层—17层小高层；南侧地块，规划4栋13层—17层的小高层，容积率2.8，254户。户型面积130-230㎡，主力户型为143-168㎡。参考均价32000元/㎡。

周边配套：项目毗邻城市主干道—工业南路、奥体中路，双地铁站（距离7号线华能站、工业南路站约500m）、距离3号线丁家庄站1.4公里），项目1公里范围内约10路公交车站点；项目3公里范围内可覆盖CBD、高新、万象城、洪家楼四大商圈，包括龙湖天街、万象城、万达广场、丁豪广场、银座购物广场等；项目配建42班九年一贯制学校；茂岭山公园、绸带公园、山东省图书馆、山东省博物馆、山东省美术馆、山东省档案馆均在2公里范围内；医疗配有武警医院、山东大学齐鲁医院东院区、山东省立医院东院，多家三甲级医院等。

中信泰富•玖著

位置：奥体西路与华龙路交汇处

土拍情况：2022年8月1日中信+历下控股以7.9亿元底价摘得科技城12街区地块三宗地，其中12-04为住宅地块，地上总建面9.5万㎡，楼面地价8326元/㎡。

开发商：济南泰鲁置业有限公司

物业：中信泰富物业

项目规划：项目容积率2.8，共规划10栋住宅，640户，包含8栋16-17层小高，2栋20-21F的高层，有建筑面积不大于4000㎡的住宅安置房，用于丁家庄城中村改造拆迁安置。项目户型为116㎡、140㎡、149㎡、169㎡、193㎡，116-140㎡为高层上的三室户型，总高20-21层；149㎡、169㎡、193㎡为17-18层小高上的户型，均为一梯一户。项目近期三开加推9#楼，为17层小高层，户型149㎡，预计均价在28000-30000元/㎡。

周边配套：项目毗邻工业南路、奥体西路，双地铁站（7号线工业南路站（仅200m）、3号线丁家庄站），约15路公交车车辆途经项目周边；商业有龙湖天街、万象城、万达广场、丁豪广场、银座购物广场；项目东侧规划6班幼儿园，西侧规划九年一贯制42班制学校；项目距离山东省图书馆、山东省博物馆、山东省美术馆、山东省档案馆仅约2公里；医疗方面附近有武警医院、山东大学齐鲁医院东院区、山东省立医院东院，多家三甲级医院环伺。

二手房季度数据｜盛福片区（2023.2-2023.4）