在先二手房购房人与在后抵押权人的权利冲突与救济
作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:18 | 时间:2023-10-15 18:35:32
01
问题的引出
案外人执行异议之诉案件中，以购房人主张对标的房屋享有的权利足以排除执行而要求人民法院解除查封并停止执行较为常见，且其中不乏购房人为从开发商以外购买房屋的二手房买受人的情况。除《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28、29条确立的针对金钱债权执行异议处理规则外，实践中往往还存在一种特殊情形，即房屋所有权人将房屋出卖且交付购房人居住后，利用尚未办理过户登记手续的契机，隐瞒出售事实将房屋用于抵押借款等，最终因清偿问题导致债权人申请对标的房屋进行强制执行并优先受偿。
在前述情况下，申请执行人不仅享有普通的金钱债权，还对标的房屋享有抵押权，此时如果购房人仍符合特定情形，尤其是购买二手房的一般购房人，其基于购房合同享有的权利是否能够对抗抵押权，则存在较大争议。
本文将通过对相关裁判规则进行梳理，剖析司法实践中在先二手房购房人与在后抵押权人权利冲突的利益平衡内在逻辑，但文中观点可能与当前司法实践主流观点存在一定差异，仅供探讨，不作为针对具体案件的法律意见或建议。
02
二手房买受人的权利救济思路
原则上，因抵押权属于物权范畴，故应优先于购房人基于合同关系建立的债权，《执行异议和复议规定》第27条也明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定并未对权利设立的先后顺序加以区分，也就是说，即使是在先购房人，似乎也不能排除在后抵押权人对房屋的执行，除非法律、司法解释存在例外规定。但经对相关法律规定以及最高人民法院在司法实践中形成的裁判观点进行梳理，如符合特定情形的，在先购房人虽然购买的是二手房屋，但并不意味着完全无法排除抵押权人的强制执行。
（一）生存权至上：交付全部或者大部分款项的“商品房消费者”的权利优先于抵押权人的抵押权。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号）专门确立了针对被执行房屋的权利顺位规则，即商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款或虽未支付全部价款但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，其房屋交付请求权优先于抵押权。此前，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第126条对商品房消费者的权利与抵押权的关系也做出了明确，即符合《执行异议和复议规定》第29条规定的三种特定情形的商品房消费者，可以排除抵押权人对房屋的执行，但同时明确一般的房屋买卖合同的买受人不适用该处理规则。
从前述规定可知，《执行异议和复议规定》第29条的适用范围已不仅限于金钱债权执行中，而是扩大到了抵押权实现过程，目的在于避免商品房预售不规范的行为侵害消费者的生存权。也就是说，商品房消费者的生存权作为社会个体的根本权利，相较于其他经济利益来说，立法更倾向于优先保护前者。在此基础上，《执行异议和复议规定》第28条未必不存在扩大适用的空间，对于同样为满足生存权利而从房地产开发企业以外购买房屋的买受人来说，如能够参照适用前述裁判规则进而排除抵押权人的执行，同样符合立法对于生存权优先保护的价值导向。
这就涉及到了对“商品房消费者”身份的判断，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和第126条限定商品房消费者应当是直接向房地产开发企业购买房屋的购房人。但如前所述，法益保护的重心在于购房人的生存权本身，故笔者认为不宜因生存权从何处实现而加以区别对待。司法实践中，人民法院对于“商品房消费者”身份的认定也并非以从房地产开发企业购买房屋为唯一标准。
在最高人民法院（2019）最高法民申5142号何政恒、周芯宇申请执行人执行异议之诉再审民事裁定书中，法院认为：“为了生活消费需要而购买商品房的买受人，其对于所购房屋的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要，则并不必然以是否系从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。”在最高人民法院（2020）最高法民终1091号潘兴国、中国金融租赁有限公司二审民事判决书中，法院认为：“购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义”，虽然该案中潘兴国由于种种客观原因未能满足《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定的特定情形，进而无法排除抵押权人对房屋的强制执行，但通过该案可以看出，最高人民法院并未仅因潘国兴并非从开发商处购房而径行认定其不得对抗抵押权。
另外，在最高人民法院（2021）最高法民申2359号海南润泰欣茂小额贷款有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事裁定书中，法院认为：“经审查，董彩燕签订房屋买卖合同在先，润泰公司设立抵押权在后。董彩燕已经支付大部分购房款并将余款提交法院，且已实际入住，董彩燕的居住权益应予优先保护”，更加明确指出了对在先购房人居住权益加以保护的合法性和必要性，即使在先购房人为二手房买受人。但需要注意的是，对生存利益的特别保护仅限于所购买房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，不应包括豪华型、投资型房屋以及通过以房抵债方式取得的房屋。
以上裁判规则可以体现出最高人民法院对待居住权生存权益和抵押权经济利益的价值平衡倾向，因此，在处理此类案件时，应着重考量二手房购房人的购房方式及用途，尤其对于已在标的房屋内实际居住多年的购房人，如在裁判时仍存在确需保护的生存权益且符合《执行异议和复议规定》第28条规定的相关条件，则同样存在将其置于优先保护地位的空间。
（二）过错程度抗衡：瑕疵取得的抵押权不宜对无过错的在先购房人产生约束力。
在此类执行异议案件中，之所以会造成在先购房人和在后抵押权人的权利冲突，绝大部分是由于卖房人在出售房屋后又隐瞒该事实另行设立抵押，即出卖人的恶意处置行为。故除了单纯从法益保护必要性角度考虑外，出于公平原则，民事法律主体的过错程度对裁判规则也有一定影响。
如前所述，卖房人隐瞒房屋已出售的事实并私自设立抵押，存在主观恶意，如抵押权人接受抵押时也存在一定行为瑕疵，此时仍优先保护抵押权而由无过错的购房人承受不利后果，不免有失公允。由于此时标的房屋仍然登记在出卖人名下，并不构成严格意义上的无权处分行为，但如果出卖人基于购房合同仅剩过户义务未履行，则其处分权同样应当受到一定程度的限制。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释[2020]28号）第37条关于抵押权善意取得制度的规定，条件之一为抵押权人在取得抵押权时为善意，即尽到了应尽的审查义务。
通常来说，抵押权人在接受房屋抵押时至少应当对不动产权属登记情况进行形式审查，确保不存在无权处分或其他不得设立抵押的情形。而除此之外，由于占有同样具有一定的公示效力，故对于抵押权人在接受抵押时是否需要对房屋使用状态进行审查，实践中存在一定争议。司法实践普遍认为，对于银行等专业金融机构作为抵押权人来说，如果其按照金融监管要求或业务操作规范负有相应的审查义务，但未进行实地考察，则通常会被认定为未尽到合理审查义务，因存在重大过失可能导致丧失抵押权人的优先保护地位。然而，对于普通抵押权人尤其是自然人抵押权人，苛求其必须上门查看房屋使用状态可能存在较大难度，加重了抵押权人的负担，似乎也超出了法律规定的善意程度范畴。
但该认定也并非绝对，同样最高人民法院在（2019）最高法民申5142号何政恒、周芯宇申请执行人执行异议之诉再审民事裁定书认为：“刘海明在此情形下于2012年11月6日即将案涉房屋和车位抵押给何政恒和周芯宇，显属恶意。而何政恒、周芯宇在此过程中未到现场对房屋和车位的现状进行核实查看，显然亦未尽到合理的注意义务”，在该案中，最高人民法院即认为自然人抵押权人同样应尽到对抵押物现状进行核实查看的义务。持相同观点的案例还有（2021）苏01民终952号民事判决书、（2020）苏01民终8241号民事判决书、（2020）苏01民终11001号民事判决书，南京市中级人民法院认为抵押权人在办理抵押登记过程中未上门查看以充分了解房屋的具体状况，不能善意取得抵押权。
因此，除从法律规定层面评判权益优先还是劣后，还可以从实际履行情况出发，将抵押权人在权利取得过程中存在的瑕疵纳入考量范围，避免因机械认定权利顺位而导致无过错方承担其他共同过错方造成的不利后果，更有利于发挥司法的实质公正作用。同时从类案的处理规则中还可以看出，在先购房人除通过案外人执行异议程序就自身权利是否优于抵押权进行分辨外，还可以从抵押权人是否已经善意取得抵押权以及卖房人因抵押权未设立而负有涂销登记义务的角度出发，将案件争议焦点前移至抵押权有无层面，这是此类案件处理中较容易被忽视的一种救济方式。
（三）抵押权人另寻出路：卖房人私自抵押已售房屋用于借款不排除构成合同诈骗罪，抵押权人或可通过刑事退赔程序救济。
虽然此类案外人执行异议之诉案件的核心争议是购房人与抵押权人的权利冲突，但根源在于房屋出卖人的严重不诚信行为，其既收取购房款但未办理过户登记，又隐瞒相关事实抵押借款但拒不偿还，存在抵押借款行为被认定为合同诈骗的可能。
在北京市第二中级人民法院（2021）京02刑终340号董霖合同诈骗二审刑事裁定书中，法院认为：“经查，董霖将房屋售卖给陈某后，虽因客观原因未办理房屋产权变更登记手续，但涉案房屋已交付陈某实际占有、使用；董霖其后取得房屋产权证明后，既未主动继续履行合同，将房屋产权过户给陈某，又无与陈某协商解除买卖合同的行为，而是隐瞒其已将房屋出售给陈某的事实，与王某签订抵押借款合同，骗取他人钱财，其行为显具非法占有的目的，已构成合同诈骗罪。”
在上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终2296号殷润堉与潘文琳申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中，法院同样认为：“吴建新在收取全部房款后，并未按约还清系争房屋的贷款，也未协助潘文琳办理系争房屋的过户手续，反而补办了系争房屋的产权证，并且将系争房屋用于向殷润堉的抵押借款，吴建新的行为不仅有违诚实信用原则，而且涉嫌刑事犯罪”。
可见，房屋出卖人私自设立抵押的行为可能构成刑事犯罪，而抵押权人作为刑事案件被害人对应的救济途径为刑事退赔，如能通过该方式排除抵押行为的合法性，则可以为购房人的权益实现争取较大空间。但在目前司法实践中，针对此类纠纷仍以民事救济途径为主。
03
结语
抵押权的物权属性和公示效力虽不容轻易撼动，但当在先购房人的生存利益与在后抵押权人的经济利益发生冲突时，从实质公平和社会稳定角度出发，满足既有法定条件时，优先保护无过错的在先购房人的权益不无道理。
在现如今二手房交易活跃度日趋增强的环境下，商品房消费者的身份认定标准也应当与时俱进，并应综合考量个案中具体的交易情况，避免出现在先无过错的二手房购房人遭遇抵押权时即轻易被“扫地出门”的局面，有助于维护二手房交易市场的稳定性和可持续性。
但同时也应当兼顾抵押权作为物权的优先性原则，进一步健全二手房买卖公开交易制度，确保抵押权人在接受抵押时知悉房屋真实权利状态，如此将有利于化解此类交易中各主体之间的矛盾，有效减少类案纠纷。
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