【建纬观点】开发商破产,以房抵债的商品房买卖合同如何处理?
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:33 | 时间:2023-10-16 18:28:13
毕业于华中科技大学和同济大学，加入建纬前就职于某业内知名的建筑央企，从事法务工作。
主要执业领域：建设工程、房地产、争议解决、破产业务。
近年来，“以房抵债”逐渐成为建设工程施工合同中常见的非现金支付方式。对于以房抵债的商品房，如果由施工单位自行购买，施工单位除与建设单位签署以房抵债协议外，需再与房地产开发企业（通常即为该项目的建设单位）签署商品房买卖合同；如果施工单位指定其他购买人，或者继续以“以房抵债”的方式将拟抵入的商品房再抵出给分包单位，则应由实际购买人与房地产开发企业另行签署商品房买卖合同。通过上述方式，建设单位、施工单位、其他第三方或者分包单位之间实现了债权债务清偿。
但是，在房地产开发企业频频暴雷破产的背景下，施工单位或者实际购买人通过“以房抵债”方式签订的商品房买卖合同是否应继续履行存在很大争议。开发商进入破产程序后，破产管理人是否有权解除以房抵债的商品房买卖合同？如果无权解除，实际购买人能否主张继续履行商品房买卖合同，并要求房地产开发企业交付房屋和办理产权登记？破产实践中对“以房抵债”衍生出的上述问题尚未形成统一意见，本文试图通过梳理最高院的相关案例，厘清司法裁判对于上述问题的处理思路。
《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”
根据上述条文，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权。如果破产管理人决定继续履行，双方当事人都应当履行合同。如果破产管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行所产生的损害赔偿请求权申报债权。[i]
因此，房地产开发企业的破产管理人在破产程序启动后，可能会出于“延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，以使债务人财产最大化”的考虑，向尚未交付房屋或者尚未办理产权登记的购房人发函要求解除商品房买卖合同，并要求购房人依法就合同解除所产生的损害赔偿请求权向破产管理人申报债权并在破产程序中受偿。但是，以房抵债情形下签订的商品房买卖合同是否也符合《企业破产法》第十八条的适用前提，是否可以由破产管理人行使选择权予以单方解除？
案例一：最高人民法院（2021）最高法民申2462号
裁判理由：本案中，双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。故《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，原审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》主要合同义务履行完毕，并无不当。
中登公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人才有决定继续履行合同或者解除合同的权力。如前所述，任文峰已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务，本案情形不符合上述法律规定。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）有法律上或事实上不能履行。该情形不适用“履行”责任，即不得请求履行，并未赋予违约方合同解除权。因此，原审法院认定《解除通知书》无效，亦无不当。
案例二：最高人民法院（2020）最高法民申4265号
裁判理由：本院经审查认为，本案再审审查涉及的主要问题为案涉20140005号《商品房购销合同》应否予以解除。
首先，腾峰弥渡分公司在二审程序中认可本案《商品房购销合同》系用房款抵销腾峰弥渡分公司尚欠刘红莲的借款本金及利息，双方之间的法律关系由民间借贷转换为以物抵债，二审法院据此确认20140005号《商品房购销合同》的效力并无不当。腾峰弥渡分公司申请再审否认《商品房购销合同》以房抵债的性质，与其二审陈述相悖，不予支持。
其次，在双方当事人关于20140005号《商品房购销合同》是否构成以物抵债存在争议、未经生效法律文书确认的情况下，刘红莲向云南腾峰投资有限责任公司破产管理人申报债权是维护自身利益的后备性措施，具有合理性，不能以此推定刘红莲自己否认了《商品房购销合同》的以物抵债性质。
最后，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”本案所涉20140005号《商品房购销合同》依法进行了合同备案登记，刘红莲作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款，且刘红莲的债权本息经云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，尚略高于案涉20140005号《商品房购销合同》约定的房屋价款，二审法院据此确认刘红莲履行了20140005号《商品房购销合同》主要义务具有事实基础。《中华人民共和国企业破产法》第十八条的适用前提是双方当事人均未履行完合同义务，在刘红莲履行了合同主要义务的情况下，腾峰弥渡分公司主张解除案涉20140005号《商品房购销合同》于法无据。
综合上述最高院的案例，在以房抵债的场合签订的商品房买卖合同，实际购房人已通过以房抵债的方式履行了商品房买卖合同项下支付购房款的合同主要义务，并不符合《企业破产法》第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的适用条件，因此，法院通常不支持破产管理人根据该条规定行使选择权解除商品房买卖合同。
但是，司法实践中也不乏法院确认破产管理人解除合同的行为有效，如果以房抵债的情形下不适用《企业破产法》第十八条，则法院认定破产管理人具有合同解除权的法理基础是什么？
案例三：最高人民法院（2019）最高法民申3582号
裁判理由：本院认为，本案再审审查的主要争议焦点为，金凤桐公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》。根据陆文学、王勤爱在原审及再审申请书中的陈述，陆文学、王勤爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆文学、王勤爱发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，从目前查明的事实看，似不存在陆文学、王勤爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言，原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆文学、王勤爱对金凤桐公司确实享有债权的，可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。至于陆文学、王勤爱主张金凤桐公司在原审举证和答辩中存在不符合法律规定的情形，鉴于原审判决在认定事实和说理部分均未采信金凤桐公司提交的证据，亦未采纳其意见，其再审理由不成立，不予支持。
案例四：最高人民法院（2020）最高法民再287号
裁判理由：关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。
根据案例三和案例四，司法破产程序以公平清偿债务为宗旨，债务人不能清偿到期债务时，通过破产程序可以合理地协调众多债权人之间就债务人的有限财产如何受偿的利益冲突。公平是破产应当实现的最为重要的目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则。
为了保障在债务人被宣告破产后，所有的破产债权人都能够得到平等的清偿，《企业破产法》第十六条明确规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”在房地产开发企业因资不抵债进入破产程序后，如果破产管理人继续履行合同将使得实际购房人的债权得到个别清偿，法院将支持破产管理人解除合同。案例三中，最高院即持该观点，“在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。”“就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。”
而在案例四中，由于“根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。”因此，最高院认为，“洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。”
[i] 全国人大常委会法工委《中华人民共和国企业破产法释义》
END
作者 | 刘凯渊
编辑 | 建纬品牌部
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