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西藏北路板块位于静安区东南部，东部以东宝兴路、河南北路为界；西部以南北高架为界；南北分别是苏州河和内环高架。

板块整体位于内环线以内，属于市中心区域，老房子相对较多，但是随着苏河湾的建设，板块的城市面貌已经有了巨大改观。

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板块现状

板块之所以叫西藏北路，是因为西藏路北段（始建于1898年）贯穿板块南北。

不过对于这个板块划分许多人有不同意见，主要的争议点在于板块包含的北站街道、芷江西路、宝山路街道三者差别很大，不能一概而论。

一是发展定位不同。铁路以南的北站街道在上海2035规划里是中央活动区，而铁路以北的芷江西路、宝山路街道则不是，再者从苏河湾规划来说，北站街道是苏河湾的版图，另外两个不是；

二是城市面貌不同。北站街道目前是商务区，豪宅区，而宝山路和芷江西路则是以老破小为主流；

总之，受历史轨迹、发展节奏影响，三者差别很大，强行划在一起不符合板块划分的统一性原则。

所以我们就从这三个街道入手，分别介绍西藏北路板块目前的发展情况，以及房源分布。

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北站街道

北站街道位于板块南侧，被苏州河和铁路线分别从南北隔开，具有相当的独立性。

北站街道所在的苏河湾地区曾经也是上海中心城区的二级旧里的主要分布地区之一，老破小扎堆。但在上海2035规划里这里属于中央活动区，同时也是苏河湾片区的关键组成部分，定位是世界级「城市会客厅」。

因此这里进行了大规模拆迁建设，目前的城市面貌已经焕然一新。

苏河湾的建设范围，正好把北站街道全境囊括在内。按照规划，这里未来将和黄浦江沿岸的外滩、陆家嘴共同承载上海参与全球竞争的核心功能，相当于新外滩。 

尽管如此，北站街道目前的城市风貌却不是向外滩看齐，而是和新天地有些相似。

一是商业

北站街道最近几年进行了大规模的拆旧建新，建设了大批高端商业配套，如万象天地、静安大悦城，宝格丽酒店等。

比如苏河湾万象天地，入驻了大量高端商铺，如米其林餐厅等。

商场约6万方，大部分位于地下，包括地面部分楼层和地下两层，给人耳目一新的感觉。商场被道路分割成东西两部分，形成「东里」和「西里」，和新天地的「北里」和「南里」有异曲同工之妙，因为独特的设计和调性，是苏河湾地标性建筑。

另一方面，北站街道也有大量的历史保护建筑。

总量约50万平方米，如下图所示，主要分布在北站街道东北部，以及苏州河沿岸。

按功能类型分为里弄民居、银行仓库以及其他（红色历史等）三大类。

比如慎余里、天后宫，以及大家耳熟能详的四行仓库，还有艺术大师吴昌硕故居等，和这些新建的高端商业中心相得益彰。

二是豪宅

北站街道近些年建设了大量豪宅，如中粮天悦壹号，华侨行政公馆，苏河湾中心润福等，尤其是今年，豪宅项目扎堆上市，例如龙盛福新汇，仁恒苏河世纪等，是静安区的豪宅聚集地，单价大多在15-20万，以200平及以上大户型为主。

另外，上海的市区成片旧区改造在去年年底就完成了，因此近几年新建的品质好，位置绝佳的高端住宅，未来很有可能成为绝版，直到几十年后，上海的下一轮城市更新。如果手里不差钱，完全可以买来投资。

虽然同为北站街道，但是以北横通道为分界，北站街道两侧的城市面貌也还是有所差异。

南侧由于靠近苏州河，天然具有建设豪宅的条件。而北侧则享受不到这个地理优势，并且主要的历史保护建筑也都位于北侧，所以目前仍然是以老房子为主，建成时间都在上世纪，目前单价在8-9万，以几十平的小户型居多。

因此，基于发展定位，房源结构等原因，目前北站街道很少有适合改善家庭购买的二手房，只能把目光转向板块北部的宝山路及芷江西路街道。

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宝山路/芷江西路街道

和不夜城板块一样，西藏北路板块和中央活动区的缘分仅限于铁路线以南的地区，也就是北站街道的部分。

至于北站街道以北的宝山路、芷江西路街道，目前的定位仍然是居住区，以老房子为主。

这里的住宅可以分为两个部分。

一部分是以雅宾利（一、二、三期）、新湖青蓝国际、铭德漪景庭、复地新都国际、蒙特利名都城等几个小区组成的次新商品房。

其中复地新都国际、蒙特利名都城，和雅宾利的一、二两期属于同一梯队，都建成于2010年前后，单价在10-12万，都能做到人车分流（蒙特利除外），绿化率都在30%以上，且车位比基本能做到1:1，容积率在3左右，1500万可以买到一套大三房。

而雅宾利三期、新湖青蓝国际、铭德漪景庭属于同一梯队，建成时间在2015-2020年，相较于上面几个小区房龄更新，绿化率更高，品质更好，容积率只有2左右，宽敞和美观度都上了一个台阶。几个小区的单价目前在15万左右，1500万只能买到两房，想要住得更舒适，预算需要在2000万以上。

另一部分则是老小区，如南山小区、天吉小区等，大多建成于上世纪八九十年代，最老还有六十年代的。

和内环所有老小区一样，环境、车位、绿化等等，该有的毛病一样不少。单价目前在7-8万，500-800万预算，买这里没必要，1000万以上，买这里又不划算。

芷江西路街道相比宝山路街道则还要略逊一筹。

目前街道内房龄较新的小区大都位于中兴路以南地区，主要有观景苑、精文城上城、和源馨苑几个小区。

其中和源馨苑建成于2014年，是原拆原建的动迁房小区；另外两个小区是商品房小区，建成于2005年前后。几个小区的单价都是9-10万左右，1500万可以买到一套大三房。

虽然定位和发展程度不如北站街道，但是宝山路/芷江西路街道目前也有规模不小的拆迁重建，最亮眼的就是中兴社区的建设，范围涵盖了宝山路街道，芷江西路街道，以及天目西路街道，预计将会带来200万方规模化的高端居住区，比如中兴路一号，华发、雅宾利四期等，还规划了大型商业、办公区，未来城市界面也会有很大改观。

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学区对口情况

板块内有不少学校，比较好的有闸北三中心小学，闸北第一中心小学（原平路校区），市北初中，青云中学。

闸北第三中心小学是静安区二梯队，目前人户一致即可入学，不过对口品质较好的小区只有蒙特利名都城，其他都是老小区，选择余地很有限；

闸北第一中心小学（原平路校区）也是二梯队，对口的小区主要在北站街道，比如静安公馆、河滨豪园，单价在15万左右，以及一些更贵的豪宅小区，三房预算至少要在2000万；

市北初中是静安一梯队，对口的有精文城上城，和源馨苑，都是板块内品质较为一般的住宅，其他也都是老小区，在学区房的选择上也比较困难；

青云初中是二梯队，对口的小区包括了万科雅宾利，属于品质和学区都兼顾的选择，前提是预算要充足。

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买房推荐

西藏北路板块买房大致可分为三个区域，分别是北站街道、宝山路街道、芷江西路街道。

北站街道定位最高，主打商务商业和豪宅，预算充足（3000万以上）的客户可以考虑，地段品质都是一流；

宝山路街道次之，以住宅为主，区域内有不少品质不错的改善小区可以选择（1500万档位），但是学区方面一般；

芷江西路街道最次，虽然学区最好，但房子品质一般，如果不是特别追求学校品质的话不推荐购买。

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