1-资金结算机构介绍

存量房（二手房）交易资金监管结算机构是指二手房买卖双方将购房款交由平台中独立的第三方机构进行监管，房地产经纪机构将不再触碰房地产交易资金。

本市存量房交易资金监管平台中的资金结算机构监管职能由上海市房地产交易资金管理有限公司承担。

该公司成立于2008年，是依据原建设部与中国人民银行联合发布的建住房〔2006〕321号文，经原上海市房屋土地资源管理局同意而成立的专业性资金监管公司。

作为国有且独立的第三方机构，通过上海市房地产交易中心搭建并指定的存量房交易资金监管平台，为市民在存量房交易过程中提供资金监管专业服务，有效防范与化解存量房交易资金风险，切实维护和保障市民的合法权益，提供安全的交易环境。

资金监管的业务流程主要涉及无抵押业务和有抵押业务两大类别，即二手房在交易时是否涉及抵押贷款。具体流程如下：

1.无抵押业务及流程介绍

过户交易前未设立抵押的房产，可通过自有资金监管或贷款监管的模式，过户前交易双方签订《存量房资金监管协议》并缴入监管资金，过户后待完成转移登记将监管资金划付给卖方，如贷款资金监管需在过户后、转移登记前由贷款银行先行将贷款资金发放至监管账户。

买卖双方签订买卖合同及资金监管协议

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买方客户首付款存入资金监管账户

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买卖双方到交易中心办理交易

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银行凭收件收据将贷款放到资金监管专户

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交易中心完成过户，出新产证与他项权利证明

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监管资金划付卖家

出售方取得抵押银行的征询函

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买卖双方签订买卖合同及资金监管协议

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买方客户监管款（自有资金）存入资金监管账户（若有）

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买方申请按揭贷款

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办理过户

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监管银行将贷款放款至监管账户（若有）

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确认监管资金全部到账

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完成过户并出产证

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归还卖方贷款，原银行出具注销材料

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办理房屋抵押注销

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划付监管尾款

3．受理材料

4．目前12家合作监管银行

总之，妙老师始终认为“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，所以“市场的归市场，监管的归监管”，唯有如此，今后魔都的二手房市场才能更加健康的发展。

其发展的趋势，妙老师自己的定义是“高效的ZF监管+专业的顾问经纪”，最后是资金监管业务20个常见问答，也希望可以帮到大家。

3-资金监管业务20个常见问答

（1）问：什么时候可以申请办理资金监管业务？

答：买卖双方在签订买卖合同之后，双方到交易中心办理交易过户之前，都可以前往入驻各区交易中心的资金监管窗口办理业务。

（2）问：申请办理资金监管业务时需要买卖双方都到场吗？

答：需要。签订资金监管协议时，买卖双方都到场签字，因故不能到场的，需公证委托具有民事行为能力人的代为办理。

（3）问：买卖双方中如有未成年人或无民事行为能力的人，需额外提供什么材料办理？

答：未成年人，需法定监护人（父母）到场办理。无民事行为能力的人，需持《无民事行为能力人判决书》/《限制民事行为能力人判决书》的明确法定监护人到场办理。

（4）问：涉公企业办理资金监管业务所需材料？

答：1、营业执照原件及复印件并加盖公章；

2、法人身份证明复印件并加盖公章；

3、开户许可证原件及复印件并加盖公章；

4、公司授权开具的委托书原件（如有）；

5、代理人身份证原件及复印件并加盖公章（如有）；

6、其他。

（5）问：监管金额有要求吗？

答：监管金额区间：买卖合同价格的5%≤监管金额≤买卖合同价格的100%。

（6）问：可否办理贷款部分的资金监管？

答：可以办理。请先与买方的贷款银行联系，征得贷款银行同意后，即可来窗口办理监管业务。如若贷款银行的终审贷款额与已签监管协议里的贷款监管额不一致，请买卖双方在交易过户前至监管窗口办理协议变更手续，以免影响交易转移登记。

（7）问：买卖双方产权人若有涉外人士，需要额外注意什么事项？

答：除一般需要的材料之外，还需要提供证件名与产权名一致的证明材料和准确的账名信息。

（8）问：买卖双方产权人的收退款卡需要重新开立吗？

答：不需要。所提供的借记卡或存折卡的开户名必须以出售方和买受方中的指定某一人，并具有通存通兑及结算功能的银行1类卡。

（9）问：卖方是否可以代为收款？需要提供哪些材料？

答：可以。卖方需提供公证委托书原件，并且在委托事项中已有代为收款的委托事项，如有具体的户名、账号、开户行等准确信息为最好。

（10）问：企业可否为个人缴款？

答：可以。缴款人需额外提供《企业（单位）为个人支付购房款的承诺函》。

（11）问：目前的缴款方式主要有哪些？

答：目前的缴款方式主要有：银行柜面转账和手机银行网银转账。

（12）问：本市所有的银行都可以作为监管银行进行缴款吗？

答：目前已上线的合作缴款监管银行有12家，即：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、民生银行、北京银行、上海银行、农商银行。除此之外的银行，暂未合作开通，敬请谅解。

（13）问：资金监管划付至卖方账户的时间？

答：在房地产登记机构核准房地产转移登记后的5个工作日内，将监管金额划付至已签监管协议里约定的收款账户。

（14）问：监管期间的监管金额产生的利息，如何计算？由谁收取？

答：监管期间的监管金额按照中国人民银行规定的活期存款利率计息。房地产登记机构核准该房地产转移登记的，监管资金所产生的利息归卖方所有；房地产登记机构未予核准该房地产转移登记的，监管资金所产生的利息归买方所有。监管资金所产生的利息将在监管本金后划付，请勿提前注销监管协议里的收退款卡。

（15）问：已经办理的资金监管业务该如何撤销？

答：若交易不成功，买卖双方可协商解除资金监管业务，双方需前往资金监管窗口办理资金监管撤销手续。资金监管公司承诺在5个工作日内将已入账的监管金额划付至已签监管协议里约定的退款账户。

（16）问：卖方或买方客户是否可以单方面来申请撤销监管协议？需满足什么条件？

答：可以。买卖双方需在签订资金监管协议时，事先协商约定好单方面解除监管协议的补充条款。如：XX年XX月XX日前双方不能按买卖合同约定时间过户的，卖方或买方可以单方面向资金监管窗口申请撤销已签的监管协议。

（17）问：资金监管窗口办理业务的作息时间？

答：每周一至周日（除国定假日之外），与各交易中心作息时间同步。

（18）问：资金监管公司有对外的咨询电话吗？

答：可致电：400-885-6228。

（19）问：目前合作的交易服务机构有几家？

答：有5家。分别是上海市住房置业融资担保有限公司、德佑房地产经纪有限公司、同策房产咨询股份有限公司、上海普东房地产展销服务有限公司和上海信义房屋中介咨询有限公司。

（20）问：上海市房地产交易资金管理有限公司的背景和资质？

答：该公司是经政府部门批准成立的房地产交易资金监管第三方机构，已入驻全市17家房地产交易中心并设有资金监管服务窗口，主要为市民在二手房交易过程中提供优质的资金监管专业服务，有效防范二手房交易资金风险，切实维护和保障市民的合法权益。