近一年的时间，全国近420次房产调控，硬生生地把房地产行业按在地上，开始了一轮又一轮的摩擦；逆调控周期的到来，让所有人对房地产都失去了信心，很多人习惯用近20年中国楼市的起伏来看这次房地产下行，这个有啥好参考的，毕竟所处的时间和空间，所遇到的周遭的环境已经大不相同了。

今天和朋友闲聊，看了一组数据，房地产开发企业负债高达12万亿，买房的人欠了35万亿，买的和卖的都欠钱，这不符合逻辑啊，钱去哪了？其实大家只要梳理清楚房地产一二三级市场的交易规则，也就知道这个钱去哪了。

房地产一级市场就是土地市场，政府通过招拍挂的形式，出让土地，房企纷纷跑过来拿地盖房，预交政府一部分的土地出让金，再跑去银行，用还未建造的房子抵押贷款，同意在一定周期内支付银行相对应的本金和利息，房企再用贷来的钱给付了剩余土地出让金。政府拿到了这笔卖地的钱，作为财政收入，给公务员老师开工资，进行市政维护和基础设施建设，发展当地经济。

房地产的二级市场就是开发商盖楼，卖给老百姓，老百姓同样预交一部分的房款（首付款）之后，也跑去银行用这套房子抵押贷款，同样承诺在一定周期内付清本息，银行会把老百姓的贷款和开发商结算一下，开发商拿到钱，再去给建筑商和材料商结款，给员工发放工资，给股东分红。多余盈利的部分开发商会持续拿地，周而复始，盘子越做越大，就出现了万碧恒融等等大型房地产开发企业。

房地产的三级市场有点类似于市场经济了，A曾经买了某开发商的房子，现在想置换、想出国、想嗨皮，总之他要变现，B通过中间人找到A，同样支付了一定的首付款之后，跑去银行把房子抵押掉，结清A的全部房款。数以万计的A和B就成了大家平时谈论的房奴，不敢失业、不敢生病、甚至不敢死，兢兢业业地开启了几十年的还贷模式。

这样看下来，政府、银行、开发商都有得赚啊，只不过是老百姓用几十年之后的钱负担了社会发展所需要的全部资金，那怎么还会有地方政府负债，开发商欠钱，甚至破产呢？那就是地方政府的土地收入不足以支撑当地的基础设施建设，玩土地财政来钱太快，忽略了对其它行业的扶持和发展。开发商负债就是步子迈大了，不踏踏实实盖房子，想着搞金融搞它项投资，而且在经营过程中出现了提前套现分红的情况，对现金流失去了控制，当国家调控一出，开发商哗啦啦做鸟兽散，只留一地鸡毛和没盖完的房子。

那么银行在所有的环节就都是盈利的么，理论上来说那是一定的，但是一旦开发商出现资金链断裂，老百姓还不起房贷的情况出现，银行就只剩一堆堆的钢筋混凝土，作为不良资产去处置的时候，只能打骨折。不过银行的风控体系还是非常健全的，可以很好的控制不良资产的占比，说到底，银行还是赚钱的。

当国家发现这些问题慢慢暴露，而且愈演愈烈的时候，开始通过政策和金融调控，来抑制房地产的畸形发展，解决社会矛盾。我们也就看到了国家对土地出让的限价，对新房销售的限价，同时强制房企降低负债，负债过高就不给你贷款，不让你拿地，最后国家再通过限购限贷，打压高杠杆的炒房客，限制进入楼市的贷款额度。这一系列操作下来，我们最直观的感受就是，房价涨跌被按住了，但是好多地方限购，我们没有资格进场，有资格进场的时候发现，利率高的可怕。

话说回来，刚需和改善客户不必过于担心，毕竟买房就是为了居住罢了，投资客也不必过于担心，房子终究要流入市场进行交易，无外乎价格高低，唯一难受的就是炒房客了，高杠杆进场之后，资金锁死，失去流动性。

最后说一句，房地产开发企业负债累累，但并不代表房地产老板和股东没有钱噢。