自从二手房指导价出台，深圳房价一路下跌，直到现在已经跌了两年半。我们统计了很多房价变化数据，发现很多小区跌幅已经超过了30%，那些高位入手的业主们，现在首付都跌没了，想想都很心塞。下面我整理了从2021年1月到2023年10月，宝安跌幅最大的5个小区，供大家作参考分析。2021年2月，27平单间424万，单价15.7万2023年9月，27平单间190万，单价6.76万花样年是2010年的小区，是宝中唯一的小两房小区，产品很稀缺，户型好，海韵学校也不错，前几年很多投资客买这里。不过居住体验不好，小区3梯15户，住户大部分是租客，楼盘品质也不好，房间隔音差，花园很小。中海西岸华府在松岗地铁站附近，位置很偏，2008年的小区看起来一点都不旧，小区品质和户型都不错，之前总价低是宝安的上车盘，成交也算活跃。但是随着这两天沙井大量限价商品房和人才房入市，西岸华府没有总价优势，房价也跌了不少。灵芝新村小区很老了，三四十年的房龄，品质很差，之前靠着宝中学位和拆迁概念，房价涨了很多。现在行情不好，房子回归到居住属性，很少人会买这个楼盘。博林君瑞是沙井的网红盘，小区品质和户型都很好，行情好的时候直追红山房价。后面沙井的限价新盘太多了，业主也是没办法，挂盘价只能一降再降，基本是跌回到开盘价。2021年1月，35平单间 649万，单价18.54万2023年9月，35平单间396万，单价11.3万都市翠海华苑是宝中学位最热门的小户型小区，配套齐全，楼下地铁，对面商场，后面是公园。不过小区是独栋还靠着大马路，买这里的单间大部分为了用学位，随着大学区化的学区贬值，这里的房价也降了很多以上这种跌幅榜，可能你也在网上刷到过，你会发现这些楼盘有这些特点：远郊、小区品质差、单间、学校好，那这几类产品真的不行吗？
从高峰期算起的跌幅，其实没法来判断产品的好坏，很多热门小区是先涨80%再跌40%，如果拉长时间来看实际还是涨了很多，那我们可以换个时间周期来看楼盘的涨跌深圳楼市2018年是稳定期，2019年下半年开始上涨，2021年初达到高峰期后开始下跌，那我们从2018第三季度到2023第三季度来看，这五年这些小区涨跌如何呢？
2018年开盘价4.4万，三房从390涨到430万
这样一对比，你会发现带宝中学位而且房子稍微好点的翠海华苑，涨幅表现的不错，其他小区的单间是严重跑输小两房和三房。所以小区品质和户型很重要，不要太老的房子，不买单间，刚需楼盘最好是2000年之后的小三房，这类产品的功能性强，受众群体多如果小区五年的涨幅只有20%，在深圳楼市算是略跑输大盘的，很多优秀标的涨幅都是超过30%。不过目前还是楼市冷淡期，到稳定期也就是明年或者后年，地段好点的楼盘价格能上浮10%，那上面那些楼盘也没想象中的那么差。从投资的角度来说，在这五年能保本就算不错了，已经跑赢80%的投资产品了。五年前要是拿这个首付去创业、买股票、买基金、买理财，别说赚钱，能剩一半本金都不错啦总的来说，无论是投资还是自住，买房最主要还是要考虑居住价值，如果居住体验很差，就算地段再好，学区再好，恐怕也是会跑输大盘。深圳楼市的未来，拼的不仅是地段，还有小区品质和户型。********END********
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