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现在,开发商想做洋房越来越难了

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:15 | 时间:2023-10-17 23:45:49

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关于洋房，有着太多让人眷恋的地方。
比如，在“限墅”之后，洋房可以说是“亲地感”最强的一类产品，更低的梯户比，自然也是私密性、舒适度、安静度更好的一类产品。
比如，洋房是相对比较低密的一种业态，推开窗，就是蓝天白云，而非是层楼林立。
再比如，张爱玲所说的，洋房是最合理想的逃世的地方。我的理解是，洋房很低，但却很浪漫，茂密的大树很容易就能长到你的窗外，而风中的花香又很容易就飘进窗来，这是一种诗意之境，跟现实的压力、都市的嘈杂，悄然筑起了围墙。
但现在，这种产品越来越少了。

至少，在西安主城区来说，这类产品越来越少了。这还是指产品规划中搭配有洋房的项目，纯粹的纯洋房社区，几乎已经成了奢侈。
坦白说，做洋房这件事，如今正变得越来越难！

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过去我们说，做洋房很难，因为洋房对于容积率的要求很严格，而主城核心区域的土地，大多因为城改等原因，很难做到低容低密。
确实，西安有段时间是这样。
在那个“三环内城中村清零”的特殊时期里，西安高容积率项目并不少见，甚至有容积率破5的改善小区。2020年时，贝壳研究院曾经发布过的一份数据或许能够说明问题。全国19座一线和新一线城市中，西安的住宅平均容积率达到了3.3，仅次于深圳，位列第二位！

这是什么概念？
当时在西安，容积率3.0以下的小区都宣称自己是“低密”。而再看近两年西安的土拍，除了个别用地，高新、国港等供地大户，容积率基本都在2.0-2.8之间。
容积率降下来了，但洋房却越来越少了。
所以，在容积率大多在3.0左右的时代里，我们还能看到很多的洋房产品，在容积率更低的时代里，是开发商突然开始提高了对洋房产品的标准吗？
当然不是。

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终归到底，房企是一家企业，而不是一家慈善机构。
企业，就要讲究效益和利润。作为开发商来说，就是在成本之上卖出更高的溢价。当然，考虑到这几年楼市的降温，这个方向还需要再稍微修正一下，那就是：在溢价和流速之间，做到一个平衡！
从这个视角，就很容易看到本质。

为什么之前地块容积率也不低，却有很多的洋房类产品？
因为高低配！
在前几年的牛市市场里，限价政策始终是各大开发商做高项目溢价的最大阻碍，房子不愁卖，愁就愁在背不上好价格，洋房产品，则是“破局利器”。
逻辑大概是这样的。
同样的地块容积率之下，如果你做纯高层住区，那给出的价格基本跟周边小区差不多，品牌溢价、规划溢价、产品溢价几乎没有，但如果你在小区中间规划出“洋房产品”，那就可以说是“洋房社区”，这样给出的整体均价可能会更高一些。
同样在宣传的时候，洋房社区的调性和客户预期，自然也不是全高层可比，而这也会加速去化，从而实现更快的流速。
名利双收，何乐而不为？

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现在，为什么又不流行“高低配”了？
因为价格，更因为流速。
前面我们说了，做“高低配”是为了提高项目定位和卖点，从而实现更高的利润率和流速，但现在的情况是，各大项目都在给优惠，能全部按照“备案价”出售的项目几乎寥寥无几，万套房源入市，竞争开始白热化。

第一，选择太多了，你价格高那么一点就会少一波客户。
要做洋房，得2T2户吧，得大户型吧，但是这样一来，总价也就上来了，去化难度自然也会成倍激增，还不如直接选择统一做高层社区，更平稳的去化来的更好一些。
第二，小高层太多了，而能做出纯粹洋房的又太少了。
这几年，很多区域做限高限容，导致区域内出现很多22F左右的小高层产品，并且同样做到了2T2户。相比之下，如果做不出纯粹的6F洋房，而是做10-11F的洋房，对于客户来说诱惑力并没有想象那么高。
统一做小高层低价走量，还是继续抬高单价做纯粹洋房？
房企通常会更加倾向于前者。

第三，没有顶底跃的花园洋房，跟大平层有多少区别？
当洋房不能有露台或者花园的时候，对于购房者来说，一个2T2户的平层产品究竟是否值得用更高的价格去获取？亦或者同样的价格，在大平层可以买到更奢阔的户型，偏执于花园的客户，在市面上并不多。
第四，新潮的产品设计，已经把院子给到了大平层业主。
去年开始西安流行的“第四代建筑”，也就是空中露台，其实某种程度上已经兼具了一部分“花园”的作用，既有大平层的采光和视野，又有洋房的花园，并且在价格上较之周边大平层产品，还没有多少溢价。

这些，也使得洋房的空间受到挤压。

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说到最后，其实就是“现金为王”。
做洋房，更高的定价、更大的面积、更少的客户，以及可能面临的更慢的流速，都会导致很多开发商在做这一产品时被劝退。
对于房企来说，过去牛市的时候，可能存在“部分项目降低利润率做品牌背书”，但在此刻，没有什么比“拿地开发、平稳销售、迅速回款”，更重要的事了。
所以，如果你喜欢洋房，请珍惜那些现在为数不多的洋房盘。
End

☟

堂主 |文

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备注：本文为商业分析，我们尽可能围绕项目核心价值客观阐述，但本文图片和文字仅供参考，不作为笔者与开发商的任何承诺，实际情况以合同签约为准，如有疑问，欢迎留言咨询。

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