01

老旧小区价格战激烈

在上一篇文章中，我从楼龄、总价、面积三个方面分析了北京二手房挂牌现状。

1、20年以上房屋，占比52.06%

2、房屋总价在500万元以下（含300万元以下）的比例约占58%。

3、90平方米以下（含70平方米以下）房屋占比约60%。

北京最重要的二手房房源就是俗称的老旧小小区。

集中挂牌意味着相互竞价，市场更容易出现踩踏风险。

最近我在微博上看到一则帖子说，北京三环核心区的一些老小区已经无人接管。

北三环安镇、左家庄、西坝河；

东三环团结湖、垂柳、劲松、潘家园；

南三环方庄

上述档位的房屋总价在300万、400万，在房屋老旧、房产较差、学区一般的社区，已经不能再销售了。 他们只能降价，互相伤害。

无独有偶，水木论坛上的博主也爆料称，他去年在西城区买了老破达，最新成交价已经跌了50万。

老破大比老破小还要可怕。 虽然单价低，但总价高。 穷人买不起，富人鄙视。 当市场转冷时，即使是在地价昂贵的西城。 降价。

当然，西城的房子往往带有一定的学区属性，但随着北京的新生儿数量逐年下降，对于一些学区房来说是一个很大的利空。

一些居住性能较差、总价较高的老房子会受到较大影响，但像荣丰2008这样总价较低的房子则相对稳定。

02

新房齐聚，供应区内二手房

大城市实行新房限价后，买房的基本常识是：

不要在新房集中的地区购买二手房。

你有没有发现，最近北京的新品上新速度越来越快了？

近半个月来，北京连续3次挂牌土地，共计10块地块。

4地块4月28日挂牌

5月11日至12日共有6块地块挂牌。

5月是北京地块预申请高峰，6月是“拍地”高峰。

每次有新土地投放市场，都是对二手房的严重伤害。

当亦庄X47的指导价定在77000元/平方米时，我说亦庄河西有几处二手房涨幅太大，比如亦庄金茂公馆、万科金域东骏、海子公馆，甚至南海家园.

剧情还没有正式开拍，我的预测也还没有最终确定，但我还是坚持自己的观点，虽然文章发表后后台有六位粉丝取消了我的关注昌平二手房信息，我们的领导也都跟我说话了。

在回龙观，这种趋势已经非常明显。

回龙观可以说是目前北京最热门的地段之一。 2020-2022年本轮增幅普遍在30%以上。

金隅华府、工园悦府、国丰美堂等部分次新房二手房价格从5万+/平方米直接飙升至7万+/平方米，甚至突破8万/平方米。

但近期，回龙观二手房价格开始下降。

据我了解，金域华府二期、三期的价格相对稳定。 中高层两居室单价仍在8万/平方米左右，三居室成交价格略低于8万/平方米。

国风美堂近期出现了比较大的波动。 一、二、三期两居室成交价已跌至7万/平方米左右，就连全南的两居室也跌至7万/平方米以下。

融泽嘉园近期也出现了大幅降价。 一套面积98平米的两居室近日以547万成交。

回龙观二手房降价的主要原因是昌平南这两年新房过多。 指导价均在6.2万/平方米左右，与二手房明显反差，分流了很大一部分客源。

北京今年调整土地拍卖政策，不时推出地块。 为了出让土地，一些地块甚至降低了底价，以给房地产公司更多的利润。 同时昌平二手房信息，他们也有意控制新房指导价，让房地产企业更有信心。 适合卖房子。

今年是北京土地大年，新房大年，二手房将观望。

03

核心区域价格调整

与前两种相比，第三种是房价的正常现象。

今年的小阳春，包括望京、海淀等核心区域的优质次新社区，涨幅依然在15%左右。 小阳春已过，成交量有所下降，这些地区的房价也开始回调。

比如昨天文章中提到的豫园商城，近期成交量和价格都在下跌。

望京其他几个次新小区，如东湖湾、上京新干线、融科橄榄城、北四十度等，近期房价也出现了一定的下滑，逻辑还是一样的。

望京近期二手房交易汇总

房价的上涨不是直线，而是阶梯式的。 当上涨到一定程度后，就会向下横盘，等待下一轮上涨。

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