2019年写过一篇讲高周转实质的文章，现在看看也挺有意思的。换句话讲，开发商都不再高周转了，政府的高地价也不可能维持住了，对应的房价呢？也顶不住了。

拿地、盖楼、卖房，开发商们现在追求极致的土地生意套现之路，周转越来越快，但与此同时，房屋质量却越来越差，没有其他原因，因为总是抢工期，抢工期才能尽早融资放款、抢工期才能尽早实现预售、抢工期才能尽快结利。

但能不能慢下来，做点精品呢？

答案是否定的，在高地价的逼迫之下，开发商们就算想慢也慢不下来了。

按地价从低到高，以一块中等体量项目（计容约10万平）来讨论，①楼板价500元/平，②楼板价3000元/平，③楼板价10000元/平。

一、楼板价500元/平

总地价约5000万元，按照后续计容建面建设成本3000元/平来评估，总投资约为3.5亿元。这个时候，业主自有资金投入仅为5000万元，后续的建设投入要么可以用开发贷来支付、要么可以让总包垫资，压力并不大。因为总投达到了3.5亿元，开发贷就算放一半，也有1.75亿元，自有资金妥妥被置换出来，项目相当于就丢给银行了。

这种便宜的项目，快周转其实并不是太划算，慢慢开发，赚土地升值的钱比较好。因为压力并不大，只要开发贷放下来，自己不仅自有资金回来了，还能赚笔现金流（融资的钱），贷款不断利息也可以慢慢还，讲真快周转卖房也不一定能赚出等额于现金流的利润；就算开发贷没放，除非本钱也是借的高利贷，不然自己捂地也扛得住，不就是一年50元/平（按年化10%）的机会损失么，万一地价涨起来，那可是翻倍得往上涨。

二、楼板价3000元/平

总地价约3亿元，按照后续计容建面建设成本3000元/平来评估，总投资约为6亿元。这个时候，就算开发贷放款，估计也仅能够覆盖土地款了，这个价位上面，要正常推进项目后续开发建设，还得开发商自己掏钱。如果不开发，那资金的利息也上来了，按照3000元/平的楼板价，如果不开发，一年就亏300元/平，机会成本也上来了。

所以3000元/平是一个临界点，开发商会有一定的压力，再也没法安安心心得囤地，是有一定的开发需求的。当然，硬扛也敢扛，但是3亿元不是一个小数字，这笔钱沉淀下来不一定划算，硬扛的时候一定会不断犹豫。

三、楼板价10000元/平

总地价约10亿元，这个时候后续的建设成本与地价相比只能算是小数目，开发贷再也无法覆盖全部的土地款，开发商需要自己另外出钱补足土地款差额以及工程款。

但是开发商对于项目开发的普遍要求就是：自有资金的现金流回正，就是项目无论贵还是便宜，一定是把自己的实际出资抽回才算成功，拿回来自己的钱后，管他身后波浪滔天。

融资弥补不了资金缺口，还得靠自有资金垫上，那一定只能通过销售来补足，这才是高周转的最大动力。因为资金的压力，开发商再也不敢囤地，既然不囤地，那就尽快开发销售吧，所以项目的开发速度越来越快。

不要认为开发商很有钱，目前大部分开发商的负债率都是80%以上，代表财富积累的净资产都很少，就连融创、金地也就几百亿的水平，百强左右的开发商的净资产甚至只有几十亿，而且这些数字还涵盖了很多评估增值的持有资产，是有点水分的。10亿量级的土地款几乎不可能是完全的自有资金，一般也都是从其他项目中抽钱过来的，锅太多，锅盖太少盖不过来，开发商的资金压力很大，捂不起，只能快点卖。

土地价格达到了一定水平之后，开发商就会被迫高周转，起码把土地款给卖回来。

小贴士讲完了，现在知道为啥那么多的开发商都在高喊高周转了吧，被高地价逼的。高周转是高地价下的必然选择，现在又出现了各种地王，估计新房质量水平要进一步下降了。

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