【普法小课堂】购买商品房遭遇开发商抵押,消费者的权利如何保障?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:23 | 时间:2023-10-20 19:28:34

为坚持践行和弘扬社会主义核心价值观，通化中院开设“小案大道理”普法小课堂，选取与群众日常生活密切相关、和社会热点紧密相连的小案，通过法官更精准、更接地气的解读，以小案件讲述大道理，传递司法正能量。

近日，通化市中级人民法院审结了本地区第一起适用新司法解释保护普通商品房消费者权利案件。

生活中，偶尔有这种情况发生：一个人购买商品房后结果发现房屋被开发商用于抵押贷款，而且消费者也无法办理商品房产权登记。商品房消费者的权利无疑受到侵害。这时该如何保护商品房消费者的权利？

基本案情

通化市民付某要用辛苦攒了大半辈子的钱买一套房子用于居住。

经过一段时间的寻找，付某终于找到了一套自己心仪的商品房，于是便直接和开发商签订了购房合同，全款买下了这套房子，开发商也很快办理了付某的入住手续。

事情到这里也还比较顺利，但不久之后，付某发现自己竟然办理不了房屋的产权登记。还有更糟糕的一件事情，他发现这套房子竟然被开发商在一家银行办理了抵押贷款。

这当然不行！于是付某将开发商告上了法庭。他要求法院确认商品房买卖合同有效，确认商品房交付请求权优于银行的抵押权及其他债权、解除抵押登记，并要求开发商协助办理产权变更登记。

法律规定

在我国，相关法律和司法解释优先保护商品房消费者和抵押权人哪一方权利？

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

从上述规定可以看出我国相关司法解释规定商品房消费者对所购买房屋的物权期待权优于承包人的工程价款优先受偿权，优于抵押权人的抵押权。

另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于抵押权的，人民法院应当予以支持。”

从上述相关法律规定及司法解释可以看出，商品房消费者的房屋交付请求权优先于抵押权。

判决结果

通化市中级人民法院经审理认为，本案中银行的抵押权与消费者的居住权发生了冲突，但商品房消费者的生存利益高于商业利益。银行虽就涉案房屋办理了抵押权登记，仍不得对抗付某对商品房的物权期待权。付某作为商品房消费者的物权期待权优先于某银行的抵押权。在付某主张实现该权利时，银行的抵押权事实上不能实现。付某主张的交付请求权当然包含消除影响房屋过户的一切障碍。

最后通化市中级人民法院依据上述法律规定和司法解释作出判决，支持了付某的主张。

法官心语

这是通化地区第一起适用新司法解释保护商品房消费者权利案件。

希望此案可以提醒相关企业在经营过程中要遵守法律法规，在商业利益追求的同时，更要尊重消费者的合法权益，促进公平交易，维护市场秩序。同时，也提醒广大消费者在购买商品房时，要仔细阅读合同条款，注重产权登记和权益保护问题。只有拥有合法权益的产权证书，才能真正意义上享有对房产的所有权和支配权。在购买商品房后及时办理不动产权登记，此举不仅可以避免不必要的风险和麻烦，更能有效保护消费者的合法权益。

来源：通化市中级人民法院民二庭：杨铁峰

编辑：邢喆铭

初审：赖禹彤

复核：贾鑫