自1998年我国商品房改进以来，大量的开发商加入了房地产的建设大军，根据国家统计局的数据显示，仅在1998年至2016年期间，我国的新建商品房竣工面积就达到了97.9亿平方米，以每套房子100平方米来计算，截至 2016年，我国至少已经盖了9500多万套房子。这个数字看起来相当惊人，但与我国的总人口相比，是否真的足够呢？

根据官方数据，截至2022年，我国的总人口已经超过了14亿人，户均人口大约为3~4人，而9500多万套房子，顶多也就容纳3~4亿人。这样看来，我国的房子似乎还远远满足不了我们的住房需求。然而，事实并非如此。

上述的9500多万套房子，只是1998年至2016年的数据，并未包括 2017年至2023年的新建商品房。事实上，近年来，我国每年的住宅建设总量大约为17亿平方米，相当于1700多万套房子。如此计算，6年多的时间，至少增加了新建商品房一亿多套。

在我国的楼市中，除了商品房，还有其他类型的住宅，如小产权房、保障性住房等。据统计，国内的小产权房无论是规模还是数量，都要比商品房多。

农村宅基地也是我国住房的重要组成部分

有专家预测，农村宅基地加上小产权房，再加上保障性住房等其他住房形式，住房总量大约是商品房的3~4 倍，居住人数可以达到6~7人/户。从这个角度来看，我国的房子至少够住30亿人，对比14亿总人口来看，住房总量已经明显过剩。

既然我国有这么多的房子，为什么房价仍旧居高不下呢？原因主要有两点

第一，城市化的发展让大量农村人口进入城市生活，他们需要在城市买房。再加上商品房特有的属性，如教育、落户、关联婚姻等，让不少农村宅基地建造的房子都已经空置，无人居住。

第二，商品房购置分配的不均衡，导致楼市的购房需求被无限放大。楼市的发展，让房子具备了金融属性，为了实现财富跃升，有的人囤积十几套房子，甚至是几十套房子，而有的人却一套房子也没有。

在以上两个原因的影响下，楼市的购房需求被无限放大，所以就出现了当前我国楼市即便住房总量已经明显过剩，但房价仍旧居高不下的问题。

近两年来，随着楼市的不断调整，房子的金融属性逐渐弱化，特别是在国家“房住不炒”的政策指引下，房子回归到居住属性是大概率事件

与此同时，房地产发展到今天，住房需求的增长空间也已经非常有限。比如新生儿出生率的逐年降低、人口老龄化的不断加剧，还有现在的城镇化率也超过了60%，未来进入缓慢发展阶段不可避免。凡此种种，都说明楼市今后会更加趋于平稳，房价大涨是不可能了，而房价大跌也别太抱有希望，因为不符合我国对房地产软着陆的政策指引。

当然，房价稳步下降还是有可能的，毕竟，国家都说了，当前我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

那么，房价“回落”多少才正常呢？SOHO 中国创始人潘石屹曾表示，国内房价下跌20%就是底线了。在潘石屹看来，如果国内的房价下跌幅度超过20%，那绝大多数的房地产企业也就不存在了，因为利润已经不足以支撑房地产企业继续发展下去。

结语：

然而，有媒体报道，广州珠海、惠州两地，均出现了降价幅度超过30%的楼盘，但这两个楼盘的开发商似乎现在还活得好好的，并没有像潘石屹说得那样不存在了。这又该如何解释呢？对于这个问题，你有什么看法呢？