现在济南的二手房相对比三年前来说，一平方赔3000块钱是有的，100多万的房子赔了有30多万了。再加上房龄越来越老，购房者更不愿意要，对于不着急用钱的房东来说，出租也是一个好方法。但是很多业主房子挂了两三个月也租不出去，颇为头疼，看完这篇文章会有帮助！

租赁的核心只有一个，控制空租率！

对你租赁是有影响最大的并不是低于市场价，而是空租。空租率和租金的价格是成反比关系。商铺有价值是因为这个地方有经营价值，而不是因为商铺便宜。住宅能租出去，首先是因为这个地方有工作岗位，而不是因为你的房子好。商铺的售价值来自于租金的倒退，租金不是来自于经营利润，而是经营方对于利润的预期。所以说底商交付以后，首批出租的租金是最高的，因为利润预期最高的租户才会最早来，这可而真实的利润啊，只有经营一年以后才会验证。

所以说济南的底商每年换铺率平均都在三成以上，而住宅的租金上限很低，4000元的租金足够交月供买房了。所以，无论是住宅还是商户，利润都来自于控制空租率，住宅尤其明显而已。

例如你有一套住宅，对外出租2000元，全年的租金理论上是24000，如果有人来问一千九租不租，你应该立刻租给他，这样你全年可以拿到22800元。因为租赁的核心逻辑不是月租金目标，而是实际拿到手的年租金多少。空一个月，你的租金就要涨到2181，才能完成两万四的年目标，空两个月，你的月租金要涨到2400元才能完成年目标。但是你只要空租两个月，想要继续完成年目标，单月租金就必定要严重超出市场价。空租期越久，单月的租金标价就需要月离谱。当你发现离谱的时候，租客早就发现，因为出钱的比你更敏感，就算第三个月你2000元租出去了，你今年也只能收到2万，丢掉的2800元你再也没有机会找回来。

那么你会说，我万一运气好，第一时间租出去了呢？只要你高于市场价，你就要面对租户离开的风险，一旦离开，你就要再次面对空租期的风险。计划租赁时间越久，空租概率就越大。空租期达到10%的时候，理论上亏损是无法找回的，所以说这个账你要从一开始就要算好，例如你准备对外出租五年，一定要算的是如何实现五年的实收，而并非单年，如果你要准备对外出租一年，一定要算的是如何实现一年的实收，而并非单月。