我发现，现在很流行写房地产，然后告诉你买房前途，说要告诉你一个能翻几十倍的资产，导流去炒股。

这就有点太过分了。

我从来都不从“一个攻略君”导流去炒股，因为炒股十赌九输。

中国90%以上的上市公司都没有投资价值，还不如买房，还能落点砖头水泥，至不济也能自住，长期来看房价还是要涨的。

底层逻辑依然是人民币计价的购买力必然随着时间推移而贬值。

房子的真实价值是没涨，但是人民币购买力缩水了呀，那房子的人民币价格不就上升了？

人口，土地，货币，是对供给需求造成影响的三个主要因素。

影响房价的，是供给与需求。

人口指代了对房子的需求。

土地指代了房子的供给。

货币则是计价单位。

以史为鉴，我们看看世界各国，包括那些人口下降的国家，楼市都是什么个表现？然后再与中国对比。

1970年至今，各国房价涨幅

首先，我们看任教主搜集的数据，23个经济体52年房价累计涨幅。

数据来源，BIS数据库。

BIS全称是国际清算银行,是致力于国际货币政策和财政政策合作的国际组织。BIS数据库是目前最权威且免费的金融数据库。

1970年至今，各国房价涨幅，分三档：

1、涨幅55倍以上

南非，新西兰，西班牙，英国，爱尔兰，澳大利亚。

2、涨幅15-40倍

挪威，意大利，加拿大，瑞典，荷兰，法国，香港，丹麦，美国，芬兰，比利时。

3、涨幅2-5倍

马来西亚，瑞士，德国，韩国，日本，泰国

其中德国是最著名的，房价不会涨的国家。但这些年随着2020年全球大放水，也被迫上涨。

各个国家房价的差异，主要体现在四个方面：

1、经济增长速度，带来的收入变化差异。

经济增长停滞的国家，自然收入增长慢甚至不增长，房价涨幅就慢。

但这不是决定性因素。

比如韩国人均本币不变价GDP年均增长高达5.3%，但韩国房价涨幅不大。

南非GDP年均增长仅有0.3%。涨幅却高达100多倍。

再次证明，一国经济增长速度，虽然是重要因素，但不是决定性因素。

2、人口总量与人口流动带来的结构性变化，带来的住房需求差异。

人口总量增长，自然对住房需求增长。

同时这还是结构性的。

比如家庭单位，从大家庭分为小家庭，增加了住房的需求。

人口在一国内部流动，也会推动房价上涨。

比如日本，韩国人口都下降，日本韩国的房价涨幅也是全球最低的一档。

但人口往东京，首尔流动，导致东京首尔房价上涨。

3、货币供应带来的本币计价房价涨幅，比美元计价房价涨幅更大

比如上面提到南非经济增速非常差，年均均有0.3%，但南非房价涨幅115.5倍，全球最高。

为什么呢？

因为南非广义货币增长598倍。

如果用南非货币计价，南非名义GDP增长461.9倍。

但扣除通胀，实际GDP仅增长3.5倍。

根据世界银行数据，2001-2020年印度、墨西哥等9个代表性新兴经济体M2年均增速平均为13.7%，明显高于英美日等6个代表性发达经济体的5.3%。

据BIS统计，2010-2022年Q1新兴经济体房价年均增长9.7%，超过发达经济体5.3%的房价年均增速。

中国M2增速2022年是11.8%，仍处于增速较快区间。

4、住房制度的影响

比如房价最稳定的德国，租售同权，1970年至今M2增速平均只有6.3%，高税收，房价就涨得很少。

香港虽然也有房产税，但因为土地供给少，大量土地闲置，所以房价也是暴涨暴跌。

2020年至今，各国房价涨幅

2020年到2022年一季度，中国涨幅5%，倒数。现在应该是涨幅负数。

上涨原因主要是2020年应对口罩，各国均启动放水。

从而引起人工，原材料的上涨，提高了住房成本。

同时，居民为了保护财产不被通胀影响导致被动缩水，加大了住房的配置。

各国主要城市房价涨幅，均跑赢本国大盘

一、伦敦

近54年大伦敦地区房价涨幅达122倍，远超英国、英格兰地区房价平均涨幅（80、90倍），和英国名义GDP涨幅（54倍）。

伦敦房价涨幅大，主要三个原因：

1、人口往大伦敦地区周边聚集。

1941年伦敦人口862万，2021年880万，看似增长不明显，但在经济作用下，伦敦周边地区人口长期集聚，1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万，占比从27.5%增至31.1%。

2、英镑购买力下降。

1935年，500英镑购买力相当于今天100万美元。

现在，500英镑相当于600美元，贬值1666倍。

3、伦敦房产是西方富人做资产配置的主要品种

二、巴黎

近57年巴黎市房价上涨43.7倍，明显超过法国房价平均涨幅（30倍）、法国名义GDP涨幅（32.7倍）。

三、纽约，洛杉矶

纽约市房价47年上涨11.9倍， 洛杉矶上涨25.9倍。

1950-2015年纽约地区人口虽基本持续增长，但增幅84%远小于洛杉矶地区的328%。

期间，因人口郊区化及制造业衰退，纽约市人口在1950-1980年从789万减至702万；后因城市更新及产业转型升级等，回升至2020年的880万。

也就是说，由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移，导致人口往西部移动，使得纽约房价增速低于洛杉矶。

四、东京

日本六个核心城市曾36年上涨210倍。

在1974年前，全国人口基本持续向东京圈、大阪圈、名古屋圈三极集聚。

1974年后，虽然日本人口持续下降，但人口始终往东京圈集中。

目前日本东京圈人口占全国35%。

东京都房价近年走势。

东京房价涨了30年，新房价格终于超过1990年高点，创历史新高。

五、首尔

首尔公寓平均价格3年涨幅71%。

首尔仅占韩国面积的0.6%，但集中了全国近20%左右的人口，22%的经济总量和近40%的公共机构（2017年的统计数据）

由首尔、仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市组成的韩国首都圈，集中了2571万人口，占韩国总人口的49.8%。

也就是说，有一半人韩国人，挤在首都圈。

面积大于首尔的第二大城市釜山，仅有360万人。

过去二十年，韩国楼市经历了两次暴涨。

第一次是2001年-2008年。第二次是2017年到2021年。

六、莫斯科

俄乌开打，俄罗斯房价还创新高。

其中很大原因是货币贬值。

我们看1999年至今的卢布美元兑换率，从1999年1美元换22卢布，到今天的1美元换97卢布。

而且美元自己还有贬值呢。

人口与货币，才是最重要的。经济是次要因素

从1970年至今52年，南非，新西兰，西班牙，英国，爱尔兰，澳大利亚，房价涨幅最大，全部在55倍以上。

涨幅最小的是马来西亚，瑞士，德国，韩国，日本，泰国，在2-5倍之间。

1、经济是次要因素。关键在于货币。

南非经济增速非常差，年均均有0.3%，但南非房价涨幅115.5倍，全球最高。

因为南非广义货币M2增长598倍。

1、各国主要城市涨幅，均跑赢该国涨幅，底层逻辑在于人口聚集。

大伦敦地区，54年涨122倍。

巴黎市，57年涨43.7倍。

洛杉矶，47年涨25.9倍。

纽约市，47年涨11.9倍。

日本六个核心城市曾36年上涨210倍。

首尔，2019起，3年涨幅71%。

3、中国房产价格高，很大原因是没有房产税。如果提高持有成本，会崩盘。

世界上大多数国家都有房产税。

美国人不流行炒房的，因为他们有房产税，持有成本很高。

哪怕房价涨了，也会被持有成本吃掉大部分。

中国房价高，很大原因是没有房产税，持有成本低，适合投资。

如果征收房产税，中国房产价值必然重估，会出现剧烈的崩盘，从而重创经济，继续造成房价螺旋下跌。

但中国7亿人月收入不足3000，交不起房产税。重庆对三无人员，征收房产税十年，今年也以取消房产税告终。

4、大多数国家都有房产税，但房价长期仍然上涨。

如果中国征收房产税，房价短期崩盘，但核心城市长期仍然会上涨。

但即使房价上涨，持有者也不赚钱。

因为房价上涨的利润，都被房产税吞噬了。

如果中国真的开始普征房产税，且税率并没有特别低，，财务上的正确做法应该是立刻抛售所有房产。

房价涨跌有周期

1917-2017年英国房地产这100年里完整的牛熊轮周期，英房网总结下来有四轮：

第一轮1917-1937年持续20年左右，1917年-1927年，10年牛市，其中1920年房价指数增速到达顶峰，1927年-1937年，10年熊市，牛熊比为1;

第二轮1938-1958年持续20年，1938年-1949年，11年大牛市，1950年-1958年，9年熊市，牛熊比为1.22；

第三轮1958-1993年持续35年，1958年-1988年，30年的牛市（这一轮牛市分化，房价指数增速三次冲顶，分别是1973年、1980年、1989年，牛市时间延长），1988年-1993年，5年熊市，牛熊比为6，此轮牛熊较为特殊。

第四轮1994-2014年持续20年，1994年-2006年，12年大牛市，除了2006-2010年美国次贷危机引发的房地产市场陷入技术性衰退外，牛熊比为1.5；

英国规律，每次牛市大周期走牛10-30年，走熊5-10年。

结论

从世界各国主要城市房价长期走势来看，无论经济好坏，无论本国人口是否下降，核心城市房价长期总是上涨的。

根据英国规律，每次牛市大周期走牛10-30年，走熊5-10年。

房价长期上涨的底层逻辑有两个：

1、本币贬值

法币滥发，通货膨胀，以本国货币计价的商品自然会长期上涨。

2、人口往核心城市集中

“大国大城”，人口聚集，才能让经济发展效率更高。

今年出台了特大超大城市城中村改革试点，标志着在前几年防范“大城市病”，控制超大城市人口的思路，出现了变化。

现在最新的思路是把人口往特大超大人口城市聚集，以提升经济效率。

近日最新消息《城区人口突破千万，武汉、杭州、东莞跻身“超大城市”之列》。

根据特大城市划分要求，其中城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

我们可以大概估算一下，厦门常住人口528万，常住人口城镇化率90.1%，那么厦门的城区常住人口就达到了476万人，离500万的特大城市人口要求，仅差24万。

最近厦门各区曝光的信息显示，至2023年9月，厦门常住人口暴增23万，突破550万，提前两年实现2025年人口目标。

其中思明区人口还没公布。

其实厦门已经在城中村改造试点里了，但依然力争进入特大城市名单。

会不会今年一举达到500万城区常住人口目标呢？让我们拭目以待。

无论如何，从世界各国楼市长期走势来看，房价上涨的核心逻辑依然是本币贬值。

这点，中国楼市也不会例外。

如果有买新房需求的，还没去看过的，可以加小助理v信xmu2044

买房无小事，1V1购房、教育线上咨询500元，加小助理v信xmu2044

手机扫以下二维码付费后即可加入知识星球，购房课程，楼盘优缺点对比，尽在小密圈。