二手房主导昆明楼市存量时代当何去何从?

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:24 | 时间:2023-10-26 02:17:53

↑戳上面的蓝字关注我们吧↑

根据国家统计局数据，今年昆明新建住宅的价格已经连续5个月下跌，但因为环比跌幅比较小，算下来平均月度环比跌幅也就几十块钱，所以截至10月，昆明新房成交均价仍旧维持在1.3万以上，克而瑞统计的9月份昆明新房成交均价为13764元/平方米。

而另一方面，据房天下研究院监测，9月昆明二手房挂牌均价为11677元/平方米，环比再度下跌0.49%。昆明二手房与一手房均价差价已超过二千元，也就是说在昆明买二手房比一手房每平方米便宜了2087元。

由此，市场表现也很明显，昆明新房成交量持续萎缩，2023年已经连续4个月成交面积低于30万平方米。相反，昆明二手房的交易量却上升很快，如果按成交套数计，今年1-9月昆明住房成交套数54183套，其中二手房就有30840套，占57%。

二手房倒挂新房，这种情况在昆明楼市首次出现，可以说是历史性的变化，说明昆明房地产市场二手房已经成为主导，无论是交易套数、交易面积还是交易金额，都开始超过新房。

其实，目前二手房主导楼市的情况已经在我国一二线城市频频发生，这或许也标志着我国楼市进入到了一个新时代——存量时代。

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量也早已远超新房。

据中国指数研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。

事实上，2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。

从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分别超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

“如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞，但对于上班族来说，选择市区的老房子在工作和生活上显然更便利一些。”昆明罗先生说。

中原地产数据也显示，在广州的二手房市场上，“80后”买家占比约53%。

还有专家表示，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。中国住房的内在供求格局已发生变化。

瑞银报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

对此，业内人士认为，随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映出真实需求。

首先，房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

此外，二手为主的市场，往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。“换房需求的特点，就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。就是说，房价的上涨对改善型需求的人来说，并不会造成明显的支付压力。”陈聪说。