代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

之前我们盘点新政下的广州新房市场表现，发现新政刺激下，新房市场有了略微的起色，各区整体成交量都较新政前有提升。

二手房似乎就没有新房那么幸运了，用一个字来形容广州的二手房市场——难。

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近一年成交超10万套，9月终于止跌

克而瑞数据监测显示，近一年广州成交10.49万套二手房，其中新政密集的9月广州二手房成交8527套，环比增长4.43%，同比增长17%；从月度走势图来看，结束了连续5个月的下跌，在9月迎来了上涨。价格方面，9月二手房成交均价33697元/㎡，环比上升5%。

从挂牌量的周度走势图来看，在35周宣布“认房不认贷”后，自36周起每周的挂牌量超过1000套，在38周“增值税五改二”正式落地后，当天新增1775套房源，为近10周来的最高。

来自某知名平台的统计数据显示，10月26日，广州二手房挂牌量为140772套。倘若按照9月份的二手房成交套数，去化周期需要16.5个月。

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竞争尤为激烈，割肉数不胜数

以科学城网红盘万科东荟城为例，两个星期前挂出现了一套北向100㎡三房两厅两卫户型，贝壳挂牌300万，底价275万，折合单价2.75万元/㎡，最终成交价为277万，震惊了圈内。

克而瑞数据监测显示，万科东荟城2011年底首次入市，当时成交1.3-1.38万元/㎡，在2021年“东进”的号召下，当时二手当成交均价达到了近年来的顶峰38257元/㎡，潮水退去，现这套2.77万元/㎡的成交均价基本上已回到2018年的水平。

另外一个天河网红盘招商雍华府最近10月初成交了一套126㎡四房，单价64477元/㎡，总价816万。

在今年3月份的时候相同面积的房型，总价千万以上，折算单价每平米8字头起。

近半年时间跌了300万，4月份买入的业主不仅总价高，还有高额的增值税，估计知道了以后应该已经哭晕。

广钢的葛洲坝保利曼城在9月的最新成交记录里成交了一套98.26㎡的三房，总价458万，同样是该户型6月成交的总价为464万…三个月亏了6万。

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割肉的现象比比皆是，业主们不仅要比割肉，在购房赛道上也是足够卷：给中介发红包、转战别的平台挂房源…没有做不到，只有想不到。

例如小红书现也成为了一种卖房的途径，有的业主直接明确，看中可以大刀。

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选一手还是二手？

在广州房地产中介协会发布的9月二手房成交分析中指出，随着“认房不认贷”、多区优化住房限购条件等利好政策陆续出台，广州市二手住宅市场情绪有所修复，购买力得到一定释放，一方面，“认房不认贷”政策的推出，有助于降低部分购房者的首付或月供压力，激发其入市积极性。另一方面，降低限购区域非广州户籍居民家庭社保或个税缴交门槛以及调整限购区域范围，有助于释放部分居民的购房需求。

不过从三季度的市场表现来看，2023年第三季度，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为24796宗和248.96万平方米，环比分别下降8.52%和8.31%。

整体来看，造成这一现象形成的原因不仅是大环境的影响，还有新房降价促销也对二手房产生了一定的分流。

此外，尽管二手房有现房的优势，配套成熟，但是部分的户型设计也比较老旧，实用率差，现在新房的户型设计新颖，实用率甚至可以到达100%或以上，这也是很多人青睐新房的原因。

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