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坚挺!上海这些二手房竟然还在涨!看看有你家吗?

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:17 | 时间:2023-10-30 19:18:41
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01

在当下上海房价整体不太理想的情况下，有些小区却能走出独立行情。尤其是在个别板块，不仅抗跌的，还能拥有高溢价。
上海楼市发展到现在，房价高峰出现在17年、21年，如今上海二手楼市已处在下行周期里，均价65922元/㎡，基本回落到2020年年底的价格行情。
2014-2023年，近10年间涨幅约102.93%，相当于10年翻一倍；折合每年涨幅10个点左右。（上海134个板块中跑赢大盘涨幅的只有105个，占比约78.36%。）
2019-2023年，近5年间涨幅约16.47%，折合每年涨幅3个点左右，明显低于10年均值。（上海134个板块中跑赢大盘涨幅的只有78个，占比约58.21%。）
可见，越跑到后面，有些板块就开始“掉队”了；甚至，有不少板块还是“超跌”。
从户型来看：户型面积越大单价越高，面积越小单价越低，这一现象早已不是什么新鲜事。在选房过程中，单价更高的大户型去化率也是最快的。
  • 比如说百汇园三期，一批次1015组认购，588组客户大量弃号，只因为没买到仅有的62套大户型；
  • 比如说浦开云锦，318套房源，557组弃号，弃号率高达64%，大户型，首当其冲被率先抢光，剩下的94平的两房，最终靠着220组小筹才清盘；
  • 又比如说去年的蟠龙府，337套房源，611组入围者愣是没清盘，大户型先被抢光，剩余的是80㎡小2房最终靠着45组小筹清盘。
而这类现象早已不单单是体现在新房中，对于二手房亦是如此。
比如张江板块标杆小区万科翡翠公园，大户型房源的挂牌价明显高于小户型。
从地段来看：远郊次新和黄浦老破小涨幅明显，
比如远郊青浦朱家角，由于华为的原因，带动了当地联动价，自然房价也跟着上去了，
而相比其他地段的老破小，黄浦区老破小最近两年涨幅不错，虽然看租售比性价比很低‍‍‍。然而价格涨幅甚至不输很多次新房，把万年不涨的杨浦、虹口、闸北老破小，远远甩在身后‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。
当然最近跟着大盘价格有了一些回调，然后相比2020年的价格，还是涨了不少。比如丽园新村，单价从2020年的8万多涨到11万多，最新成交的一套两房单价11万。
因为地理位置优势，还有历史、文化以及发展程度，蒙自路的老破小也是依然坚挺。
都说5年是楼市小周期，10年是大周期。

算下来，从19年底疫情后，上海的楼市也算走过5年小周期了。

在这段5年小周期里，上海楼市可以说是跌宕起伏，一波是2020年底的快速反弹，一波是2021年调控带来的持续下行。

2021年年中出台的“核验价”“三价就低”政策，一下子把二手房打趴在地，成交量到现在也没有起来。

随后市场持续转冷，全国接连出台刺激楼市的新政，上海也不例外，现在很多伙伴回头看，发现自己住的、买的房子都出现了不少回撤，甚至跌回到2020年。

比如，被当成浦东楼市“晴雨表”的仁恒河滨城：

经常被大家拿来做“标杆”的仁恒西郊花园：

还有森兰的仁恒森兰雅苑：

这三个在地段、品质等方面位居板块翘楚行列的仁恒楼盘，最近的成交价都几乎拉平到了2020年年底。包括现在卖房听到最多的词汇就是“要不要降价”“要不要割肉”，案例看多了，大家可能都麻木了！躺平了！

02

在考虑二手房之前，首先要弄清楚影响二手房价格的因素有哪些？板块内新房的供应数量、以及定价，还有就是学区概念，这些都能影响二手房的价格。
下面来看一个典型，抗跌的代表：唐镇。
唐镇这个地方汇集了产业、学区、品质3要素，
这里有数一数二的教育资源。浦发檀府所对口的东方幼儿园（诚礼部），属于上海世纪示范园；小学和初中分别是，福山唐城外国语+建平实验培德中学。
据数据统计，2021年，唐镇新房数量是近三年来供应对多的一年；不过，却没有没有对唐镇二手房价格产生多大影响。21年，融创未来金融城和华侨城纯水岸两个新房共计房源数超3000套。而且入围分一路走低，显然上车的门槛并不高。
巨大的新房供应量对二手房市场价格影响不是很大。据链家官网成交记录显示，浦发檀府21年成交量是比较多的一年，而且均价不算低，在8.9万左右；在21年出台的二手核验价政策之下，能有如此的成交价格，已经很不错了。
可能只有产业+学区+品质三者兼顾，才能在短时间内抵抗新房入市所带来的价格冲击。不过，很难保证后面大量的新房入市，以及优质教育资源的引进，二手房市场不会受到影响。
03

小编给大家整理了上海121个板块二手房价格涨幅图表： 
从图中数据来，碧云、新场、张江、杨行二手房价环比涨幅超过1%，说明还是比较抗跌的。

月浦、花木、五角场、中原板块二手房价环比跌幅超过1%。

最坚挺的还是内环内，房价波动幅度最大的是中外环，有80%的板块处于下跌中，二手房价环比上涨的板块仅27个，占比20%，下跌板块的数量比上月增加了！
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