这段时间因为有其他内容的安排，我们确实是很久没有更新深圳板块的分析文章了，今天我们就响应一下粉丝的号召，继续更新深圳板块分析系列。

今天这篇我们继续写写福田。

上一篇深圳的文章我们讲了福田中轴线上的3个板块——香蜜湖、福田中心区-岗厦以及石厦，时间有点久了，想要回顾的可以点击原文回顾。

分析福田其实比较复杂，因为福田的买房逻辑不完全是按照中轴线的逻辑，也不是说谁靠近CBD谁就更有价值。

车公庙

车公庙在福田的定位其实并不低。既是交通枢纽又是产业副中心，定位只略低于福田CBD，同样聚集了大量写字楼群，以金融行业为主，

板块的界面也比较割裂，靠近香蜜湖的一侧高楼林立，而靠近上下沙的一侧集中了大量的工厂，各种宿舍掺杂在一起，界面比较混乱。

但片区内住宅很少，产品定位都不高，都是小楼盘为主，不是福田买房的主流区域。

车公庙板块小两房的典型楼盘是泰安轩。

03年的社区，楼龄超过20年，是车公庙最低门槛的上车盘。泰安轩最小面积的小两房是51平米，大概售价只要470万，单价不足9万/㎡。

小区层高只有16层，属于小高层，但外观非常像宿舍，其实产品的品质不算太好

不过学校是这个小区的亮点，小学是下沙小学，中学被划归到了深圳高级中学南校区，算是名校学区。

车公庙的小区整体都是楼龄比较老的小区、楼盘都不大，部分小区有学区优势，在板块内就算是香饽饽了。

景田-莲花

景田和莲花这一片刚好紧贴着中心区，属于福田CBD的“专属”住宅区。

主要适合刚需、一部分楼盘适合改善需求。

景田-莲花片区有两个价值点。

第一，这一片有大大小小20多个街心公园，莲花山、沃尔玛、6条地铁线经过、北大医院等配套，配套和环境都不错。

第二，教育资源很丰富，学校实力也很强。

片区内的福田外国语学校的中考成绩常年保持在全市前15名以内，福田的老牌名校之一

缺点也很明显，就是小区楼龄都比较老。

其中莲花有较多楼梯房存在，景田片区则以港式塔楼住宅为主，产品品质都不高。

但靠近CBD的高度便利性且均有较为不错的学位，生活环境也相对纯粹，整体来说属于各方面较为均衡、但品质和价位段不高的购房目的地。

刚需盘比较好的选择有缔梦园，小区环境好，靠近莲花山，还近景田地铁口，预算大概在359-650万之间；

如果想要好一点的学区，可以选宝莲大厦，带北环中学和新莲小学的学位，但小区是1996年的小区，楼龄会更老一些。

改善如果要买这个片区，可以选择景田的万科金色家园。

景田片区最好的楼盘，楼龄刚好20年，在同地段属于楼龄非常小的项目，小区绿化率高，周边配套齐全，100平以上的大户型为主，价格大概在650-900万之间。

梅林

梅林片区属于福田发展比较早的片区，除了北侧靠山部分有少部分高档住宅分布，其余区域都是老旧住宅为主，楼梯房较多。

梅林以梅秀路为界，主要分为上梅林和下梅林，老实说上梅林和下梅林区别大，主要都是老旧小区，下梅林最出名的就是梅林一村，梅林一村是深圳早期最大的公务员小区，目前也是普遍面临楼龄老化的问题。

上梅林相对而言旧改项目的进度更快一些，但下梅林的优势更大，因为下梅林现在有深中教育集团接手了梅香学校，梅香学校一跃成为深中系名校。

楼盘方面，梅林的项目产品多数是居家两房三房为主，适合刚需自住群体。

楼龄普遍偏老的情况下，如果不介意周边比较老的界面的话，建议可以看看少数几个标杆楼盘。

比如绿景虹湾。

绿景虹湾是2016年的楼盘，梅林片区少有的次新盘，小户型面积50多平，总价大概500-600万左右，带深中集团的梅香学校学位，对学区有要求的刚需，是可以考虑的。

另外还有尚书苑，也是一个比较值得关注的楼盘，同样带梅香学校学位，楼龄也没有超过20年，而且户型有高赠送。

如果是考虑上梅林，刚需客可以重点关注碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑这几个楼盘，刚需户型总价大概在450-550万之间

新洲+上下沙+沙尾

这3个板块的位置相近，特点相似，可以放在一起说说，

这3个片区是福田城中村最聚集的区域，也是福田主要的低成本生活区。

因为既靠近福田中心区，又靠近南山，距离后海、科技园、前海这一片的就业中心也不算远，所以这一片的城中村是打工人的租房圣地，

但是整体环境面貌较差，住宅产品以小盘为主，定位低，没有好学位支撑，买房的人关注度不高。

这几个板块之间最大的区别目前上下沙和沙尾的旧改推进速度较快，新洲则是完全没有任何规划旧改利好。

现阶段买上下沙、沙尾或者是新洲，只适合刚需，改善群体不用考虑这些板块，等旧改周期太长，界面短期内不会有大变化。

新洲的楼盘大概均价在8-9万/㎡，上下沙、沙尾片区的均价在8-10万/㎡之间

如果是刚需，上下沙这一片可以关注花好园，05年的社区，楼龄不算特别老。

上下沙最低上车门槛就在这里，小两房的面积在58-62平，现在业主报价在7万/㎡以上，，总价大概350-400万。

新洲板块可以关注蜜园，小两房最低上车门槛楼盘，60平的小两房业主报价500万。

如果你是首房首贷，首付款大概就252万左右，在福田来说，是比较不错的上车楼盘。

今天提到这几个福田的板块中，其实有一个共性——

都只适合刚需，基本上是福田最低门槛的上车板块。

从价格上看，总价预算可能大概在400-500万之间的刚需，可以考虑上面这些板块。

个别楼盘的笋盘，总价可能更低，300多万就能拿下的房源也不少！

福田的二手房多、板块又杂，大家如果不了解市场行情，根本不会想到可能300-400万的总价，其实也可以在福田买到可以住的小户型，而且选择还不少。

说实在的，同样价位，与其去关外买一些不靠谱的二手房或者是新房，倒不如考虑一下核心区地段的二手。

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