01

合同订立的目的是促成交易

合同的订立并不是为了将来解除而设立的。

合同的目的是为了达成交易，因此任何促成交易的行为都是有益的，而任何阻止交易的行为都是无益的。

解除合同，是做一件无益于交易的事情。所以解除合同，必须有足够的理由证明对方存在根本违约，出现了约定或者法定的解除合同的事由。

合同中可能对这种情况做出约定，也可能没有约定。合同中要是没有约定，就要看有没有相关的法律规定。

如果对方存在足够的违约行为，导致合同目的无法实现，才能解除合同，不能因为房价下跌而随意解除合同。

对于实际上已经履行了的合同，双方已经完成了交易，之后再想要解除合同，必须得有更充分的理由。

02

房价下降不是解除合同的事由

不能单单以开发企业的一些行为瑕疵或者房价下降来主张合同根本违约，从而解除合同。

我在建筑行业工作多年，曾经和同事们开玩笑说，如果房价一直上涨，今年15000，明年17000，后年18000，那么把主体结构交付给业主，业主也想要，交付后业主自己能把房子盖起来。

一旦房价下跌，就会出现问题。

房地产现在的现状是，开发企业处在保交楼状态，如果没有政府的强势介入，那么这些楼盘基本上是全部都要烂尾的。开发企业不情不愿的盖房，资金链绷的很紧，如果业主主张退房，那很有可能出现诉讼赢了，退房后拿不到钱的情况，那就鸡飞蛋打了。

03

解除合同后很难拿到钱

依照最高法的司法解释，商品房预售监管资金的钱不能被业主解除合同的债权申请执行，只能支付工程之债。（最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法〔2022〕12号））

这个司法解释基本明确了，解除合同后业主是无法通过强制执行拿回钱的，还是因为开发企业的资金链绷得很紧，一般只有监管账户里才有钱。

还有个实际情况。

大家都知道房价下降赔钱了，地方政府和法院也知道，如果给某一个业主解除合同并拿回房款，那么后续会有大量相关的诉讼进入法院。

后续大量的案件怎么处理？赢还是输？强制执行还是不强制执行？保交楼的政策是否会因此流产？

这是事关经济稳定的大方向问题。

房地产的问题从来就不是单纯的法律问题。

诸君共勉！