相信很多人都有这样的困惑，如何厘清自己的购房需求？

没有答案，是因为没有厘清自己的真实需求和选筹逻辑。

本文先不谈个人需求，因为这个千人前面；今天概括性说一下选筹逻辑。

再给定预算下（不考虑金融操作），选筹是板块、楼盘和具体房源的综合考量。

那应该先考虑哪个？先看户型，还是先选楼盘？

理论上更合理的逻辑应该是，先定板块，再选楼盘，最后看具体房源。

很多人可能不理解，那我们先来理一下简单的模型和逻辑：

（1）一个楼市的房产价值分布（尤其是单中心城市），一定大体上是从中心区往近郊区、再往郊区依次递减；

（2）核心板块的顶级价值，高于次核心板块的顶级价值，再高于再次之的，所以能领涨城市楼市价值高点的，一定是核心板块，其上涨带动次级（核心板块掌握板块定价权）；

（3）同一板块的顶级楼盘的价值，高于同板块次一级楼盘（顶级楼盘掌握楼盘定价权）；

（4）同一楼盘内的房屋价值，大概率是大面积高于小面积（但从流通性上来说不一定），南向好于北向，高层好于中层好于低（这个不绝对，还要结合景观），户型好的优于差的，等等。

置换升级的链条也是这样，从各个维度上，都是差的换好的。

所以在平稳行情下，理性的选择排列逻辑是先选板块，再看楼盘，最后比较户型、楼层、朝向等因素。

其中有趣的比较在于，核心板块太贵，你想买核心板块但买不了好楼盘或好产品，只能退而求其次在次核心板块选择更好的楼盘或更好的产品；

或者在热门楼盘买不到心仪产品，只好去普通楼盘里去挑好产品。

或者是不平稳的行情下，核心板块价格大幅上涨，背离了不同板块间的价值差异，你不愿意再追高，觉得可能这时在次核心板块选择更为稳妥。

等等，不一而足。正是很多人纠结的所在。

并没有完全统一的标准答案。每个人的认知广度和深度不同，做出了不同的选择。但置换的终究目标是一样的，顶级板块的，更好的楼盘和房子。

当然了，这只是个理想模型。结合到实际，就会有更多的考量变量，比如个人或家庭的不同阶段，不同需求（学位、通勤或居住面积、居住舒适性等）；或者说行情的变化，各种炒作因素的干扰等等。

但是这个模型是不会错的，这个模型是基于房产价值体系的科学指引。

你看懂了吗？

如果你也感兴趣，不妨加我微信聊聊。