开发商“以租代售”销售公寓,租20年另免费使用27年,法院判超出20年部分无效

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:132 | 时间:2023-11-04 15:08:05

前言

现行的《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）第七百零五条明确规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。现实生活中，超长期的租赁合同还是屡见不鲜，甚至存在以长期租赁作为销售的替代方式的情形，即”以租代售”。实践中，一些特定物业因特殊原因无法直接转移所有权，只能通过在名为租赁的合同中约定承租人有偿获得特定物业的长期使用权，来达到类似转让租赁物业所有权的实际效果。那么问题是通过”以租代售”的方式购买此类物业，租20年免费使用27年，超出20年部分是否有效？

裁判要旨

以“保证续租”、“自动续租”、“拆分合同”、“租赁期限届满后，向承租方赠送使用权”等方式规避《民法典》第七百零五条规定的20年最长租赁期限的，超出部分无效。对此承租人可要求出租人返还超出20年租赁期限部分的租金并支付相应利息。

基本案情

A公司为B公司的法人独资子公司。张三经B公司销售人员介绍，决定承租A公司名下位于广州市番禺区的某小区1栋1号房（以下简称“案涉房屋”）。2018年6月1日，张三同A公司签订《房屋使用权转让书》约定A公司将案涉房屋的使用权转让给张三，使用期限自2018年12月31日起至不动产权证权利到期之日止，总转让价款为63万元。

张三于转让书签约当日向A公司支付32万元，双方约定剩下的31万元张三应于2019年3月1日前支付。双方并约定应在本转让书签订后另行签订《广州市房屋租赁合同》以办理房屋租赁登记备案手续，二者内容不一致的，以本转让书以及本转让书的补充协议为准。

双方签订的《房屋使用权转让书》附件为登记权利人为A公司的（2016）广州市不动产权第XX号不动产权证复印件（核发时间为：2016年4月13日），该附件载明案涉房屋及其下土地“权利性质：土地：出让/房屋：商品房”、“用途：土地：/房屋：宿舍楼”以及使用权出让年限为70年（从1995年11月9日起至2065年11月8日止）。

张三同A公司于2018年6月1日当日再次签订《房屋使用权转让书补充协议》，变更约定为“租赁期限为20年（2018年12月31日起至2038年12月30日止），20年期满后无条件自动续签；若20年期满之时法律法规要求双方另行签订租赁合同的，双方无条件配合签订从2038年12月31日起至不动产权证权利到期之日止的租赁合同”。

张三与A公司签订《房屋使用权转让书补充协议》之后，相继再次签订了三份《广州市房屋租赁合同》，租赁期限分别为2018年12月31日至2038年12月30日、2038年12月31日至2058年12月30日、2058年12月31日至2065年11月8日；约定月租金为“零”；且用印刷字体注“期限超过20年的，超过部分无效”。

张三按时足额向A公司支付了共计63万元的转让款，并自2018年12月31日起入住该房屋。后来张三通过调查得知案涉《房屋使用权转让书》附件2016年4月13日核发的（2016）广州市不动产权第XX号不动产权证记载房屋性质为“商品房、使用权出让年限为70年”系错误登记。原广州市番禺区国土资源和规划局曾于2018年8月20日向A公司发函要求其办理更正登记，并于2018年12月18日向A公司重新核发了记载权利性质为“自建房/工业用地性质、使用年限为50年（从1995年11月9日起至2045年11月8日止）”的（2018）广州市不动产权第XX号的不动产权证书。

张三认为，A公司隐瞒案涉楼盘真实情况，导致双方签署的租赁合同与事实完全不相符，因此超出法定期限的部分应认定无效，A公司作为过错方应当立即将超出部分的租金予以返还并承担迟延退款的利息。

裁判结果

1.确认张三同A公司就位于广州市番禺区的某小区1栋1号房所签订的租赁合同的租赁期限自2018年12月31日起至2038年12月30日止，超过该期限部分无效；

2.A公司应于本判决书送达之日起七日内向张三返还租金361088.58元及利息（利息以361088.58元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2021年2月22日起计至实际清偿之日止）；

3.B公司对上述A公司的还款义务承担连带清偿责任。

法院认为

1.租赁合同约定租赁期限最长为20年，以约定“保证续租”及“拆分合同”的方式规避最长租赁期限为20年的法律规定，超出20年租赁期限部分的合同效力为无效。

张三同A公司在签订《房屋使用权转让书》的同时签订了三份《广州市房屋租赁合同》，二人之间的法律关系名为使用权转让，实为房屋租赁关系。

二者在《房屋使用权转让书》中约定了“20年期满后无条件自动续签”的自动续签条款，同时签订了三份租赁标的一致，租期前后延续的房屋租赁合同。该做法实质上是以“保证续租”及“拆分合同”的方式变相规避《中华人民共和国民法典》第七百零五条最长租赁期间为20年该效力性强制性规定，该自动续租条款以及第二、三份租赁合同应为无效。故受法律保护的租赁期限为自2018年12月31日起至2038年12月30日止，超过该期限部分的租赁合同无效，双方应当相互返还。

2.B公司应当对A公司的案涉还款义务承担连带责任。

《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，B公司没有提供证据证明A公司财产独立于自己公司的财产，故对于张三要求B公司对A公司上述还款义务承担连带责任的主张予以支持。

律师观点

广东南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师

1.《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定最长租赁期间为20年，超过部分无效的立法内涵及政策考量。

《民事审判实务问答》（最高人民法院民事审判第一庭编，法律出版社，2021年7月第一版）指出：“租赁合同的主要内容为出租人将一定期限内租赁物的使用收益权让渡给承租人，承租人于租赁期满返还租赁物给出租人。若允许约定过长的租赁期限，‘一般的租赁物均会损耗殆尽’而影响租赁物的返还，该后果与租赁合同缔约初衷相悖。当事人在缔约之时的预见能力可能有限，为了租赁合同当事人得以适时调整交易的条件，才对当事人之间的约定租赁期限予以适当限制。另一方面，当事人租赁合同约定租赁期限20年，若意图使租赁合同继续存续的，也可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同。”

2.“以租代售”协议是否会无效？

“以租代售”协议并不会当然无效，但如果违反了法律法规的相关效力性强制性规定或者具备其他无效事由，则会被判定为无效。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此，如果“以租代售”的物业未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，租赁合同无效。实践中，物业所占土地的性质与建设工程规划许可证的取得存在密切联系，如开发的物业占用的土地属于集体土地，且没有合法的报建手续的话，则大概率会影响整个租赁合同的效力。

3.现实生活中“以租代售”购房的法律风险提示。

现实生活中，出于投资开发、长期经营、或者无法办理产权证等客观原因，常常有当事人企图规避租赁期限最长为20年的限制，如本案中张三同A公司之间采取的“保证续租”、“自动续租”、“拆分合同”、“租赁期限届满后，向承租方赠送使用权”等规避最长租赁期限主要方式。该做法由于违反《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定会被认为无效，并使得当事人之间的交易落空、权益受损。笔者认为，实践中承租人最大的风险在于执行风险,具体为：承租人承租时一般为一次性支付租金，如果因超出20年租赁期限部分租赁合同无效物业被收回，则承租人后续追款的风险较大。尤其是在开发商与出租方不属于同一主体，而是通过“售后返租”的方式来隔离开发商后进行交易，则承租人追回租赁款的难度系数则更大、更复杂。所以，“以租代售”的房屋租赁合同在法律层面来看并不能保障有购房意愿消费者交易目的的实现，消费者应尽量避免受误导签订该类长租合同。

4.什么是“售后返租”？

上文提到的“售后返租”又称售后包租、返租回报、带租约销售。这也是一种常见的房地产开发经营模式，有些开发商销售无产权的公寓或格子铺、商场会采用此类销售模式。笔者认为，此类房源通常也比市价便宜，但是产权不受法律保护，因此存在诸多风险。首先，房产的转让流通或抵押变现都受限，相当于购买者只有租赁权和使用权。一般这种项目，开发商都会采取售后返租的商业模式吸引买家投资，事实上，售后返租的租金收益回报比例可否持续或兑现，存在不确定性，返租期也不一定受保障。其次，由于此类协议未依法备案，存在一房二租的风险。最后，这类房源不能办理产权，主要原因是开发地块可能属于利用集体建设用地建设的项目，一般建设规划上或土地性质上会存在一定的瑕疵，开发商按国有土地合规开发的成本太大，转而采取此种使用权公寓开发的模式盘活村集体土地的价值。当然，如果此类项目未按建设工程规划许可证进行开发建设或未取得建设工程规划许可证，买家与开发商签订的协议还存在被确定为无效的法律风险，甚至面临政府强拆整改的风险，因此建议投资者谨慎入手。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百零五条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百三十四条　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

《中华人民共和国公司法》第六十三条

第六十三条　一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。