安高申宸院二期户型、日照及一房一价:唐镇网红又上新,你准备好了吗?
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:218 | 时间:2023-11-07 20:20:55
安高申宸院二期认购已结束，回顾一期入围分数71.88，社保系数0.12，本期认购率约350%+，与一期相近，已触发积分，社保系数0.13；二期计划于11月25日线上开盘销售，接下来请紧随侯工，深度解析唐镇中心的轨交红盘。
01 户型分布
本期共推出房源308套，其中：
A户型约99㎡三房两厅两卫，共103套；
A1户型约99㎡三房两厅两卫，共103套；
E户型约143㎡3+1房两厅两卫，共17套（含1套非标户型位于6幢首层）；
E1户型约143㎡3+1房两厅两卫，共51套（含1套非标户型位于6幢首层）;
E2户型约143㎡3+1房两厅两卫，共34套;
均价71893元/㎡
02 户型分析
▶约143㎡E户型 3+1房2厅2卫↓
03 日照分析
日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；
西侧C-05A-01是规划教育科研设计用地，限高24m ，暂无规划方案，按空地考虑，初步判断对地块内日照不会有太大影响；
东侧现状为唐四村孙家新村的多层住宅，C-06E-01及C-06F-01都是规划住宅用地，限高分别为70、80米，C-06E-02是规划教育用地，限高18米，地块暂无公示规划方案，按镜像模拟建模进行日照测算；
南侧C-05D-03、西南C-05C-04、东南C-06C-01地块均为规划住宅用地，限高80米，目前均无规划方案，按镜像模拟建模进行日照测算；
周边模拟的地块，未来方案具有不确定性，对本案的影响可能存在一定偏差，最终以实际为准
平面日照分析：
6#：8层以下西端户日照情况更好，8层以上楼层越高日照越好；
8#：10层以下除端户个别房间外整体日照不足2小时相对较差，10层以上楼层越高日照越好；
9#：中间两户面向南侧两建筑山墙的开口，中高区日照情况相对好一些，9层以上随楼层升高日照时长逐渐增加；
10#、11#：11层以下西侧两户日照情况优于东侧两户，中高区以上楼层越高日照越好，10#东侧两户受遮挡更严重日照相对更差；
立面日照分析：
04 冬至日采光模拟
05 日照选房表-选房神器
侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。
本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；
本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。
表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。
06 定价逻辑
1.6/9幢（E类大户型）均价高于8/10/11幢（A类小户型），户型面积越大整体均价越高；
2.小户型产品中，10/11幢周边不利因素较多，栋均价比8幢低，楼栋之间均价价差不是很大；
3.连廊产品或9幢多单元拼接的T2产品中，边套均价比中间套贵，且连廊产品中间套没有水平价差，与一期定价逻辑基本一致；
4.所有连廊产品都是东边套最贵，西边套次之，中间套最便宜，水平价差不大，东边套比中间套贵约22~25W，比西边套贵约5~8W，8幢东侧临路，但东边套比西边套更贵，性价比一般；
5.一期已售的1/2幢与本期8/10/11幢产品户型一致，本次同期开盘的大户型占比更多，所以连廊小户型产品栋均价低于一期，对比楼栋位置，本期楼栋山墙面临路优于1/2幢南侧临路，相较而言性价比更高；
6.大户型产品均价基本一致 ，虽都位于小区内部，但9幢距离不利因素更远，景观资源也相对更好更开阔，相比之下9幢的中间套性价比还是很不错的；
7.大户型产品一二期栋均价相差不到50块，基本没有价差浮动
顶楼、二楼、一楼性价比：
垂直价差：
各楼栋的垂直价差定价逻辑基本一致，大户型总体价差高于小户型；
中高区6~10层价差相对较大，高区11层至次顶层价差缩小，除所有楼栋高区13/15层及11幢中高区6/8层出现小幅度跳价情况，其余各区间内价差基本都是有规律地随楼层升高逐渐递增；
6幢首层非标变异户型情况特殊，上下层价差相对较大
最后祝大家锦鲤附体，摇号前十，选到心仪房源！
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